GS리테일도 떠난 지하철 상가, 체감공…

GS리테일도 떠난 지하철 상가, 체감공실률 따져보니…

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최근 오프라인 상권이 무너지면서 공실이 늘고 있다. 지하철 상가도 예외는 아니다. 코로나19 확산 이후 전체 운영 상가 수가 꾸준히 줄어들고 있으며, 그에 따라 공실률도 늘었다. 서울시에서 시비를 투입해 임대료를 50% 감면하고 있지만, 감소를 막기에는 부족하다. 전문가들은 코로나19 확산이 안정되는 것 외에는 어떤 정책도 통하지 않을 것이라고 입을 모은다.

서울시 지하철 2호선 홍대입구역에 자리한 상가. 철문으로 굳게 문이 닫혀있다. 한 공실은 코로나19로 인한 대책 사무실로 사용하고 있었다. 유동인구가 많고 적음에 관계없이 최근 지하철역에서는 비어있는 상가들을 심심찮게 확인할 수 있다. 사진=박찬웅 기자

서울시는 코로나19 확산 이후 지하철 상가 임차인에게 임대료를 50% 감면하고 있다. 지난해 2월부터 시작한 이 정책은 두 차례 연장돼 올해 6월까지 적용 되었으며, 코로나19 확산세가 줄어들지 않는 가운데 올 하반기까지 이어질 것으로 예상된다. 해당 정책의 지원 대상은 중소기업기본법에 따른 소기업·소상공인에 해당하는 임차인으로 평균 매출액이 소매업 기준 50억 원 이하, 음식점업 기준 10억 원 이하인 사업장이다.

김인호 서울시의회 의장은 지난해 9월 임대료 감면 연장을 알리며 “코로나19 확산으로 민생경제가 어려운 상황에서, 이번 임대료 감면이 자영업자 여러분께 작은 위로가 되었으면 좋겠다”며 “소기업·소상공인 지원을 위해 서울시 의회도 지속해서 현장의 의견을 수렴하고 신속히 협조해 나가겠다”고 말했다.

그러나 이 같은 임대료 감면 정책에도 지하철 상가를 떠나는 임차인은 해를 거듭할수록 늘고 있다. 비즈한국은 서울교통공사에 2019년부터 2021년 5월까지 상가 운영 현황과 실제 임대료 수납 현황에 대해 정보공개를 요청했다. 서울교통공사는 달마다 호선별 상가번호에 따른 임대료와 공실 여부 등을 기록하고 있다. 상가 유형은 개인이 임차인으로 있는 ‘개별상가’, 1개 역에서 다수의 상가를 운영하는 임차인을 ‘복합상가’, 다수의 역에 상가를 보유하고 있는 임차인을 ‘네트워크’로 구분하고 있다. 그리고 비어있는 상가는 ‘공실’로 남겨둔다.

서울교통공사로부터 받은 자료를 분석한 결과 흥미롭게도 전체 공실률에는 큰 변화가 없었다. 2019년부터 특정 월을 제외하고는 10~13%대를 유지했다. 2020년 6월 공실률이 21%로 가장 높았고, 올해 3월 공실률이 8%로 가장 낮았다.

2019년 1월부터 2021년 5월까지 집계된 상가유형별 서울 지하철 상가 운영현황. 전체 운영 중인 지하철 상가는 꾸준히 감소세를 보이며 공실률에는 변화가 적었지만, 집계에서 빠진 상가 수와, GS리테일이 운영하던 상가 수가 모두 비어있다고 가정했을 때 체감 공실률은 더욱 증가한다. 자료=서울교통공사

이 같은 결과는 서울교통공사에서 운영하는 전체 상가 수 자체가 감소했기 때문으로 해석된다. 2019년 1월 기준 서울교통공사가 집계한 전체 운영 상가 수는 1816곳으로 확인됐다. 당해 7월까지는 이 수치를 유지하다가 같은 해 하반기부터 상가 수가 감소하기 시작했다. 2019년 4분기에는 1800선이 붕괴했다.

상가 감소세는 특히 코로나19 확산 후 두드러졌다. 지난해는 달마다 상가 수가 줄었다. 2020년 1월 1763곳으로 출발한 전체 상가 수는 2012년 12월 1617곳으로 100곳 이상 줄었다. 올해도 감소세는 이어지고 있다. 3월까지 전체 상가 수는 1600곳이었다. 3월 기준 2019년 1월 이후 216곳이 줄었다. 4월과 5월 상가 수가 증가세로 전환해 5월 기준 1638곳으로 소폭 상승했지만, 6월 이후부터 코로나19 확진자 수가 급증함에 따라 상가 수 감소에도 영향을 미칠 것으로 예상된다.

2019년도 1월 전체 상가 수를 기준으로 공실과 줄어든 상가 수를 더해 그 비율을 계산한 결과 체감 공실률은 2019~2021년 5월까지 평균 16%로 계산됐다. 같은 기간 평균 공실률보다 5% 오른 수치다. 기준을 코로나19 확산 전후인 2019년과 2020년 이후로 나누면 그 수치는 더욱 두드러진다. 2019년에는 12%였지만, 2020년 이후에는 19%를 나타냈다. 지하철 상가 5곳 중 1곳은 공실인 셈이다. 월별 공실률이 20%로 가장 높았던 2020년 6월 공실 수에 사라진 상가를 포함하니 그 비율은 26%에 달했다.

서울교통공사 관계자는 “집계에서 제외된 상가들 중 공실로 남아있는 곳도 있다. 리모델링, 내진 보강, 에스컬레이터 공사 등으로 공간 확보를 위해 철거되기도 했다. 최근에는 여직원 증가로 상가를 개조해 침실로 활용하는 곳도 있다. 스마트팜 같은 신사업을 위해 공간을 내주기도 했다”고 말했다.

2019년 1월부터 2021년 5월까지 분석한 서울시 노선별 체감 공실률. 2020년부터 GS리테일의 손을 떠난 상가 대부분이 공실이다보니 6, 7호선의 체감 공실률이 크게 상승했다. 자료=서울교통공사

추가로 서울교통공사와 계약해 6·7호선의 지하상가를 일괄적으로 사용했던 GS리테일의 후속 사업자가 아직도 결정되지 않았다. GS리테일은 6·7호선의 전체 약 2만㎡(약 6000평)의 유휴공간을 상가(90% 이상)와 휴게공간으로 만드는 사업자로 낙점돼 406개의 상가를 조성하고 관리했었다. 전대차 계약 기간은 5년으로 2019년 10월 24일이 만기였다. 계약 기간 5년 연장 조건도 옵션으로 있었다. 그러나 GS리테일은 계약을 연장하지 않았다. 수익성이 떨어진다는 것이 그 이유다.

문제는 수백 개가 넘는 상가들이 대부분 비어있다는 점이다. 2019년 1월 기준으로 6·7호선의 공실률은 4%와 8%를 각각 기록했다. 두 호선만이 공실률 한 자릿수를 기록하고 있었다. 그러나 사라지는 상가가 늘고 여기에 GS리테일의 후속 사업자를 찾지 못하며 현재 6·7호선의 체감 공실률은 2020년 이후 평균 65%대를 나타냈다. 이는 모든 호선 통틀어 가장 변화 폭이 높았으며, 현재 가장 비어있는 상가의 비율이 가장 높은 1호선(70%)에 이어 두 번째로 높은 수치다.

서울교통공사는 “GS리테일에 유휴공간을 내주면서 시설물이 대부분 연결돼 있다. 개별 상가로 임차인에게 자리를 내주기도 했으나, 웬만하면 일괄 입찰을 통해 262개소를 운영할 사업자를 선정하려 한다”고 답했다.

최황수 건국대학교 부동산학과 교수는 “지하철 상가의 운영현황은 체감 경기 즉각적으로 확인할 수 있는 일종의 선행지표라고 볼 수 있다. 유동인구가 기본적으로 확보된 공간임에도 비어있는 지하철 상가가 늘고 있다는 것은 코로나19로 인한 실물 경제의 타격이 상당하다는 것을 의미한다”고 말했다.

그는 이어 “지하철 상가의 임차인은 상가를 폐쇄하거나 공실로 남겨두는 것이 민간상가 임차인보다 어렵지 않을 것으로 생각한다. 지하철 상가는 공적인 임대공간이기에 권리금이 없다. 임대료도 민간상가보다는 저렴했을 것이다. 민간상가보다 시설 투자 부담도 적다. 이러한 이유로 지하철 상가 임차인은 상가 폐쇄에 대한 의사결정이 민간상가 임차인보다는 빠를 수밖에 없다”며 “반대로 해석하면 코로나19 확산이 안정세를 보이면서 가장 먼저 활기를 찾을 공간도 지하철 상가다. 유동인구들이 지하철역에 머물러도 안전하다는 인식이 다시 자리를 잡게 되면 비어있는 상가도 줄어들 것”이라고 분석했다.

비즈한국 (bizhankook.com)

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