상업용 부동산 거래량 ‘역대 최대’…

상업용 부동산 거래량 ‘역대 최대’…주택 거래 묶이니 상가·오피스 거래 30% ↑

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주택 시장에 정부 규제가 집중된 동안 상가, 오피스, 업무용 오피스텔 등 비(非)주택 부동산의 반사이익이 커지고 있다. 주택 대비 상대적으로 규제가 덜하고 임대 소득을 올릴 수도 있어 최근 다주택자의 관심이 높아진 덕분이다. 대부분 지역이 규제 지역으로 지정된 서울·수도권 상업시설 거래량이 역대 최대치를 기록하는 등 상가 거래가 활기를 띠는 모습이다.

부동산 정보 제공 업체 경제만랩이 한국부동산원의 건물 용도별 거래량을 분석한 결과 주거용 오피스텔을 제외한 상업·업무용 부동산 거래량은 지난해 상반기 15만6031건 수준에서 올 상반기 18만1335건으로 전년 대비 2만5304건 증가했다.

전년 대비 거래량이 가장 많이 늘어난 곳은 경기도였다. 경기도 상가 거래량은 지난해 상반기 4만9089건에서 올 상반기 6만743건으로 1년간 1만1654건 늘었다. 이어 서울은 지난해 상반기 3만1380건에서 올해 3만5565건으로 4185건, 부산은 1만2279건에서 1만5579건으로 3300건 각각 증가했다.

특히 비(非)오피스텔의 거래량이 급증하고 있다. 올해 상반기 비오피스텔의 거래량은 10만2048건으로 전년 대비 30.9% 증가했다. 지역별로는 경기도의 거래량이 전국에서 가장 많은 것으로 확인됐다. 경기도에서도 비오피스텔 거래량(3만5810건)이 전년보다 35.2% 급증했다.

상업·업무용 부동산은 분양 시장에서도 인기다.

올해 1월 서울 중구에서 분양한 ‘힐스 에비뉴 청계 센트럴’은 계약 한 달 만에 완판됐다. 또 6월 서울 지하철 9호선 증미역과 가양역 역세권 입지에 들어선 ‘마스터밸류 에이스’ 지식산업센터 내 상업시설 역시 분양 당일 모두 팔렸다. 지난 5월에 현대엔지니어링이 경기도 고양시 향동지구에 분양한 지식산업센터 ‘현대 테라타워 향동’은 계약 시작 5일 만에 모두 완판됐다. 지난 4월 현대건설이 서울 동대문구 용두동 일원에서 분양한 ‘힐스 에비뉴 장안 센트럴’도 계약 시작 이틀 만에 분양을 마무리 지었다.

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▶상업·오피스 인기 왜?

▷주택 규제 피해 다주택자 수요 유입

전문가들은 상업·업무용 부동산 상품으로 투자 수요가 몰리는 이유로 지난 수년간 주택 시장에 집중된 부동산 규제를 꼽는다. 이미 주택을 2채 이상 보유한 다주택자에 대한 대출·세금 규제가 강화되면서 비주택 부동산 투자 매력이 상대적으로 커졌다는 것이다.

특히 지난해 지방세법 개정으로 주거용 오피스텔이 주택 수에 포함되면서 이제 아파트를 보유한 사람이 주거용 오피스텔을 취득하면 다주택자로 간주돼 취득세와 양도세 등에서 다주택 규제를 적용받는다. 이미 주택을 2채 이상 보유한 다주택자 입장에서는 주택을 추가로 구매하는 것은 실익이 떨어진다는 얘기다. 그래서 여유 자금에 따라 상가나 오피스, 꼬마빌딩 같은 ‘비주택’ 부동산 상품으로 눈을 돌리는 사례가 많아졌다는 설명이 가능하다.

황한솔 경제만랩 리서치연구원은 “지난해 정부가 투기과열지구·조정대상지역을 확대하고 이들 지역 내 신규 공급되는 100실 이상 오피스텔에 대해 분양권 전매 제한을 강화한 데다가 주거용 오피스텔을 주택 수에 반영하면서 오피스텔 수요가 비오피스텔 시장으로 옮겨간 것으로 분석된다”고 말했다.

상업·업무용 부동산이 인기를 끄는 데는 코로나19 여파로 지금이 저점이라는 판단도 깔려 있다. 지난해 2월부터 가파르게 확산된 코로나19 여파로 상업·업무용 부동산 시장은 한동안 얼어붙어 있었다. 늘어나는 공실에 몸살을 앓았다. 그중에서도 2019년 4분기(2.1%) 금융위기 이후 최고치를 기록했던 오피스 수익률은 지난해 1분기 1.59%로 급감했고 같은 해 2분기 1.22%, 3분기 1.32%로 줄곧 하락세를 보이기도 했다.

그러나 오피스 수익률은 지난해 4분기부터 반등을 시작했다. 올 2분기에는 2.15%를 기록해 다시 금융위기 이후 가장 높은 수익률을 기록했다.

실제 아직 완전히 회복됐다고 할 수는 없지만 상가 수익률만 놓고 보면 온기는 감지된다. 리얼투데이가 한국부동산원의 ‘2021년 2·4분기 상업용 부동산 임대동향조사’를 분석한 결과 상업용 부동산 투자수익률은 전 유형에서 코로나19 이전 수준을 회복했다. 특히 집합상가의 회복세가 두드러진다.

지난해 3분기 통계 작성 이래 가장 낮았던 집합상가 투자수익률(1.15%)은 지난 2분기 1.78%까지 올라 2018년 수준을 회복했다. 같은 기간 중대형 상가 투자수익률은 1.14% → 1.75%, 소형 상가 1.08% → 1.56%로 뚜렷한 개선세를 보였다. 1년 전보다 0.47~0.58% 증가한 수치다. 투자수익률은 임대료 등 부동산 운영에 따라 발생하는 소득수익률과 부동산 가격 증감에 의한 자본수익률을 합한 개념이다. 코로나19 여파가 장기화되면서 임대수익이 감소했고, 소득수익률 역시 하락했지만 투자 수요가 유입되며 자산 가치가 오른 영향이 컸다.

김병기 리얼투데이 팀장은 “수도권은 대부분 지역이 규제 지역에 해당돼 주택 청약이나 담보대출, 세금 등 진입장벽이 높아 비교적 규제가 덜한 상업시설로 눈길을 돌리는 수요자가 늘어나는 추세”며 “여기에 급등한 주택 가격에 대한 피로감, 코로나19 여파로 지금이 저점이라는 판단이 더해지며 거래 열기가 살아나고 있다”고 덧붙였다.

다만 일각에서는 최근 반등한 지표만을 기준 삼아 상가·오피스 투자에 덜컥 뛰어들기에는 섣부르다는 조언도 나온다. 지난 5월 17일부터 비주택대출에도 담보인정비율(LTV) 70%가 적용되기 시작했고, 7월부터는 토지거래허가구역 내 상가에 대해 LTV가 40%까지 낮아졌기 때문이다. 이전까지는 상가·오피스텔 등 비주택을 담보로 대출을 받을 경우 자산 가격의 최대 80%까지도 대출이 됐다. 물론 이보다 이전에 상가를 매입한 경우에는 이들 규제를 적용받지 않지만, 나중에 되팔 경우 마땅한 매수자를 찾기 어려워질 수 있다는 얘기다.

조현택 상가정보연구소 연구원은 “서울 중구 을지로(11.9%)와 강남 남부터미널(20%), 강남 도산대로(12%) 등 주요 상권 공실률이 여전히 두 자릿수를 기록 중”이라며 “구분상가든, 오피스든, 꼬마빌딩이든 공실 위험이 여전한 상황”이라고 분석했다. 또 “여기에 정부가 2023년 7월부터는 부채원리금상환비율(DSR) 규제까지 추가하기로 하면서 개인 투자자 차원의 매수 수요는 더 줄어들 가능성이 있다”고 예상했다.

https://www.mk.co.kr/news/economy/view/2021/08/838181/

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