청약가점이 높은 무주택자라면 올해 서울 재건축·재개발 아파트 분양을 기다리느라 애가 탈지 모르겠다. 분양가상한제가 적용돼 시세보다 낮은 가격에, 입지 좋은 곳에 내집마련을 할 기회지만 재개발·재건축 조합 내부 갈등, 인허가 절차 문제, 분양가상한제 같은 규제까지 겹치면서 분양 일정이 거듭 연기되고 있어서다.
그래도 희망의 끈을 놓지 않는 것이 좋다. 공급 일정을 한두 차례 연기했다 재개하려는 정비사업지 가운데 일반분양 물량이 풍성한 단지가 꽤 있어서다. 분양 물량이 마른 수건 물 짜듯 겨우 나오는 서울 지역에서 공급되는 새 아파트라 청약 열기가 뜨거울 것으로 기대를 모은다.
통상 재개발·재건축 아파트는 도심권에 위치하고 역세권인 경우가 많다. 신도시나 택지지구와는 달리 교육·쇼핑·교통·편의시설 등 생활 인프라가 갖춰져 있기 때문에 주거 만족도가 높은 편이다. 또 서울 도심지 재개발·재건축 아파트 단지를 살펴보면 1000가구 넘는 대단지에 대형 건설사 브랜드 등 장점을 갖춘 곳이 많다. 실제 올해 분양 예정인 재개발 아파트 중에는 삼성물산, 현대건설, GS건설 등 10대 건설사가 시공하는 곳이 대부분이다.
서울 강동구 ‘올림픽파크에비뉴포레’ 공사 현장. 둔촌주공을 1만2032가구 규모로 재건축하는 이곳은 ‘단군 이래 최대 재건축 사업지’로 불린다. <매경DB>
▶‘강남 불패’ 재건축 아파트
▷잠원·방배…서초구에서만 2500가구
서울 강남권 재건축 단지 분양은 ‘하반기 중’으로만 예정된 곳이 대부분이다.
이 중 단지 규모가 가장 크고 일반분양 물량도 많은 곳은 단연 강동구 둔촌주공아파트를 재건축하는 ‘올림픽파크에비뉴포레’다. 단지 규모만 총 1만2032가구에 달해 ‘단군 이래 최대 재건축 단지’로 꼽힌다. 이 단지에서만 무려 4805가구가 일반분양 몫으로 잡혀 있다.
올림픽파크에비뉴포레 분양은 수차례 연기된 바 있다. 주택도시보증공사(HUG)가 둔촌주공 재건축 조합에 제안한 분양 가격이 3.3㎡당 2978만원으로 낮아 조합원 반발을 샀기 때문이다. 하지만 조합은 올해 안에는 분양 일정을 확정 짓겠다며 속도전에 돌입한 상태다. 최근 서초구 ‘래미안원베일리(신반포3차·경남아파트 재건축)’의 일반분양 가격이 분양가상한제 적용을 받고도 HUG 분양 가격보다 높게 나온 것을 두고 둔촌주공 재건축 조합 기대도 은근히 높아진 상황이다.
관건은 한국부동산원의 택지비 심의 절차다. 분상제 분양 가격은 감정평가사가 책정한 택지비와 건축비, 가산비 등으로 구성되는데 정부 산하 기관인 부동산원이 택지비가 적정한지 심의를 담당한다. 이를 통과해야 분양 가격을 확정 짓고 분양 일정에 돌입할 수 있다. 하지만 부동산원의 문턱이 높을 가능성도 있다. 서울 중구 세운지구처럼 택지비가 너무 높다며 감정평가 신청에 ‘보류’ 결정을 내리는 사례가 나오고 있어서다.
둔촌동을 빼면 재건축 단지 가운데 일반분양 물량이 가장 많이 나올 동네는 서초구 방배동이다. 방배동에는 단독주택가를 재건축하는 사업지가 많다. 아파트 단지가 아니라서 언뜻 보면 뉴타운·재개발 사업지 같지만 단독주택 재건축은 재개발할 때처럼 임대주택을 짓지 않아도 되고 일반 아파트에 비하면 조합원이 적다는 특징이 있다. 그만큼 일반분양 물량은 많고 상대적으로 재건축 사업성이 높은 게 단독주택 재건축의 매력인 셈이다.
연내 분양을 목표로 하는 방배동 재건축 구역 중에서는 ‘디에이치방배(총 3065가구)’를 눈여겨봄직하다. 방배5구역을 재건축하는 단지로 일반분양 물량만 1686가구에 달한다. 이르면 11월 청약 접수에 돌입할 것으로 보인다. 분양가는 3.3㎡당 4200만원 선에 책정될 것이라는 예상이다. 지하철 4·7호선 이수역과 7호선 내방역 사이에 위치해 있어 대중교통 여건이 좋다. 방배초, 서울중, 서문여고 등과 가깝다.
비슷한 시기 방배5구역과 멀지 않은 방배6구역에서도 ‘아크로파크브릿지’ 청약이 진행된다. 방배6구역은 방배동 818-14번지 일원 6만3197.9㎡ 규모 단독주택가에 건폐율 24.88%, 용적률 246.99%를 적용받아 지하 4층~지상 22층 아파트 총 1131가구를 짓는 사업. 지난 7월 20일 사업시행계획 변경 인가를 받아냈다. 단지 규모는 디에이치방배보다 작지만 1000가구 넘는 대단지이고, 일반분양 물량도 676가구로 적지 않다.
강남 재건축의 상징이 된 서초구 반포동에서도 하반기 중 일반분양 물량이 나온다.
눈여겨볼 만한 아파트는 신반포15차를 재건축하는 ‘래미안원펜타스(총 641가구)’다. ‘디에이치클래스트’로 재건축 중인 반포주공1·2·4주구와 아크로리버파크를 사이에 둔 단지로, 이웃 단지에 비해 규모가 크지는 않지만 지하철 9호선 신반포역과 가깝고 주요 학군을 끼고 있어 입지 면에서는 탁월하다. 오는 9월 조합원 동·호수 추첨이 예정돼 있는 만큼 이르면 올해 말 263가구를 일반에 분양할 것으로 보인다. 전용면적별로 ▲59㎡(8가구) ▲84㎡(216가구) ▲107㎡(17가구) ▲137㎡(12가구) ▲191㎡(10가구) 등이 일반분양 몫으로 잡혀 있다. 이 가운데 전용 85㎡ 이상 아파트 39가구는 추첨제로 공급되는 물량이라 ‘로또 청약’ 열기가 뜨거울 전망이다.
강남구 청담동 삼익아파트를 ‘청담르엘(총 1261가구)’로 재탄생시키는 아파트도 이르면 올 연말 공급이 예상된다. 당초 ‘청담삼익롯데캐슬’이라는 이름을 달기로 했다가 시공사인 롯데건설의 프리미엄 브랜드 ‘르엘’로 바꿔 적용했다. 청담동에서 한강 조망이 가능한 아파트가 공급되는 것은 청담래미안로이뷰(2014년 입주) 아파트 이후 처음이다. 176가구에 대한 일반분양가는 아직 확정되지 않았지만 주변 지역의 최근 매매 시세나 분양가를 고려해 책정될 것으로 보인다. 청담삼익 옆에 자리한 ‘청담자이’ 전용 89㎡가 지난 5월 35억원(36평형, 3.3㎡당 약 9700만원)에 실거래된 바 있다. 다만 한쪽에서는 분양가상한제를 고려해 최근 청약을 진행한 ‘래미안원베일리(3.3㎡당 5668만원)’와 비슷한 수준에 책정될 것이라는 전망이 나온다.
이외에도 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)에서는 하반기에 ▲강남구 삼성동 홍실 재건축(총 419가구) ▲송파구 문정동 힐스테이트e편한세상문정(총 1265가구 중 일반분양 286가구) 등이 분양을 준비 중인 것으로 알려졌다.
다만 홍실 아파트는 일반분양 물량이 없거나 아주 적을 전망이다. ‘1 대 1 재건축’ 방식으로 정비사업을 추진 중이기 때문이다. 1 대 1 재건축은 아파트 가구 수를 늘리지 않고 조합원이 토지비를 제외한 재건축 비용을 부담해 새 아파트를 짓는 방식. 일반분양 수익이 발생하지 않기 때문에 재건축초과이익환수제를 적용받지 않는다. ‘일반 가구 물량이 30가구 미만인 사업장은 분양가상한제를 적용받지 않는다’는 주택법 규정에 따라 민간택지 분양가상한제도 적용받지 않는다. 힐스테이트e편한세상문정은 수도권 제1순환고속도로를 사이로 위례신도시와 맞닿아 있다. 가든파이브, 문정동로데오거리 등 등 대형 쇼핑시설과 상업시설이 가깝다.
재건축 아파트는 아니지만 ‘도시환경정비사업’으로 공급되는 강동구 천호동 ‘포스코더샵센트럴시티(총 670가구)’에서도 전용 49~84㎡ 아파트 499가구가 분양 물량으로 나온다. 지하철 5·8호선 천호역을 걸어서 이용할 수 있는 사업지다. 또 강남권은 아니지만 강남권 출퇴근 직장인이라면 관악구 봉천동에서 비교적 저렴하게 내집마련에 도전해볼 수 있다. 봉천4-1-2구역을 재개발하는 ‘힐스테이트’ 아파트가 10월 분양 시장에 나올 예정이다. 전용 34~84㎡ 중소형 평형으로만 997가구가 한 단지에 들어선다. 112가구가 일반분양 대상이다.
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서울 서초구 방배동 일대 주택가. 방배동에는 단독주택가를 재건축하는 사업지가 많다. <매경DB>
▶강북 재개발 단지
▷장위에서만 일반분양 2800가구
강북에서 공급되는 아파트 대부분은 재개발 사업지 물량이다.
9월 중 성동구 행당7구역을 재개발하는 ‘푸르지오파크세븐’이 청약을 받는다. 지하 3층~지상 최고 35층 7개동 총 938가구 중 135가구가 일반에 분양된다. 일반분양 물량이 많지 않은 점은 아쉽지만 푸르지오파크세븐은 대중교통 여건이 훌륭하다. 지하철 5호선과 2호선 지선, 수인분당선, 경의중앙선이 지나는 왕십리역을 걸어서 이용할 수 있는 입지다.
행당7구역 조합원은 푸르지오파크세븐을 3.3㎡당 평균 1857만원에 배정받았다. 전용 59㎡ 기준으로는 4억8000만원(3.3㎡당 1920만원), 전용 84㎡는 6억1000만원(3.3㎡당 1794만원)대였다. 일반분양가는 이보다 높은 3.3㎡당 평균 2500만원대에 책정될 가능성이 높다. 전용 84㎡를 기준으로 하면 8억5000만원대에 분양받을 수 있는 셈이다. 행당7구역을 재개발해 2018년 입주한 ‘서울숲리버뷰자이’ 전용 84㎡가 지난 7월 19억원에 팔린 점을 감안하면 적잖은 시세차익이 예상되는 대목이다.
같은 달 강북구 미아동에서는 일반분양 물량이 조금 더 나온다. 미아3구역에서 ‘자이’ 아파트 1045가구를 짓는데 이 중 333가구를 청약을 통해 마련할 수 있다. 전용 59㎡가 6억2500만원, 전용 84㎡가 8억1600만원에 분양될 것으로 보인다. 미아3구역은 우이신설선 삼양역과 4호선 미아역을 걸어서 이용할 수 있으며 삼양초, 수유초, 수유중, 화계중, 혜화여고 등 주변에 학교가 많다. 오동근린공원, 북서울꿈의숲 등의 공원도 인근에 있다.
일반분양 물량이 넉넉한 동네는 성북구 장위동이다. 하반기 중 장위4구역과 장위10구역에서 일반분양 아파트 2800여가구가 공급된다.
장위4구역에서는 총 2840가구 중 전용 49~98㎡ 1331가구가 일반에 분양된다. 시공은 GS건설이 맡았다. 평지에 지어지는 데다 규모도 장위뉴타운 내 가장 크다. 지하철 6호선 돌곶이역이 단지 바로 앞에 있고 지하철 1호선 석계역도 가깝다.
하반기 중 공급될 장위10구역 시공은 대우건설이 맡는다. 총 2004가구 중 전용 59~115㎡ 1495가구가 일반에 분양된다. 지하철 6호선 상월곡역과 돌곶이역 사이에 들어서며, 장위초와 장위전통시장 등이 가깝다.
생활권이 서울 서북권이라면 은평구 대조1구역도 눈여겨볼 만하다. 대조1구역은 2009년 5월 정비구역으로 지정됐고, 2011년 12월 조합설립인가를 거쳐 2017년 1월 사업시행인가, 2019년 5월 관리처분계획인가를 차례로 받아냈다. 2019년 8월 이주를 시작했다. 이후 지난해 10월 사업시행변경인가를 거치면서 당초 2389가구로 계획된 가구 수가 2451가구로 늘어났다. 현재 철거 공사를 마친 상태다.
일반분양가는 3.3㎡당 1933만원 선에 책정될 가능성이 높다. 지하철 3·6호선 불광역이 가깝고, 향후 수도권광역급행철도(GTX) A노선과 신분당선 연장선(용산~서울역~독바위역~삼송)이 연결될 경우 교통망이 대폭 향상된다. 다만 조합 집행부와 비대위 격인 ‘바른 사업을 위한 조합원 모임’이 갈등을 빚으면서 분양 일정이 차질을 빚을 가능성도 제기되는 상황이다.
은평구 역촌1구역에서는 재개발이 아닌 재건축 사업으로 ‘센트레빌파크프레스티지’가 공급된다. 지하 3층~지상 20층 8개동 총 752가구 중 454가구가 일반분양 대상이다. 전용 46~84㎡의 중소형 평형으로만 구성돼 있다. 지하철 6호선 응암역을 이용할 수 있으며, 서부시립 서북병원과 봉산공원, 구산근린공원 등이 가깝다.
서울 강동구 ‘올림픽파크에비뉴포레’ 공사 현장. 둔촌주공을 1만2032가구 규모로 재건축하는 이곳은 ‘단군 이래 최대 재건축 사업지’로 불린다. <매경DB>
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