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“사옥·마트·주유소도 굴린다” 대기업 잇단 진입에 리츠 시장 ‘기대감’

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대기업들이 앞다퉈 리츠 시장으로 출격하고 있다. 부동산에 돈을 묶어두지 않고 현금 실탄을 확보하려는 것인데, 대기업의 잇단 진입에 국내 리츠 시장이 성장세를 보일 것이란 전망도 나온다. 리츠(REITs‧부동산투자회사)는 다수의 투자자로부터 자금을 모집해 부동산에 투자·운용해 발생하는 임대수입, 매각차익, 개발수익 등을 투자자들에게 배당하는 부동산간접투자방식으로 사업을 한다. 상법상 주식회사 형태로 설립된 명목회사다.

21일 증권가와 부동산업계에 따르면 SK그룹이 설립한 SK리츠가 오는 9월 상장될 예정이다. 최초 편입 자산은 서울 종로구 사옥인 서린빌딩과 SK에너지 주유소 116개다.

SK그룹은 지난 2005년 SK인천석유화학(옛 인천정유) 인수를 위해 서린빌딩을 미국 메릴린치(현 BOA메릴린치)에 매각했다. 당시 SK그룹은 ‘매각 후 임대(세일앤리스백·Sale & Lease Back)’ 방식으로 이 건물을 유동화해 현금 4400억원을 확보했다.

이 건물은 2011년 하나대체투자자산운용이 운용하는 부동산 펀드로 주인이 바뀌었다. 이 부동산 펀드는 SK(주)와 SK이노베이션, SK E&S 등이 지분 65.2%를 보유하고, 나머지 지분은 국민연금이 가졌다.

부동산펀드 만기일이 도래하면서 지난해 서린빌딩 매각이 진행됐다. 서린빌딩의 예비인수자로 당시 최고가를 쓴 이지스자산운용이 선정됐는데, SK가 이 빌딩에 대한 우선매수권(콜옵션)을 행사하면서 판세가 바뀌었다. 집주인이 판 집에서 세 살이를 하다 10여년 만에 다시 주인이 된 셈이다. 1999년 준공된 이 건물은 최태원 SK그룹 회장의 선친인 고(故) 최종현 회장이 여기저기 흩어져 있는 그룹사를 한 데 모으기 위해 건설을 추진한 만큼 상징성이 있다.

SK그룹은 SK㈜가 지분 100%를 가진 SK리츠운용을 통해 서린빌딩을 사들였다. SK리츠는 지난 7월 SK서린빌딩 매입을 완료했다. SK 주요 관계사가 리츠 보유 자산 전체를 책임 임차해 SK리츠에 임대료를 지급하면 이를 재원으로 매 분기마다 주주들에게 배당금을 지급하는 구조다. 쉽게 말해 SK 계열사들이 리츠에 임대료를 내고 건물을 쓰는 식이다.

부동산펀드로 운용돼왔던 이 빌딩이 SK리츠로 매각되면서, 앞서 펀드 투자자로 들어가있던 SK 및 SK이노베이션, SK E&S 등 관계사로선 자금을 회수할 수 있게 됐다. SK그룹 및 계열사의 자산을 효율화하고 계열사로선 부동산에 묶여있던 돈으로 신사업이나 연구개발(R&D) 등의 투자 재원을 마련할 수 있는 효과를 거둘 수 있는 것이다.

업계는 SK리츠가 SK그룹의 부동산 자산 유동화 중심이 될 것으로 보고 있다. SK리츠는 SK그룹 주요 부동산의 우선매수협상권을 보유하고 있다. 향후에도 데이터센터(IDC), 신에너지인프라, ICT 등 그룹 내 보유한 다양한 분야의 자산을 자리츠화해 지속적으로 편입해 나간다는 게 이 회사의 계획이다. 또 리츠 최초로 분기 배당을 실시한다는 계획도 세웠다. 향후 3년간 예정된 배당수익률은 연 5.5%(공모가 기준)다.

롯데그룹의 경우 일찍이 리츠 시장에 발을 들였다. 지난 2019년 10월 증시에 상장한 롯데리츠를 통해 백화점, 마트, 물류센터, 아웃렛 등 총 14개 롯데그룹 자산을 운용 중이다.

현재 롯데 리츠는 시가총액 선두를 달리고 있다. 지난 3월 첫 유상증자에도 성공했다. 롯데쇼핑이 7~15 년간 책임임대차(Master lease) 계약을 맺고 고정 임대료를 지급하고 있다. 임대료는 매년 1.5% 인상되고, 트리플넷(Triple-net) 계약조건에 따라 수선유지비, 보험, 제세공과금 등 임차인이 부담하는 구조다.

건설사가 리츠를 접목해 부동산 개발 사업을 벌이는 사례도 늘고 있다. 대우건설은 2019년 리츠 자산관리회사(AMC) 설립 본인가를 받고 리츠 시장에 진출했다. 이 회사는 건설과 금융이 결합된 국내 최고의 종합 디벨로퍼로 발돋움하겠다고 선언하며 2025년까지 리츠 20개 이상, 자산운용규모 4조원 이상으로 성장하는 것을 목표로 제시했다.

HDC현대산업개발의 경우 경기도 일산 2차 아이파크, 공공지원 민간임대주택인 서울 고척동 아이파크를 주택형 리츠사업을 통해 공급했다. 광운대, 용산철도병원 부지, 공릉 등 3개 사업장도 공모 리츠를 통해 개발할 계획이다. 한라그룹의 지주사 한라홀딩스가 설립한 한라리츠운용도 올해 AMC 설립 인가를 받았다. 리츠 시장이 성장할 것이라고 전망 하에 신규 부동산의 개발사업비 등도 리츠를 통해 조달하려는 전략이다.

기업들이 리츠 시장에 들어가는 또다른 이유는 절세 혜택이다. 기업이 보유한 부동산을 공모리츠에 현물 출자하면 발생하는 법인세 납부를 미뤄주는 과세 특례가 적용되는데, 정부는 과세특례 일몰을 2022년까지 연장해주기로 했다.

국토교통부 리츠정보시스템에 따르면 올해 들어 현재까지 부동산투자회사법상 공모한 리츠는 7개, 공모 예정인 리츠는 18개로 집계됐다. 2010년 50개에 그쳤던 설립 리츠 수는 올해 6월 말 기준 299개로 늘었고, 리츠 자산 규모도 2010년 7조6000억원을 시작으로 매년 성장해 2019년 51조2000억원, 2020년 63조1000억원, 올해 6월 말 기준 현재 68조7000억원 규모에 이른다.

유명한 마스턴투자운용 조사분석실장은 “환매가 금지되는 폐쇄형 비상장 부동산 펀드와 달리 상장 리츠는 환매가 가능해 필요 시 자금을 쓸 수 있어 환금성이 좋다는 장점이 있다”면서 “여기에 공모 리츠 활성화 정책에 따른 세제 혜택 효과도 볼 수 있기 때문에 유동화를 노리는 기업과 기관의 리츠 시장 진입 및 상장이 잇따르고 있는 것”이라고 했다. 그는 “투자자와 자산의 리츠 시장 유입이 늘어남에 따라 리츠 시장도 성장세를 이어갈 가능성이 크다”고 덧붙였다.

리츠업계 한 관계자는 “저금리 기조와 은퇴인구 증가도 리츠 시장의 성장 가능성을 키우는 요소”라면서 “안정적인 배당수익이 기대되기 때문에 상장리츠에 투자하는 수요는 지속적으로 늘어날 것으로 본다”고 덧붙였다.

“사옥·마트·주유소도 굴린다” 대기업 잇단 진입에 리츠 시장 ‘기대감’ - 조선비즈 (chosun.com)

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