하반기 줄상장하는 리츠···디엔디플…

하반기 줄상장하는 리츠···디엔디플랫폼·NH올원·SK리츠 '눈길'

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미국발 긴축 우려에 국내 증시가 지지부진한 움직임을 보이면서 안정적인 배당수익에 시세차익까지 노릴 수 있는 리츠(REITs·부동산투자회사)가 각광받는다. 리츠는 자산으로 편입한 부동산에서 발생한 수익의 90% 이상을 주주들에게 배당으로 돌려주는 대표적인 배당주로 증시 변동성이 높은 시기에 투자 매력이 높다. 과거에는 고액 자산가와 기관들을 대상으로 한 비상장 사모형 리츠가 대다수를 차지했지만, 최근에는 공모 리츠가 잇따라 출시되면서 투자자 접근성이 높아지는 추세다.

특히 올 하반기 다양한 신규 리츠의 대규모 상장을 앞두고 리츠 시장 부활에 대한 기대감이 커지고 있다. 앞서 8월 초 공모를 진행한 디앤디플랫폼리츠가 흥행에 성공한 데 이어 자산 규모 2조원에 달하는 SK리츠도 상장을 앞두고 있기 때문이다. 무엇보다 금리 인상 압박으로 시장 불확실성이 커진 가운데 높은 배당수익을 얻을 수 있다는 점이 리츠의 매력 요인으로 작용하고 있다.

리츠는 투자자로부터 자금을 모아 업무용 빌딩 등 부동산에 투자하고 여기에서 나오는 임대수익이나 시세차익을 투자자에게 배당하는 간접 투자 상품이다. 공모 리츠는 주식처럼 유가증권 시장에 상장이 가능하다. 투자자 입장에서는 부동산을 주식 형태로 보유하면서 언제든 자유롭게 사고팔 수 있는 것은 물론 주가 상승에 따른 시세차익도 기대할 수 있다. 특히 최근에는 다양한 자산에 투자하거나 분기 배당 등 차별화된 상품이 속속 출시되고 있어 눈길을 끈다.

▶리츠 시장 70조원 규모로 성장

▷평균 8% 배당에 시세차익까지 ‘쏠쏠’

국내 리츠 시장은 2011년 리츠 수 69개, 자산 규모 8조2000억원에서 올해 7월 말 기준 리츠 수 307개, 자산 규모 69조원으로 급성장했다. 주식 시장에 상장된 공모 리츠도 약 7조4000억원으로 적잖은 규모다.

이처럼 리츠 시장이 폭발적으로 성장한 이유는 크게 세 가지다. 먼저 시중금리가 낮은 상황에서 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금이 상대적으로 수익률이 높은 리츠 시장으로 흘러들었다. 정부는 리츠의 배당소득에 대해 세제 혜택을 주는 등 부동산 시장 직접 투자보다 리츠를 통한 간접 투자를 독려했다. 우량·대형 물건 투자와 전문가에 의한 자산운용 효율성이 높아진 것도 영향을 미쳤다.

실제 리츠 수익률은 눈여겨볼 만하다. 관련 업계에 의하면 리츠 투자수익률은 부동산 직접 투자보다 통상 2.2∼2.7배 더 높은 것으로 알려졌다. 배당수익도 쏠쏠하다. 국토교통부에 따르면 2020년 말 기준 운용 중인 리츠의 평균 배당수익률은 8.33%로 집계됐다. 일반 투자자가 쉽게 접근할 수 있는 공모 리츠도 뛰어난 성적표를 거뒀다. 2020년 말 기준 증시에 상장된 리츠의 평균 배당수익률은 7.13%를 기록했다. 지난해 새롭게 상장된 6개 리츠의 상장 시점이 하반기에 몰려 정상적인 배당이 이뤄지지 못한 점을 고려하면 올해 상장 리츠 수익률은 더욱 높아질 전망이다.

지난해에는 증시 호황과 대형 공모주 열풍에 밀려 배당수익에 투자하는 리츠에 대한 관심도가 낮았지만, 올해는 상황이 달라졌다. 코로나19 백신 접종으로 경기 회복 기대감이 커지면서 하반기 공모 리츠 시장은 가파르게 성장할 전망이다. 특히 안정적인 수익의 중요성이 갈수록 높아지면서 리츠가 투자 포트폴리오에서 중요한 역할을 차지할 가능성이 높다는 평가다.

이경자 삼성증권 애널리스트는 “리츠는 충분한 프리IPO(상장 전 투자 유치)로 리츠에 특화된 기관 투자자의 수요를 확보해 상장 후에도 주가 변동성이 낮고, 상장 후 6개월 내 주주 배당이 지급된다는 점에서 리츠 IPO에 대한 참여 유인이 있다. 최근 국내 리츠의 대형 우량자산 편입이 늘면서 자본 시장에서 유상증자를 통한 자금 조달 가능성도 높아지고 있다”고 분석했다.

▶하반기 신규 상장 리츠에 뭉칫돈

▷멀티 섹터·분기 배당 등 투자 매력 높아

리츠 투자를 고려하는 투자자라면 신규 상장을 준비 중인 공모 리츠를 눈여겨볼 필요가 있다. SK리츠, 디앤디플랫폼리츠, NH올원리츠, 마스턴프리미어제1호리츠, 신한서부티엔디리츠, 미래에셋글로벌리츠 등이 하반기 증시 상장을 추진 중이다.

올해 상장 첫 주자는 디앤디플랫폼리츠다. 디앤디플랫폼리츠는 지난 8월 5~9일 진행한 일반 공모 청약에서 36.43 대 1의 높은 경쟁률을 기록하며 증거금으로 1조6000억원이 몰렸다. 리츠의 일반 청약 경쟁률이 두 자릿수를 기록한 것은 지난해 6월 이지스밸류리츠(26.9 대 1) 이후 처음이다. 증거금도 역대 상장 리츠 가운데 세 번째를 기록해 시장의 뜨거운 관심을 증명했다.

국내 최초 멀티 섹터 리츠인 디앤디플랫폼리츠는 SK디앤디가 개발한 신축 오피스 세미콜론 문래와 백암 파스토 물류센터, 일본 오다와라 아마존 물류센터 등을 기초자산으로 담고 있다. 총 자산 규모는 7000억원 수준이다. 특히 지난해 약 5500억원에 매입한 세미콜론 문래의 경우 지난 4월 감정가가 약 6200억원으로 평가받으면서 이미 자산 가치가 13%가량 상승한 상태다. 투자하자마자 자산 가치 상승에 대한 수익을 얻을 수 있는 구조가 마련된 셈이다. 연간 6% 이상의 배당수익률 제공을 목표로 하고 있다.

9월 상장 예정인 SK리츠는 자산 규모만 2조원에 달하는 ‘공룡 리츠’로 꼽힌다. SK그룹이 장기로 책임 임차해 임대료를 SK리츠에 지급하고, 이를 재원으로 매분기 배당금을 지급하는 구조다. 특히 국내 리츠 업계에서는 처음으로 분기 배당을 실시하기로 해 정기적이고 안정적인 수익을 기대하는 투자자가 대거 유입될 것으로 예상된다. SK서린빌딩, SK주유소 등 수익성 높은 SK그룹의 부동산 자산을 담는다는 것이 강점으로 꼽힌다. SK서린빌딩은 SK그룹이 20년 이상 본사 사옥으로 사용하고 있는 건물로 계열사가 입주해 있어 공실 리스크가 거의 없다. SK리츠는 향후 3년간 매각차익을 제외하고 연 5.45%의 배당을 제공해 은행 예금 대비 5~6배의 수익이 가능할 전망이다.

NH올원리츠는 성남 분당 스퀘어를 기초자산으로 삼고 서울 당산과 수원의 엠디엠타워, 이천 도지 물류센터 등을 모자 리츠 형태로 담고 있다. 오피스 섹터와 물류센터 섹터를 골고루 담아 리스크를 낮춘다는 전략이다. 미래에셋글로벌리츠는 해외 물류센터를 기초자산으로 한다. 페덱스 템퍼, 페덱스 인디애나폴리스, 아마존 휴스턴, 스페인 아마존 물류센터 수익증권 등이 포함돼 있다.

지난해 리츠 시장 부진으로 공모 일정을 미룬 마스턴프리미어제1호리츠는 물류센터를 새로 편입해 연내 상장 예정이다. 프랑스 파리에 위치한 크리스탈파크 오피스를 기초자산으로 삼는 재간접 리츠다. OECD 주요 도시의 핵심자산도 지속적으로 편입할 계획이다. 신한서부티엔디리츠는 서울 용산 드래곤시티호텔과 인천 연수구 복합쇼핑몰 스퀘어원 등을 담았다. 국내 첫 호텔 리츠다.

하반기 상장을 앞둔 공모 리츠는 다양한 섹터의 자산을 담는 ‘멀티 섹터’가 대부분이다. 안정적이고 꾸준한 배당을 최우선으로 고려하는 국내 리츠 투자자 성향이 반영된 것이다. 특히 물류센터의 선호도가 높아지며 신규 상장을 앞둔 리츠에 물류센터 편입이 필수 요소로 자리 잡는 분위기다.

다만 리츠 투자가 무조건 안정적인 고수익을 보장하는 것은 아니라는 점은 기억해야 한다. 공모 리츠의 경우 상장돼 있다 보니 증시가 전반적인 하락세를 보일 경우 동조화될 수 있다. 여기에 부동산 경기가 나빠져 기초자산의 가치가 하락한다거나 임대수익이 줄어든다면 기대수익률이 낮아질 수 있다는 것도 염두에 둬야 한다는 지적이다.

https://www.mk.co.kr/news/economy/view/2021/08/834562/

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