이마트 본사 매각, 가양점 '벤치마킹'

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이마트가 성수동 본사 매각을 추진 중인 가운데, 매각 방식이 올해 초 가양점 사례와 유사할 것이라는 전망이 나오고 있다. 현재 본사가 위치한 건물을 철거한 뒤 재개발을 하되 이마트가 재입점하는 조건을 내걸고 이를 토대로 매수희망자들이 개발계획을 설정해 제안하는 방식이다.

5일 부동산업계에 따르면 이마트 성수동 본사 매각주관사인 CBRE코리아는 매도자 실사를 마무리한 뒤 약 100곳의 업체에 투자유인서(티저레터)를 발송했다. 이후 투자에 참여할 의사가 있는 업체를 대상으로 구체적인 매각 관련 내용이 담길 투자안내서를 발송한 뒤 오는 10월경 입찰이 이뤄질 것으로 예상된다. 매수희망자들이 개발계획을 수립해 제안해야 하는 만큼 티저레터 발송 뒤 입찰까지 걸리는 시간이 비교적 긴 편이다.

티저레터가 매각물건에 대한 간략한 정보만을 제공하는 만큼, 이마트가 어떤 방식의 매각을 원하는지는 정확히 알려지지 않았지만 업계에서는 올해 초 매각을 성사시킨 이마트 가양점과 비슷한 방식으로 진행할 가능성이 높을 것으로 보고 있다. 이마트 가양점 역시 본사 매각과 마찬가지로 CBRE코리아가 주관사를 맡아 진행했다.

이마트 가양점의 당초 몸값은 4000억원 초반대로 예상했지만 서울의 극심한 택지 부족 현상이 부각되면서 최종 매각가는 6800억원까지 올랐다. 이마트가 당초 예상과 달리 본사를 세일앤리스백(sale and lease back)이 아닌 재개발이 가능한 완전매각도 염두에 두는 것은 이처럼 가양점 흥행 성공에 고무된 것이라는 해석이 나올 정도였다.

업계에서는 이마트가 본사 매각을 추진하되 다시 입점하는 조건을 내걸 것이란 전망이다. 이마트가 재입점한다는 점을 가정하고 그 틀 안에서 매수희망자들이 개발계획을 세워 제안하는 방식이다.

이마트는 가양점 매각 당시와 마찬가지로 이번에도 투자설명서(IM)에 구체적인 재입점 면적과 형태 등을 명시하지 않을 것이란 예상이다. 철저하게 매수희망자들의 개발 제안을 살펴보고 결정할 가능성이 높다.

다만 매각 후 철거 때까지 임대기간과 비용, 재개발 이후 3.3㎡당 매수가격 등의 조건은 정확히 제시할 것이란 전망이다. 이마트 가양점 매각 당시에는 "매각 후 1년간 월 16억원으로 재임대하고 재개발 이후에는 3.3㎡당 1000만원에 다시 입점하겠다"는 조건을 내걸었다.

입찰에 참여하는 업체 입장에서는 정교한 개발계획 수립이 필수적이다. 이마트 등 대형마트의 경우 최소 전용면적 기준 3300㎡ 이상을 차지하기 때문에 그만큼 개발면적과 개발이익의 감소를 감안해야 한다. 대형마트 내부에 물류창고와 에스컬레이터 등 필수적으로 갖춰야 할 시설이 많다는 것도 수익성 저하로 이어질 수 있다.

일각에서는 이마트가 가양점과 달리 성수동 본사를 포기할 가능성은 낮다는 반론도 존재한다. 부동산 시장에서 성수동의 값어치가 지속적인 상승세를 보이고 있기 때문이다. 여기에 본사를 재개발할 경우 철거와 시공 기간에 발생하는 영업공백과 실적하락을 감수할 수 있겠냐는 주장도 나온다. 부동산업계 관계자는 "이마트가 건물 전체를 다시 사들일 수 있는 우선매수권을 포함시킬 수 있다"고 말했다.

반면 다른 의견도 존재한다. 시행사 관계자는 "이마트에 우선매수권을 부여할 경우 이번에 이마트 본사를 가져가는 업체가 다시 뺏길 가능성도 남아있는 것"이라며 "이런 구조라면 굳이 시행사와 자산운용사들이 큰 돈을 들여 이마트 본점을 인수할 필요가 없어진다"고 지적했다.

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