환지처분에 따른 양도차익 과세여부

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내국법인이 도시 및 주거환경정비법 상의 도시정비구역 안의 토지 등을 정비사업 시행자에게 제공하고 관리처분계획에 따라 정비사업시행 후 새로이 조성된 건축물 등을 분양받은 경우에는 소득세법 제88조에 따라 양도에 해당하지 아니하므로 그 처분손익을 인식하지 않는다.

그러나 환지받을 권리면적의 일부를 환지청산금으로 교부받은 경우에는 그 청산금을 실제로 수령하는 날이 속하는 사업연도에 익금으로 산입하여야 한다(국세청 서면질의 문서번호 법규법인 2013-41). 즉, 출자한 토지등 가액이 환지로 받는 건축물가액을 초과하여 그 차액을 수령받는 청산금은 법인세과세대상이고, 수령 받는 날과 이전고시일의 다음날 중 빠른 날이 속하는 사업연도에 익금으로 계상하여야 한다.

1. 사실관계

△△△법인의 사옥이 소재하는 주변지역이 도시 및 주거환경정비법에 따라 도시환경정비계획수립 및 정비구역으로 지정되면서 갑 법인이 소유한 토지 중 일부가 정비구역으로 편입되었다.

정비사업조합은 관리처분계획인가를 받고, 갑 법인은 도시정비사업조합의 조합원자격으로 신축될 건물에 대한 분양신청을 하고 정비구역에 대한 준공 및 인가가 완료됨에 따라 사업시행자와 분양계약을 체결했다.

갑 법인은 분양계약 조건에 따라 정비구역 편입 토지를 정비사업에 제공한 대가로 ○○○억원(조합원분양가액) 가량의 신축된 토지및건축물의 소유권을 취득했다. 이와는 별도로 현금 △△억원 가량의 청산금으로 지급받기로 가계약하고, 분양완료시점에 정산을 거친 후 금액이 확정되면 배분될 예정이다.

업무시설 공급계약에 의하면 “조합원환급금은 입점 시 정산하나 공사비 및 조합의 사업비 대출금이 상환되지 않을 시는 그 사유가 해소된 후 혹은 청산 시 지급한다”라고 규정하고 있으나, 현재 조합의 미분양 등으로 청산금 정산이 되지 않고 있다.

2. 질의내용

1) 법인이 도정법에 의하여 정비사업에 정비구역 편입 토지를 사업시행자인 조합에 제공하고 관리처분계획에 따라 분양부동산을 취득하는 경우 법인세법 상 양도에 해당되어 양도차익에 대한 익금산입 여부?

2) 정비구역 편입 토지가액과 분양부동산의 차액을 지급받는 경우, 지급받은 청산금의 손익귀속시기?

3. 관계법령

1) 법인세법 제15조, 동법 제40조, 동법 제55조의2, 동법시행령 제92조의2(익금의 법위, 손익의 귀속사업연도, 토지 등 양도소득에 대한 과세특례)=익금은 자본 또는 출자의 납입 및 이 법에서 규정하는 것을 제외하고 해당 법인의 순자산을 증가시키는 거래로 인하여 발생하는 수익의 금액으로 한다. 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다. 도정법에 따른 환지처분 등은 대통령령으로 정하고, 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당됨으로써 발생하는 소득은 소득세법시행령 제152조 규정에 의한다.

2) 소득세법 제88조 제2항(양도의 정의), 동법시행령 제152조(환지 등의 정의)=도시정비법에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지 등으로 충당되는 경우에는 양도로 보지 않는다. 환지처분이란 사업시행자가 사업완료 후에 사업구역 내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 및 건축물 대신에 그 구역 내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어 주는 것(사업시행에 따라 분할, 합병 또는 교환하는 것을 포함)을 말한다.

환지처분에 따른 양도차익 과세여부 - 위클리한국주택경제신문 (arunews.com)

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