다시 속도 내는 마포 재개발…염리4·5…

다시 속도 내는 마포 재개발…염리4·5구역에 노고산동까지 ‘부릉부릉’

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신축 아파트가 많은 서울 마포구에서 마지막 남은 알짜 재개발 지역인 염리4·5구역과 노고산동 일대 재개발 사업이 속도를 내고 있다.

염리4·5구역과 노고산동 일대는 지하철 2호선 이대역과 6호선 대흥역 사이에 위치해 교통이 좋고 주변에 신축 아파트가 많은 지역이다. 올해 초부터 재개발 추진이 진행될 것이라는 소문이 돌면서 입주권을 받을 수 있는 빌라 몸값이 치솟고 있다. 인근 공인중개사무소 관계자들은 “현재 팔 매물은 없는데 매물이 나오면 연락 달라는 대기 수요자들은 늘어나고 있다”고 분위기를 전한다.

부동산 전문가들은 “워낙 입지 조건이 좋은 지역이지만 재개발의 경우 여러 변수가 많다는 점을 주의해야 한다”고 조언한다.

서울 마포구 염리3구역을 재개발한 ‘마포프레스티지자이(총 1694가구)’ 단지 전경.

▶사업 속도 내는 염리4~5구역

▷아현뉴타운 마지막 퍼즐 될까

현재 마포구에서 새롭게 재개발 사업을 추진하는 곳은 염리4구역과 염리5구역, 또 노고산구역(가칭) 등이다. 아현뉴타운 서쪽에 있는 염리4·5구역은 아현뉴타운의 ‘마지막 퍼즐’로 불린다. 두 구역은 2015년 뉴타운구역에서 해제됐다. 하지만 주변 집값이 크게 오르자 지역 주민들이 자체 추진위원회를 꾸려 재개발에 나서고 있다.

우선 염리동 488-14 일대에 위치한 염리4구역은 총 대지면적 4만6490㎡로 구성됐다. 마포구청에 따르면 최근 염리4구역은 재개발정비구역 지정과 관련한 사전 타당성 검토를 위한 주민 의견 조사 결과, 찬성률이 70%를 넘어선 것으로 조사됐다.

전체 토지 등 소유자 569명 가운데 491명(86.3%)이 참여해 435명(76.4%)이 재개발 추진에 찬성한 것으로 나타났다. 반대는 43명(7.6%)에 그쳤다. 주민 의견 수렴에서 찬성이 50% 이상이고 반대가 25% 미만이면 정비구역 지정 등 다음 재개발 절차로 넘어갈 수 있다.

염리4구역은 주민들 간 이견으로 인해 재개발이 한때 무산됐던 곳이다. 하지만 노후화가 심해 마포구청이 자체적으로 사전 타당성 검토를 진행하면서 분위기가 반전됐다. 특히 지난해 12월 마포구청은 이곳을 ‘개발행위제한구역’으로 지정 고시하면서 재개발 사업 기대감이 높아지고 있다.

재개발구역 지정에 앞서 ‘개발행위제한구역’을 지정하는 이유가 있다. 정비구역 내 기존 주택을 허물고 신축 빌라와 같은 주택을 새로 지어 이른바 지분을 쪼개 조합원 입주권을 얻는 행위를 할 수 없게 하기 위함이다. 즉, 사업을 원활하게 진행하기 위한 하나의 절차로 더 이상 조합원 수를 늘리지 않기 위해 개발행위제한구역으로 지정됐다. 염리4구역 관계자는 “연말까지 정비구역 지정을 마무리하는 게 목표”라고 말했다.

염리동 105번지에 위치한 염리5구역과 대흥동 신촌그랑자이 서쪽에 있는 노고산 재개발구역(노고산동 12-204 일대) 역시 사전 타당성 검토 절차에 들어갔다. 마포구청 관계자는 “염리5구역과 노고산 재개발구역 모두 하반기에는 사전 타당성 검토 절차가 마무리될 것”이라고 말한다.

▶재개발 사업 재추진 이유는

▷탁월한 입지, 아파트값 급등 영향

이미 한 번 뉴타운에서 해제된 염리4·5구역 등이 다시 재개발 사업을 추진하는 이유는 분명하다.

우선 탁월한 입지다.

아현뉴타운에는 수많은 재개발 아파트 단지가 있다. 이 중에서도 염리4구역과 5구역은 탁월한 입지를 자랑한다. 염리4구역은 지하철 2호선 이대역과 가깝고 도로를 건너면 지역 랜드마크 단지인 ‘신촌그랑자이’가 자리한다. 대중교통 접근성만 놓고 보면 아현뉴타운 일대 여러 단지 중 가장 낫다는 평가를 받는다.

염리동 105번지 일대에 위치한 염리5구역 또한 마찬가지다. 서울 지하철 6호선 대흥역과 5·6호선·공항철도가 지나는 공덕역 사이에 위치했다. 서쪽으로는 용강초가 위치했으며 서울여고, 서울디자인고, 숭문중·고 등이 가까워 교육 환경이 우수하다.

아현뉴타운 일대 새 아파트값이 시간이 지날수록 급등하고 있다는 점 역시 다시 사업을 추진하는 이유로 꼽을 수 있다.

마포구 아현동·염리동·대흥동·공덕동 일대 아현뉴타운은 총면적 108만8000㎡에 약 1만8500가구를 짓는 초대형 재개발 사업지다. 아현뉴타운 내 신축 아파트인 마포래미안푸르지오, 신촌그랑자이, 마포프레스티지자이 등은 모두 마포구 대표적인 인기 단지로 자리 잡았다.

최근 입주를 마친 마포프레스티지자이는 전용 59㎡가 17억원, 전용 84㎡는 20억원대에 거래되고 있다. 대흥2구역을 재개발한 신촌그랑자이 역시 전용 59㎡는 17억~18억원, 전용 84㎡는 21억~22억원에 호가가 형성됐다. 염리동 A공인중개소 관계자는 “아현뉴타운 일대가 새 아파트촌으로 바뀌고 있다”며 “아직 재개발을 추진하지 않은 지역에는 낡은 단독·다세대주택이 방치돼 있어 주민들의 사업 추진 열기가 높은 편”이라고 말한다.

사업 추진에 대한 기대감 때문일까. 일대 다세대주택 지분 가격 역시 급등하고 있다. 염리4구역 내 대지지분 13㎡ 남짓한 다세대주택은 6억원대에 매물이 나와 있다. 노고산 재개발구역은 대지지분 16.5㎡ 주택 역시 6억원대에 거래된다. 염리동 B공인중개소 관계자는 “새 아파트 입주권에 대한 기대가 커지면서 공사가 끝나지 않은 빌라 매물에 관심을 보이는 수요자가 꽤 있다”며 “재개발 사업이 진척될 때마다 호가가 5000만원씩 오르는 모습”이라고 귀띔한다.

마포구 일대 몇몇 재개발구역이 사업 추진에 높은 의지를 드러내고 있지만, 만약 지분 매수를 생각한다면 주의할 점 역시 여럿 있다.

염리4구역의 경우 현재 지역주택조합 사업을 동시에 추진 중이다. 이 때문에 지역주택조합 사업을 추진하는 주민과 일반적인 재개발 사업을 추진하려는 주민 사이 갈등이 있는 것으로 전해진다. 염리5구역은 KT에스테이트가 구역 한가운데 위치한 KT마포솔루션 빌딩 부지에 청년주택 건립 사업을 자체적으로 추진 중이다. 염리5구역 한가운데 있는 이 부지가 빠지면 사업성이 떨어질 수 있다. 부동산 업계 한 관계자는 “재개발 사업은 구역 지정 이전 단계 혹은 구역 지정 직후에 참여하면 수익률이 가장 높지만 그만큼 위험 부담이 크다”며 “아직 정비구역도 지정되지 않았는데 지분 가격이 과하게 급등하면 그 자체로 사업성을 떨어뜨리는 요소가 될 수 있다”고 말했다.

다시 속도 내는 마포 재개발…염리4·5구역에 노고산동까지 ‘부릉부릉’ - 매일경제 (mk.co.kr)

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