재건축 안 되면 ‘미니 재건축’…가…

재건축 안 되면 ‘미니 재건축’…가로주택 정비사업, 강남4구서만 39곳

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집 지을 땅 부족한 서울에서는 그동안 새 아파트 공급을 대부분 재건축·재개발 사업에 의존해왔다. 새집에 살고 싶은 마음이야 누구나 같겠지만 모든 주택이 재건축·재개발이 가능한 것은 아니다. 그래서 최근 재건축·재개발하기 어려운 ‘애매한’ 주택가에서는 ‘미니 재건축’으로 통하는 가로주택 정비사업이 재건축 사업 대안으로 떠오른다.

가로주택 정비사업은 2012년 도입된 ‘소규모 정비사업’의 하나로 도로와 접한 소규모 노후 저층 주거지를 대상으로 하는 소규모 도시 재생 사업이다. 구체적으로는 가로(街路·도로로 둘러싸인 일단의 지역)에서 기존 가로(폭 6m 이상)를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 재건축 사업이다.

가로주택 정비사업은 단독주택 10가구 이상이거나 공동주택 포함 20가구를 넘을 경우 조합설립이 가능하다.

장점도 꽤 많다. 기존 재건축·재개발 사업지와 달리 대규모 철거 없이 노후 단독주택과 빌라 등 저층 주거지의 도로나 기반시설 등을 유지하면서 주거환경을 개선할 수 있다. 사업 기간도 2~3년 정도로 기존 정비사업(10년) 대비 짧다. 제반 절차가 훨씬 간소해서다. 가로주택 정비사업은 기본계획, 추진위, 관리처분인가 등 절차가 생략되는 대신 주민협의체가 구성돼 토지 소유자의 80% 동의를 받아 사업을 추진한다. 공사 기간까지 감안하면 사업이 승인된 후 4~5년 이내에는 입주가 가능한 셈이다.

장점이 이렇게 많은데도 가로주택 정비사업은 그간 별 주목을 받지 못했다. 재건축·재개발 사업에 비해 사업 규모가 작다 보니 아무래도 수익률이 떨어질 수밖에 없어서다. 최근 몇 년 동안은 서울 강남권과 강북 인기 지역을 중심으로 집값이 들썩인 탓에 정비사업에 대한 전방위 규제가 강화되기 전까지는 시장이 재건축·재개발 위주로 돌아갔다.

그러다 2019년 말이 돼서야 정부가 공급 대책의 일환으로 가로주택 정비사업을 활성화하기로 했다. 사업 활성화를 위해 공공이 참여하거나 행복주택 등 공공임대 10% 이상 공급, 지구단위계획 수립 등 공공성을 확보하는 사업에 대해서는 사업 인정 면적을 1만㎡에서 2만㎡로 확대하는 게 골자다. 업계에서는 그동안 가로주택 정비사업에 걸림돌이던 사업 시행 면적 제한이 조금은 해소됐다며 반기는 분위기다. 단순 계산하면 약 250가구 정도 지을 수 있는 규모에서 약 500가구 규모까지도 새로 지을 수 있는 셈이다. 사업 시행 면적이 넓어지면 사업이 가능한 구역 수가 늘어나는 것은 물론 일반분양할 수 있는 가구 수가 증가해 사업성이 개선된다. 여기에 층수 제한도 완화돼 기존 7층에서 15층까지 지을 수 있게 됐다.

가로주택 정비사업을 추진 중인 서울 강남구 삼성동 98-1번지 일대 주택가. 이곳 대지 5337.6㎡에 ‘해링턴플레이스’ 브랜드를 단 신축 주택 125가구가 들어설 예정이다.

▶가로주택 사업 추진 속속

▷1년 새 서울시에서만 43곳 증가

정비업계에 물량 가뭄이 이어지자 기존에 가로주택 정비사업을 추진 중이던 조합들이 시공사 선정 등 사업에 속도를 냈다. 또 일감이 부족해진 건설사들이 틈새시장으로 가로주택 정비사업 시공권을 노리면서 가로주택 정비사업은 더욱 주목받기 시작했다.

서울시에 따르면 올 6월 기준 서울에서 가로주택 정비사업을 추진 중인 곳은 모두 105곳이다. 지난해 6월만 해도 추진 사업지가 63곳에 불과했는데 1년여 만에 42곳 늘어났다. 105곳 가운데 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)가 39곳(38.2%)이다. 강동구(12곳)에 가장 많고 서초구 10곳, 송파구 9곳, 강남구에 8곳씩 있다. 비(非)강남 지역에서는 강서구(10곳)에 가로주택 정비사업을 추진하는 곳이 가장 많다.

사업 절차별로 살펴보면 조합설립인가 단계에 있는 사업지가 57곳이나 된다. 건축심의가 진행됐거나 진행 중인 지역은 16곳이다. 첫 삽을 뜨고 착공한 곳은 12곳, 준공한 곳은 4곳이다.

지난해 서울에서 시공사를 선정한 사업지는 ‘낙원·청광연립’ ‘송파101번지’ ‘면목우성’ ‘관악효신연립’ ‘논현동 세광연립’ ‘세광하니타운’ ‘한양연립’ 등이다. 강남구 삼성동 98-1번지 일원 저층 주택을 신축하는 가로주택 정비사업 조합도 효성중공업을 시공사로 정해둔 상태다. 강동구 길동 364-1 일원을 41가구로 신축하는 동성빌라(36가구)도 지난 6월 시공사 선정을 마쳤다.

가로주택 정비사업을 진행하면 어느 정도 수익을 기대할 수 있을까. 내년 3월이면 입주를 시작할, 강남구 첫 가로주택 정비사업지인 대치동 ‘현대타운(대치스톤팰리스)’ 사례를 보면 어느 정도 사업성을 가늠해볼 수 있다.

2017년 말 조합을 설립한 대치동 현대타운은 대치동 1019-3번지 일원 1559.8㎡에서 추진한 가로주택 정비사업이 원활했던 덕에 빠르게 착공에 들어간 사례다. 원래 2개동 29가구짜리 빌라였던 이곳은 지하 4층~지상 11층, 전용 60~85㎡ 아파트 42가구로 탈바꿈한다. 흔히 생각하는 대단지는 아니지만 은마아파트 맞은편에 위치한 현대타운은 지하철 3호선 대치역, 대치동 학원가와 가까운 데다 추가 분담금을 내지 않고도 새 아파트 입주가 가능해 실수요자와 투자자 관심이 많았던 곳. 조합설립 전인 2017년 말 매매 가격 시세는 8억원대였는데 이후 2019년 3월 전용 139.75㎡가 15억3000만원에, 전용 82.36㎡가 13억5000만원에 각각 팔렸고 이후 거래가 뚝 끊겼다.

현대타운과 입지가 비슷한 ‘대치SK뷰(총 239가구, 2017년 입주)’ 전용 84㎡ 저층 아파트가 호가 32억원에 매물로 나와 있다. 이 평형은 지난해 6월 27억원에 마지막으로 실거래됐다. 현대타운 가로주택 정비사업으로 지어지는 대치스톤팰리스 전용 85㎡ 시세가 비슷하다고 가정하면, 2019년에 가로주택 정비사업 조합원으로 합류했어도 최소 10억원 이상 차익을 남길 수 있다는 계산이 나온다.

이런 면에서 가로주택 정비사업은 소규모 주택 단지에 대안이 될 수 있는 정비사업이다. 다만 무조건 돈이 된다는 장밋빛 전망만으로 접근해서는 곤란하다.

정부가 일부 규제를 완화하는 데는 ‘공공성 요건 충족’이라는 단서 조항이 붙는다. 정부는 사업 시행 면적 확대 조건으로 ‘LH 등 공기업이 공동 시행자로 사업 참여’ ‘확정지분제’ ‘저렴한 주택 공급 의무화’를 내걸었다. 이는 주택을 저렴하게 공급해야 인센티브를 준다는 의미다. 사업성 개선에 크게 도움이 되는 구조는 아니라는 얘기다.

재건축 안 되면 ‘미니 재건축’…가로주택 정비사업, 강남4구서만 39곳 - 매일경제 (mk.co.kr)

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