국내 최대 빅딜 '파인에비뉴B동'

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2021년 상반기 국내 부동산 시장 최고 빅딜은 서울 을지로에 위치한 '파인에비뉴B동' 매매 건이었다. 거래규모는 6200억원이다. 같은 기간 삼일빌딩(5400억원), 오투타워(3360억원) 등을 압도했다. 삼성SRA자산운용의 적극적 매수 의지가 딜 체결을 견인했다.

더벨 부동산 리그테이블에 따르면 2021년 상반기 자산운용사가 매입한 가장 큰 규모의 딜은 '파인에비뉴B동' 매매 건이다. 3.3㎡당 인수금액은 3100만원대로 거래금액은 6200억원이다. 과거로 시계를 돌려봐도 역대 오피스 빌딩 매매가 4위 수준에 해당한다.

파인에비뉴B동 매매는 코람코자산신탁과 삼성SRA자산운용 사이에서 이뤄졌다. 지난해 하반기 공개입찰에 참여한 삼성SRA운용이 미래에셋과 신한리츠, 마스턴투자, NH아문디자산운용 등을 제치고 우선협상대상자로 선정돼 올해 초 계약을 마무리지었다.

삼성SRA운용 관계자는 "파인에비뉴B동이 가진 입지와 규모, 희소성 등을 종합적으로 고려한 결과, 프라임 오피스로서 투자 매력이 충분하다고 판단했다"며 "그룹의 여러 조직들 입주 수요도 있어 공실 확대에 따른 우려 등은 현재 해소된 상태"라고 말했다.

2011년 완공된 이 빌딩은 지하철 2호선 을지로3가역 대로변에 자리잡고 있다. 지하 6층~지상 25층 규모로 연면적은 6만4225㎡다. 삼성SRA운용이 제시한 매매가는 6200억원. 모회사 삼성생명을 비롯해 기관들 자금을 유치, 블라인드펀드를 설정했다.

삼성SRA운용은 부동산펀드만을 운용하는 하우스다. 9일 현재 AUM(설정원본+계약금액)은 9조524억원인데 모두 부동산펀드로 구성돼 있다. 지난해 영업수익은 564억원으로 전년대비 31.2% 감소했고, 같은 기간 순이익은 247억원으로 47.2% 쪼그라들었다.

해당 빌딩에 공실이 없는 경우 연간 임대료 수익은 87억원 수준으로 추산된다. 기타 관리수익을 합하면 140억원 정도의 수익이 나올 것으로 관측된다. 한솔제지와 한화시스템 등 우량 임차인이 상당수 입주한 점도 이번 투자 매력으로 꼽혔다.

코람코자산신탁은 투자 8년만에 1440억원 가량 차익을 실현했다. 코람코자산신탁은 2013년 '코크렙파인에비뉴'를 통해 4760억원을 들여 빌딩을 인수한 바 있다. 매도자였던 킴스아이앤디를 비롯해 교직원연금공단, 한국증권금융 등이 투자자로 참여했다.

지난해 이 빌딩은 코람코자산운용이 매수하려고 했다. 코람코운용은 파인에비뉴B동 개발 시행사 킴스21로부터 우선배수권(콜옵션)을 매입해 우선협상대상자로 선정됐다. 하지만 에쿼티 투자자로 나선 삼성증권과 한국투자증권 등이 투심을 접으면서 무산됐다.

코람코운용 측이 제기한 인수금액은 5400억원. 코람코운용은 파인에비뉴B동에 대한 수익증권 발행 등을 계획했던 것으로 전해진다. 두 증권사는 빌딩 공실률을 우려했고, 결국 내부 심의 문턱을 통과하지 못했다. 코람코운용의 콜옵션 행사 기한은 만료됐다.

결국 파인에비뉴B동 매매는 공중에 떴고 지난해 공개입찰을 시작했다. 운용업계 관계자는 "프라임 오피스 수요에 힘입어 비교적 원활하게 계약이 완료됐다"면서 "임차인 퀄리티 등을 두루 살펴봤을 때 매력적인 매물이었던 것은 확실하다"고 강조했다.

국내 실물 부동산 딜 상위권에 삼일빌딩도 포함됐다. 이지스자산운용이 NH아문디운용 측에 4420억원에 매도했다. 인수금액은 3.3㎡당 3500만원 수준이었다. 서울 종로에 위치한 31층 높이의 삼일빌딩은 근대 건축물의 상징으로도 잘 알려져 있다.

파인에비뉴B와 삼일빌딩 뒤를 이어 오투타워(3360억원), 두산빌딩(2362억원), 롯데손해보험(2240억원) 등이 딜 규모 상위권을 차지했다. 서울 여의도에 위치한 오투타워의 경우 이지스운용이 삼성SRA운용에 매각했다. 지하7층~지상23층 연면적 4만4859㎡다.

더벨 - 국내 최고 자본시장(Capital Markets) 미디어 (thebell.co.kr)

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