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이건희 빌라’ 밀어낸 ‘1타 강사’ 아파트 입지의 비밀

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홍콩, 뉴욕, 도쿄의 수백억원하는 초고가 아파트 단지들에는 공통점이 있다. 첫째, 차별화된 조망권과 입지의 희소성이다. 시내와 항구가 한눈에 내려다 보이는 고지대에 홍콩의 최고급 아파트들이 모여 있다. 뉴욕의 초고가 아파트들은 센트럴파크 조망권을 갖고 있다. 둘째, 상업-업무 시설이 차로 10~20분이면 도달하는 중심지 접근성이다. 슈퍼리치들은 차에서 보내는 시간을 아끼기 위해 접근성의 관점에서 주택을 선택한다. 셋째, 유명인의 거주, 초고가 거래 등으로 형성된 지역 브랜드파워가 있는 곳이다. 뉴욕의 억만장자 거리나 홍콩의 피크처럼 유명인들이 거주하는 지역을 선택한다. 넷째, 프라이버시의 보장이다. 슈퍼리치들은 일반인의 접근이 자연스럽게 차단되는 일종의 빗장 도시(gated community)를 선호한다.

◇초고가 주택의 세대교체

서울도 홍콩, 뉴욕의 슈퍼리치의 주거 선택 기준과 큰 차이가 나지 않는다. 2006년부터 15년 동안 전국 최고 공시지가를 유지하던 서울 서초구 서초동 ‘트라움하우스 5차( 전용 273㎡형은 72억9800만 원)를 제치고 올해 최고가로 등극한 아파트는 서울 강남구 청담동 PH129이다. 전용 407㎡형의 공시가격이 163억2000만 원이다. 트라움하우스 5차는 고 이건희 삼성 회장이 소유, 한때 ‘이건희 빌라’로 유명세를 탔다. 핵폭발이 일어나도 생존할 수 있는 방공호를 갖춘 빌라로 유명하다.

이건희 빌라를 밀어낸 PH129아파트는 한강 조망권을 갖추고 있다. 올림픽대로를 통한 강남북 접근성과 함께 삼성동, 압구정동, 테헤란로의 업무, 상업시설 이용이 편리하다. 29가구 규모로 대단지 아파트에 비해 프라이버시 보호에 장점이 있다. 이 아파트에는 장동건-고소영 부부, 메가스터디 1타 강사 현우진, 재계 오너 가족들이 소유한 것으로 알려져 있다. 30대 현우진은 ‘수학의 신’이라 불리며 수백억 원의 연봉을 자랑하는 스탠포드대 출신 강사이다. 현우진이 분양받은 PH129 펜트하우스는 당초 분양가가 250억원이었다.

우리나라에서 가장 비싼 공동주택 PH129. 서울 강남구 청담동에 있는 이 아파트는 한강조망권이 뛰어나고 올림픽대로를 통한 강남북 접근성이 좋다./오종찬 기자

◇영슈퍼리치들은 단독주택보다 프라이버시 좋은 아파트 선호

1990년대까지만 해도 서울 성북동, 평창동, 장충동의 단독주택이 슈퍼리치의 상징이었다. 대기업 창업자들이 자신이 거주하는 대저택 주변에 가족용 주택을 사들여 삼성가 타운, 현대가 타운을 형성했다. 하지만 재벌 1,2세들이 세상을 뜨면서 등장한 재벌 3,4세들은 그 전세대와 다른 주거지를 선택한다. 전세대보다 개인화된 그들은 단독주택보다는 빌라, 아파트를 선호한다. IT 붐으로 수천억의 부를 일군 ‘영슈퍼리츠’들은 단독주택에 살아본 적이 없는 ‘아파트 키즈’로, 당연히 아파트를 선택한다. 업무와 상업중심지역이 광화문에서 강남으로 이동하면서 슈퍼리치들의 주거지는 강남북 접근성이 좋은 한남동과 올림픽대로 이용이 편리한 청담동, 삼성동 등으로 이동한다.

◇청담동 한강 조망권, 강남북 접근성, 편의시설 인접

용산공원으로 개발될 예정인 미군 용산기지. 주변지역 개발이 본격화되면 향후 서울의 초고가 아파트 시장의 판도를 바꿀 가능성이 있다. /연합뉴스

대단지 아파트는 편의시설은 많지만, 프라이버시 보호가 잘되지 않는 점이 약점이다. 아파트와 단독주택의 장점을 겹합한 곳이 한남동 한남더힐과 나인원 한남이다. 2006년에 단국대 이전부지에 지어진 한남더힐은 600 가구이지만, 고도제한으로 12층 이하 건물들로 구성돼 있고 특히 90~100평형은 3,4층 건물에 배치했다. 저층배치가 프라이버시에 오히려 도움이 돼 인기를 끌었다. 전지현,지드래곤 등이 사는 것으로 유명한 나인원 한남은 한남더힐의 성공을 이어받았다. 5~9층 341가구. 전용면적 206(75평형)~334㎡(101평형)으로 2018년 입주했다. 두 단지에 유명인들이 몰리면서 강력한 지역브랜드파워를 형성한다.

한남동과 초고가 아파트 경쟁을 벌이는 곳이 청담동이다. 청담동은 PH129외에 아이유가 120억원에 분양받아 화제가 된 ‘에테르노 청담’, ‘효성빌라 청담’ 101, 마크힐스이스트윙, 상지리츠빌카일룸3차’ 등 초고가 아파트들이 밀집해 있다. 30가구 미만으로 분양가 상한제 적용받지 않으며 대형평형 위주이다. 보통 아파트단지는 대단지여야 집값이 잘 오르지만 영슈퍼리치들은 프라이버시가 보호되는 소규모 단지를 선호한다. 부동산업체들도 차별화된 설계, 호화 내장재, 초고가 마케팅으로 슈퍼리치들을 겨냥한 개발을 하고 있다.

◇차세대 초고가 아파트단지 입지는?

뉴욕 맨해튼 있는 'ONE57'은 압도적 센트럴파크 조망권을 자랑한다. 90층 높이로 2014년 완공된 이 건물 펜트하우스가 1억 50만 달러( 약 1100억 원) 에 판매됐다./ ONE57 홈페이지

슈퍼리치들에게 주택은 자신과 타인을 구별하는 사치품이며 상징이다. 그래서 미국에서는 슈퍼부자들의 초고급 주택을 트로피 하우스(trophy house)라고 부른다. 대회에서 우승하면 받는 트로피처럼 주택이 성공의 보상이며 상징이라는 의미이다. 실질 가치를 뛰어 넘는 천문학적 가격에 주택을 구입하는 이유이다. 개발업체들도 이런 심리를 이용, 터무니 없이 높은 초고가로 가격을 책정하기도 한다. 분양이 되지 않으면 수년간 비워두면서 천문학적인 가격을 건물의 우월함을 선전하는 수단으로 활용한다.

트로피하우스가 되려면 다른 주택이 갖지 못하는 상징성, 희소성이 필수적이다. 뉴욕과 도쿄의 초고가 아파트는 센트럴파크 등 공원 조망권을 갖고 있다는 공통점이 있다. 번잡한 도심에서 일반 주택과 차별화하는 강력한 상징이자 희소성이 조망권이다. 청담동에 초고가 주택들이 모여 있는 이유도, 차별화된 한강 조망권이 있기 때문이다.

초고가 아파트는 고정적이지 않다. 끊임없이 탄생하는 슈퍼리치들이 차별화된 주거를 선택하기 때문이다. 향후 미군부대 이전으로 본격적으로 개발되는 용산공원 주변에 초고가 부촌이 형성될 가능성이 있다. 용산공원 주변은 외국 초고가 아파트의 입지조건인 압도적 조망권과 중심 업무 상업지역 접근성, 편리한 교통 등의 조건을 모두 갖추고 있다. 슈퍼리치들의 다음 선택지는 어디일까.

‘이건희 빌라’ 밀어낸 ‘1타 강사’ 아파트 입지의 비밀 - 조선일보 (chosun.com)

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