부동산 전문운용사, 공모펀드로 채널 …

부동산 전문운용사, 공모펀드로 채널 확대한다

부동산 전문 자산운용사들이 공모펀드 시장 진출 채비에 나섰다. 부동산 펀드 시장이 100조원을 상회할 정도 커진 가운데 기관투자가에 집중돼 있던 고객군을 리테일로 넓힌다는 취지다. 또 사모 부동산 펀드 분리과세 혜택이 폐지된다는 점도 공모펀드 인가를 추진하는 배경으로 꼽힌다.

◇조단위 운용사 인가 준비 잇따라…공모펀드 신성장동력 부상

11일 금융투자업계에 따르면 삼성SRA자산운용, 베스타스자산운용, 마스턴투자운용 등은 공모 부동산 펀드 인가 절차를 밟기 위해 준비 중이다. 이외에도 내년 상품 출시를 목표로 인가를 준비하는 운용사들이 점차 늘고 있다.

부동산 전문 운용사들은 그동안 사모 부동산 펀드 설정에 주력해왔다. 주로 보험사, 연기금, 공제회 등 기관투자가에게 국내외 수천억원 규모의 실물 부동산이나 부동산 담보 대출채권 등에 투자하는 펀드를 공급했다.

반면 불특정 다수의 투자자를 대상으로 하는 공모 부동산 펀드는 상대적으로 많지 않았다. 실제로 지난 5월말 기준 전체 부동산펀드 설정액 103조2954억원 중에서 사모펀드 규모는 100조1197억원에 달한다. 공모펀드는 3조1757억원으로 전체 설정액 중 5%에도 미치지 못하는 수준이다.

국내 부동산 펀드 시장의 성장을 이끌고 있는 부동산 운용사 중에서 은행, 증권사 리테일 채널과 접점이 큰 운용사들이 많지 않았다. 공모펀드 설정액이 그나마 큰 운용사도 미래에셋자산운용, KB자산운용, 유경PSG자산운용 등 리테일 채널과 접점이 큰 종합 운용사들이다. 물론 이지스자산운용의 공모펀드 설정액은 5000억원을 상회하지만 대다수 부동산 운용사들은 그동안 사모펀드 설정에 주력해왔다.

최근 들어 부동산 운용사들이 공모펀드 시장으로 눈을 돌리는 것은 사업을 다변화하기 위해서다. 부동산 운용사들이 빠른 성장세로 외형을 확대하는 가운데 신생 운용사들도 늘고 있다. 그만큼 경쟁이 치열해지면서 기관투자가에만 상품을 공급하는 사모펀드 비즈니스로는 장기적인 성장을 담보하기 어렵다고 보는 시각도 있다.

또 연기금, 공제회 등 기존 기관들은 주로 국내 혹은 해외 주요 도심지에 위치한 수천억원 대의 코어 오피스 빌딩을 선호한다. 이 때문에 사모 부동산 펀드에 주력할 경우 운용사 경쟁력을 살리기 어려운 측면도 있다. 물론 블라인드펀드를 설정하기도 하지만 투자자의 약정 조건에 따라 투자가 이뤄진다는 점에서 역량을 발휘할 수 있는 부분도 제한적이라는 평가다.

부동산 운용사들이 공모시장에 진출하면 기존보다 다양한 상품을 공급할 수 있다고 보고 있다. 리테일 채널의 경우 수익률이나 선호하는 투자 물건이 천차만별이라 운용사의 역량에 따라 한층 더 다양한 상품을 개발할 수 있을 것으로 예상된다.

◇사모펀드 보유 토지 세금 부담, 최대 1% 수익률 차이

사모 부동산 펀드에 분리과세 혜택이 사라지는 것도 영향을 미치고 있다. 행정안전부는 부동산펀드 및 리츠 보유 토지에 대한 재산세 분리과세 혜택을 공모펀드 및 공모리츠에 대해서만 적용하기로 했다. 지난해 4월 이같은 내용을 골자로 한 지방세법 시행령 개정안을 입법예고 했다. 이 법안은 이달부터 적용되며 앞서 설정된 사모 부동산 펀드에게는 유예기간을 부여했다.

그동안 사모펀드가 보유한 토지 관련 재산세 분리과세 세율은 공시지가의 0.24%(지방교육세 포함)였다. 그런데 별도 합산과세가 적용되면 재산세율은 0.48%(공시지가 10억 원 이상)로 상승한다. 더불어 공시지가 400억원 이상의 토지에 대해서는 최고 0.84%의 종합부동산세가 부과된다. 사모와 공모 부동산 펀드를 비교하면 세제혜택이 최대 1%포인트 가량 차이가 난다는 분석도 나온다.

특히 수천억원 대의 대규모 투자를 실시해온 기관투자가 입장에서는 사모 부동산 펀드에 투자해 기존보다 수익률이 떨어지는 셈이다. 이 때문에 일부에서는 세제혜택이 유지되는 공모펀드에 투자를 확대하는 쪽으로 방안을 모색하기도 한다. 부동산 운용사 입장에서도 공모펀드 비이클이 점차 중요해질 수밖에 없는 상황이다.

업계에서는 향후 공모 부동산 펀드 시장이 확대될 것으로 보고 있다. 부동산 운용사 관계자는 "그동안 국내외 부동산펀드 시장에서 기관들 위주의 시장이었다면 앞으로 개인들도 활발하게 투자하는 시장이 열릴 것으로 본다"며 "정부의 정책도 사모보다 공모를 키우는 방향으로 가기 때문에 운용사들도 선제적으로 공모펀드 라이선스를 취득하려고 준비하는 것"이라고 설명했다.

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