물류센터 매매가, 더 오를 가능성은?

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2019년까지의 평당 평균 매매가의 변화는 크지 않아 보인다. 하지만 2020년 들어 매매가는 급격하게 상승하고 있다. 또한 2021년의 물류센터 매매에 대한 호가는 이를 뛰어넘고 있는 상황이다. 올해 들어 아직 거래가 완료되지 않은 몇몇 물류센터의 호가는 2020년의 평당 평균 매매가를 상회하고 있다. 용인지역도 이미 평당 1,000만 원선의 호가가 나오고 있는 실정이다. 이러한 호가가 실제 매매가로 이어지진 않을 것이란 전망이 우세하지만 매매가의 상승이 심상치 않다는 것이 업계의 중론이다.

공급부족, 늘어난 여유자금이 상승 이끌어
현재 물류센터의 호가 또는 매매가가 높아지는 원인에는 다양한 의견들이 있다. 하지만 이중에서도 첫 번째로 꼽는 원인은 물류센터의 공급 부족이다. 다양한 매수자가 존재하는 시장에서 실제 거래를 할 수 있는 물류센터가 많지 않아 경쟁이 치열해지고 있다는 설명. 이와 반대로 코로나로 인해 해외 투자처를 찾지 못한 자금의 일부가 여전히 국내 투자처를 찾고 있는 상황으로 물류센터를 매입하려는 구매자들은 꾸준히 늘어나고 있다는 것이 전문가들의 분석이다. 실제로 현재 공급이 예정되어 있는 물류센터 많지 않고 일부지역에 몰려있다는 점도 경쟁을 심화시키고 있는 원인으로 지적된다. 현재 공급이 예정되어 있는 지역은 인천, 이천, 안성, 용인 등 일부지역에 국한 되어 있고 공급 예정량도 인천을 제외하면 많지 않은 상황이다. 이천의 경우는 개발 예정인 물류센터들이 다수 존재하지만 인허가의 문제로 물류센터의 규모가 크지 않고 최근 발생된 이천의 쿠팡 물류센터 화재로 인해 인허가의 어려움이 더해질 것으로 보여 실제 공급될 수 있는 물류센터는 많지 않을 것이란 예측이 나오고 있다. 또한 인천의 경우 임차 수요에 대한 리스크가 큰 지역으로 분류되어 일부 자산운용사들은 매입지역에서 제외하고 있어 타 지역에 대한 수요가 늘고 있는 실정이다. 여기에 코로나로 인한 국내 이커머스 기업들의 성장과 다양한 기업들의 이커머스 시장 진출을 기반으로 한 잠재 임차수요가 많을 것이라는 점에서 투자 대상으로서의 물류센터의 매력은 더욱 높아지고 있다. 실제로도 쿠팡은 물류센터를 늘려가고 있는 추세이며 CJ대한통운과 손잡은 네이버, 신세계에 편입되는 이베이코리아 등이 물류센터를 확장하기 위한 준비를 하고 있는 것으로 알려졌다. 또한 아직까지 뚜렷한 움직임을 보이고 있지 않지만 카카오 또한 잠재 임차시장에 모멘텀으로 작용하고 있는 상황이다. 이를 투자자의 입장에서 바라보면 수익을 실현할 수 있는 임차인의 수요가 아직까지도 충분해 물류센터 투자에 대한 메리트를 충분히 느낄 수 있는 상황이다. 이와 함께 물류센터 개발에 들어가는 건축비가 상승했다는 점도 물류센터의 매매가격을 높이고 있는 것으로 보인다.

물류센터 매매가 조정국면 들어설 수도
물류센터의 매매가가 상승하고 있지만 이러한 상승은 한계치에 다다랐다는 분석도 나오고 있다. 이러한 분석의 기저에는 이커머스 기업들의 임차 수요의 미확실성, Cap rate의 하락, 기준금리의 상승이 깔려있는 것으로 보인다. 기본적으로 물류센터를 매입하는 주체는 자산운용사들이다. 자산운용사는 투자자를 통해 자금을 조달하고 물류센터를 운용해 운용수익을 투자자들에게 다시 분배해줘야 한다. 때문에 물류부동산에서 운용수익을 실현하는 임차인의 존재가 상당히 중요하다. 자산매입자가 기대하는 수익률인 Cap rate가 중요한 이유이다. Cap rate는 총 현금 매입 가격에 대한 비율로 표현된다. 임차인이 내는 임대료가 크게 변하지 않는 상황에서 물류센터의 가격이 높아진다는 것은 Cap rate가 떨어진다는 의미이다. 실제로도 2005년 이후 물류센터의 Cap rate는 지속적으로 하락하고 있는 추세이다. 평균 9%이상이었던 Cap rate는 글로벌 경재 위기였던 2008년 8%까지 떨어졌다가 다시 상승 곡선을 그려 2011년 9% 중반의 Cap rate를 기록했다가 하락세로 돌아섰다. 현재 평균 4%대 초반에 형성되어 있는 Cap rate는 매매건에 따라서는 3%대 후반 또는 중반까지도 떨어져 있는 상황이다. 물류센터의 매매가가 높아질수록 Cap rate는 떨어지는 구조인데 Cap rate는 투자에 대한 수익률이기 때문에 Cap rate가 낮아진다는 것은 투자에 대한 매력이 떨어진다고 볼 수 있다. 현재의 매매가의 상승으로 인해 투자자들이 물류부동산에 기대하는 Cap rate가 한계점에 다다랐다는 것이 업계 전문가들의 판단이고 이를 바꿔 말하면 매매가의 상승이 더 이상은 어렵다는 것을 의미한다. 물론 임차료를 상승시키면 물류센터의 매매금액은 더 올라갈 여력이 생길 수 있지만 이도 쉽지 않은 상황이다. 이러한 상황에서 올 하반기 금리 인상이 예상되어 있다. 금리의 인상은 투자의 여력을 줄이는 효과가 있기 때문에 투자가 보수적으로 바뀔 가능성이 높다. 또한 물류센터의 가격을 올리고 있는 임대차 수요의 증가도 일부 이커머스 기업을 제외하면 예측치일뿐이어서 매매가의 상승은 더 이상 쉽지 않을 것이란 의견이 대다수를 이루고 있는 것으로 보인다. 하지만 매매가의 상승에 부정적인 요소들이 물류센터의 매매가를 낮추는 역할을 할 것으로 보이지는 않는다. 대부분의 전문가들은 올해 말부터 조정 국면에 접어들어 시장 가격은 보합세를 보일 것으로 예측하고 있기 때문이다. 아직까지 물류센터가 가지는 투자 목적물로서의 매력은 존재하고 있고 향후 이커머스 기업들의 물류거점 확장이 실현될 경우 공급이 부족한 것이 사실이기 때문이다. 또한 Cap rate에 기반이 되는 임차료는 기본적으로 매년 적은 금액이라도 상승하도록 되어 있어 일정기간이 지나면 매매가 상승의 여력이 생길 수 있다는 것이 업계의 분석이다. 한 관계자는 “현재 물류센터의 가격이 기존 보다 높아져 있지만 올해 말 조정국면을 맞을 것으로 예상된다”고 전했다.
Part3. 물류센터 매매가, 더 오를 가능성은? < 기획특집 < 기사본문 - 물류신문 (klnews.co.kr)

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