경기 성남시 수정구·중원구 일대 주택가는 1960년대 후반 서울 주택난과 도시정비를 해결하기 위해 조성됐다. 청계천 무허가 판자촌 등 서울 철거민 이주지로 만들어지면서 대지가 66㎡(약 20평) 안팎에 불과한 단독주택이 빽빽하게 들어섰다. 실제로 이 지역을 방문하면 차량 한 대도 간신히 지나갈 길을 사이에 두고 작은 집들이 밀집한 모습을 볼 수 있다. 그러다 1990년대 후반 분당신도시를 필두로 판교·위례신도시가 주변에 잇따라 들어서면서 이 지역은 성남시 '구도심'으로 분류돼 쇠락해갔다.
하지만 올해 들어 재건축·재개발 사업이 속도를 내면서 경기 성남시 중원구·수정구 등 구도심이 큰 변화를 맞고 있다. 정비사업을 마치고 새 아파트가 속속 들어서면서 집값이 상승세인 데다 '은행주공' 재건축과 '산성구역' '상대원2구역' 재개발 등 규모가 큰 정비구역들이 사업 막바지에 이르면서 기대감이 커지는 모습이다.
재개발·재건축만 20여 곳서 진행
성남시에 따르면 2000년부터 2015년까지 성남 구도심에서 재개발 또는 재건축으로 공급된 아파트는 8600가구에 불과했다. 하지만 2016년부터는 재개발·재건축 등이 탄력을 받으면서 개발에 속도를 내기 시작했다. 성남시에 따르면 중원구·수정구 일대에서 정비사업을 마쳤거나 추진 중인 구역은 모두 20여 곳에 달한다. 이들 구역이 재건축·재개발을 마치면 새 아파트가 적어도 4만가구에 이른다는 전망이 나오는 이유다.
이 지역의 특징은 현재 단계별로 정비사업을 추진하고 있다는 점이다. 성남시는 '2020 도시·주거환경정비기본계획'을 통해 수정구·중원구 일대를 3단계로 나눠 재개발·재건축을 진행하고 있다. 정비구역 내 세입자와 토지 등 소유자의 이주대책 마련을 전제 조건으로 하는 재개발 방식이기 때문에 민간이 주로 담당하는 다른 지역들보다는 사업 안정성이 높다는 평가를 받는다. 산성역포레스티아(옛 신흥주공) 등 입주를 마쳤거나 공사가 진행 중인 곳은 대부분 1단계 정비구역에 포함된다.
최근에는 성남시가 2단계 재개발 예정 구역의 정비계획 용역에 착수했다. 이번 용역에는 태평3구역(12만2778㎡), 상대원3구역(42만7629㎡), 신흥3구역(15만2263㎡) 등 3개 구역이 포함됐다. 기본계획에 따르면 태평3구역은 가천대와 연계한 산학연 클러스터를 도입하고, 상대원3구역은 성남하이테크밸리와 연계하며, 신흥3구역은 인접한 상업지역과 연계하는 식으로 개발된다.
성남시는 2단계 정비구역들은 구역 지정을 내년까지 마친다는 청사진을 갖고 있다. 성남시는 지난해 12월엔 기본계획상 1단계 재개발 예정 구역인 수진1구역·신흥1구역의 정비구역 지정 고시를 마쳤다.
규모 큰 사업장 최근 일제히 속도
정비사업 전문가들은 성남 구도심 재개발·재건축의 핵심으로 8호선 일대를 꼽는다. 산성역~남한산성입구역~단대오거리역~신흥역~수진역~모란역을 따라 늘어선 구역들이 사업성이 가장 높을 가능성이 크다는 뜻이다.
이 같은 측면에서 이른바 '8호선 라인'이 사업 막바지에 이르고 있다는 점은 기대감을 높인다. 각각 산성역과 신흥역 역세권인 산성구역·도환중1구역은 최근 이주를 시작했다. 또 신흥역과 단대오거리역 사이에 위치한 상대원2구역은 5090가구의 '매머드급' 단지가 들어설 예정인데 최근 관리처분총회를 마쳤다.
은행동에서는 재건축 단지가 사업에 속도를 내고 있다. '은행주공' 재건축조합은 지난달 사업시행인가를 성남시에 제출했다. 이곳에도 새 아파트가 모두 3314가구 들어온다. GS건설과 HDC현대산업개발 컨소시엄이 시공을 맡았다.
재건축·재개발을 마치고 입주하는 단지도 꽤 많다. 산성구역 서쪽 옛 신흥주공을 재건축한 '산성역포레스티아(4089가구)'와 금광3구역을 재개발한 '한양수자인 성남마크뷰(711가구)'는 입주를 마쳤다. 단대오거리역에서 가까운 금광1구역을 재개발하는 'e편한세상 금빛그랑메종(5320가구)', 산성구역 남쪽 신흥2구역을 재개발하는 '산성역자이푸르지오(4774가구)', 도환중1구역과 붙은 '신흥역하늘채랜더스원(2411가구)' 등도 2022~2023년 입주가 진행될 예정이다.
분당보다 집값 오름세 빨라
성남 구도심 전체가 정비사업에 속도를 내거나 입주를 시작하면서 매매가는 전체적으로 상승세를 타고 있다.
은행주공 전용면적 54.9㎡는 지난달 8억5000만원에 신고가를 썼다. 지난 2월 6억9500만원에 거래된 점을 감안하면 1억5500만원(22.3%) 올랐다. 최근 입주를 마친 새 아파트나 분양권에도 매수세가 강하다는 게 일대 중개업소 관계자들의 설명이다. 산성역포레스티아도 전용 59㎡ 분양가가 4억원대 중반이었지만 최근 실거래가는 12억원을 넘어섰다. 성남 e편한세상 금빛그랑메종 전용 59.9㎡ 분양권도 지난 5월 9억7500만원에 계약됐다. 1월 6억원대에 거래됐던 주택형이다.
그 덕분에 성남 구도심 몸값도 높아지고 있다. KB 월간주택가격 동향에 따르면 지난달 성남 중원구의 ㎡당 아파트 평균 매매가격은 851만9000원으로 집계돼 전달(841만3000원)보다 1.27% 상승했다. 성남 내 신도시인 분당구(1%) 상승률을 뛰어넘었다. 서울과 비교해도 금천구(794만7000원)·중랑구(833만3000원)보다 높은 평균 매매가격을 기록했다. 금광동 A중개업소 관계자는 "낙후된 주거환경으로 저평가받던 성남 구도심에 새 아파트가 공급되면서 매수세가 강해졌다"고 전했다.
시세 고평가 논란 있어 매수 신중해야
하지만 최근 집값이 급하게 오르다 보니 시세가 너무 높게 평가되는 것 아니냐는 반론도 나온다.
실제로 상대원1구역 등 성남 구도심 주요 재개발 구역의 경우 전용 84㎡ 배정 매물 시세가 13억~14억원에 달한다. 산성역포레스티아 전용 84㎡가 지난달 14억원에 거래됐던 점을 감안하면 재개발 기대이득이 상대적으로 높지 않은 셈이다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "성남 구도심의 경우 초기 투자금이 약 12억원은 필요한 것으로 보인다"며 "이 정도 가격대면 서울에서 노량진이나 다른 유망 재개발 지역으로 눈을 돌리는 경우가 많다"고 밝혔다.
분당 등 인근 신도시와 시세 차이도 점점 좁혀지는 양상이다. 실제로 분당구 정자동 한솔마을3단지 전용 84㎡는 올해 7월 13억8000만원에 거래됐다. 1993년에 준공됐다는 점을 감안해도 기반시설 차이 등을 고려할 때 성남 구도심 가격이 많이 올라왔다는 평가다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "중원구는 수년간 진행된 정비사업 호재가 미리 반영된 측면이 있기 때문에 추격 매수는 신중해야 한다"고 조언했다.
다만 성남 구도심의 입지 가치가 뛰어난 만큼 좀 더 지켜봐야 한다는 의견도 만만치 않다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "성남 중원구·수정구 일대는 같은 성남시에 속한 분당·판교신도시 등에 비해 인프라스트럭처가 낙후됐지만 교통 등 입지가 떨어진다고 볼 수는 없다"며 "재개발·재건축이 동시에 전방위로 진행되는 만큼 기반시설 문제도 어느 정도는 해결될 수 있을 것"이라고 평가했다.
8호선 판교연장·위례삼동선…성남 집값, 교통호재에 달렸다
성남시 구도심은 앞에서 얘기한 바와 같이 분당·판교신도시 등에 비해 기반 시설이 낙후됐지만 교통 등 입지는 떨어지지 않는다는 평가를 받는다. 서울 지하철 8호선을 이용하면 잠실까지 약 20분, 강남까지 40분 걸린다. 청량리·왕십리로 이어지는 분당선도 성남 구도심 정비구역 대부분에서 환승은 해야 하지만 이용하기에 편리하다. 특히 판교 테크노밸리라는 거대한 업무지구를 배후에 뒀다는 사실은 성남 구도심의 최대 장점이다. 부동산 업계에선 판교 업무지구의 배후지역을 크게 4곳으로 나눈다. 가장 먼저 꼽히는 곳이 판교신도시이고 두 번째가 바로 옆의 분당신도시다. 그다음으로 위례신도시와 성남 구도심이 꼽힌다.
문제는 성남 구도심과 판교신도시 사이에 개발제한구역이 지정·분리돼 있었다는 점이다. 게다가 지하철 등 광역교통망도 모란역에서 끊긴 상황이라 성남 구도심은 여러 이유로 주거 선호도가 낮을 수밖에 없었다.
이 같은 이유로 성남 구도심에서 '8호선 남부 연장'은 매우 중요한 의미를 지닌 사업이다. 현재 모란역에서 성남시청역, 봇들사거리역을 거쳐 판교역으로 이어지는 방향으로 계획돼 있다. 기획재정부 예비타당성 조사 대상사업으로 선정돼 결과를 기다리는 상황이다.
8호선이 실제로 연장된다면 파급 효과는 예상외로 높다는 전망이 나온다. 판교와 성남 구도심을 직결하는 것은 물론 위례, 송파, 잠실까지 연결되는 교통 축이 생기기 때문이다. 가장 큰 수혜는 분당선과 8호선이 교차하는 모란역 일대가 볼 가능성이 높다는 분석이 많다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "지금은 '판교 생활권' 하면 광교, 수지 등 남쪽을 생각하는데 8호선이 연장되면 이쪽도 관심이 올라갈 수 있다"며 "판교까지 오면 신분당선을 이용할 수 있어 강남권으로 접근도 더 쉬워진다"고 밝혔다.
또 올해 위례삼동선이 제4차 국가철도망 시행계획에 포함된 것도 호재로 풀이된다. 위례삼동선은 위례신사선 연장사업으로 위례중앙역에서 경기도 광주시 삼동역까지 이어지는 노선이다. 대개 경전철은 일반 전철보다 부동산 시장에 미치는 영향이 제한적인 것으로 알려져 있다. 하지만 위례신사선과 연장노선인 위례삼동선은 얘기가 다르다. 이 노선이 교통 불모지인 위례신도시를 지나 송파구 가락동, 강남구 대치동·삼성동·청담동 일대를 지나 3호선 신사역까지 이어지기 때문이다.
개발업계에선 위례삼동선이 확정되면 성남 구도심엔 을지대, 남한산성, 신구대, 성남하이테크밸리 등 역이 4개 정도 뚫릴 것으로 예상한다. 남한산성입구역에서 가까운 금광동 일대가 기대감이 가장 높다.
성남 구도심엔 자체적인 개발 계획도 있다. '2035년 성남도시기본계획'에 따르면 단대오거리역을 중심상업 거점으로 육성해서 지역생활 중심으로 역할을 강화할 예정이다. 또 국내 1호 일반산업단지로 1970년대 조성된 성남일반산업단지를 2030년까지 신산업융복합단지로 조성한다는 청사진도 세워진 상태다. 성남시는 이곳에 바이오헬스, 스마트팩토리, 지역 기반 제조업을 전략적으로 육성해 산업구조 변화에 대응한다는 계획으로 '제조혁신' '워라밸' '스마트' 등 3가지를 목표로 34개의 세부 실행방안을 마련했다.
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