물류센터 잡아라”…이커머스 성장에…

물류센터 잡아라”…이커머스 성장에 투자하는 자산운용사

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자산운용사들이 물류센터의 매력에 빠졌다. 코로나19에 온라인 쇼핑 시장이 폭발적으로 성장하면서 입지가 좋은 물류센터가 매력적인 투자처로 떠올랐기 때문이다.

실제 자산운용사들의 국내 물류센터 투자규모도 점점 커지고 있다.

지난달 22일 글로벌 부동산 서비스 회사인 JLL(존스랑라살)이 ’2021년 2분기 수도권 A급 물류센터' 보고서를 통해 올해 2분기 국내 물류센터 투자 규모가 약 1조7440억 원으로 집계됐다고 밝혔다. 이는 역대 분기 최고치다.

1000억 원이 넘는 대형 거래도 다수 체결됐다. 신한대체투자운용은 원진물류로부터 약 4030억 원에 송도 H물류센터를 선매입했다. KB자산운용은 하나대체투자운용으로부터 그레이박스 물류센터를 3200억 원에 선매입했다.

자산운용사들은 해외 물류센터 관련 딜(Deal)도 꾸준히 진행하고 있다.

최근 미래에셋자산운용은 미래에셋그룹과 함께 1조 원 규모 블라인드 펀드를 조성했다. 미래에셋그룹은 1조 원 규모의 부동산 펀드를 조성해 미국 등 국내외 물류센터에 집중 투자한다는 계획이다.

앞서 미래에셋자산운용은 ▲2016년 미국 일리노이, 뉴저지, 캘리포니아 등 6개 물류센터를 1700억 원 ▲2017년 미국 플로리다·마이애미 페덱스 물류센터 2곳을 500억 원 ▲2019년 폴란드 아마존 물류센터를 1700억 원 ▲2020년 미국 오하이오 등 3곳 아마존 물류센터를 2000억 원에 인수한데 이어 같은 해 인디애나의 페덱스 물류센터도 2200억 원에 인수했다.

국내 최대 부동산 펀드 운용사인 이지스자산운용은 꾸준히 해외 아마존 물류센터에 투자하고 있다. 2019년 유럽 프랑스, 영국, 스페인에 위치한 아마존 물류센터에 투자하는 부동산 공모펀드를 국내외 최초로 출시했다. 지난해에는 이지스자산운용이 하나금융투자와 손잡고 약 2000억 원 규모의 부동산 펀드를 결성 미국 델라웨어에 건설 중인 아마존 물류센터를 선매입했다.

최근에도 KTB자산운용이 물류서비스 기업 로지스밸리가 소유한 베트남 소재 물류센터를 약 1200억 원에 매입하기로 업무협약을 맺었다.

이렇듯 자산운용사들이 물류센터 투자에 열을 올리는 이유는 전자상거래(이커머스) 성장 때문이라는 분석이다. 이커머스 사용자 급증에 힘입어 물류센터의 공실률이 낮아져 안정적인 투자처로 꼽히지만 수익률은 평균 이상이란 것.

5일 통계청에 따르면 국내 온라인 쇼핑 연간 거래액은 2015년 55조 원에서 2019년 135조 원, 2020년 161조 원으로 급증했다. 매년 약 20%의 성장률을 보여준 셈이다.

택배 물동량도 2015년 18억1000만 개에서 지난해 33억7000만 개로 매년 20% 안팎의 증가세를 보였다.

이커머스가 성장하고 택배 수요가 많아지자 물류센터 수요도 덩달아 늘었다.

JLL이 지난 4월 발간한 보고서에 따르면 수도권A급 물류센터의 1분기 공실률은 전분기 대비 0.42%포인트 하락한 3.4%로 자연공실률을 크게 하회하는 수치를 보였다. 최저 공실률로 인해 명목임대료가 이전 분기보다 0.6% 상승해 평당 3만2100원을 기록했다.

대형 자산운용업계 관계자 A씨는 자산운용사들이 물류센터 투자를 선호하는 것에 대해 “코로나19에 부동산 투자처가 크게 줄었다. 특히 호텔과 리테일 투자가 망가지면서 물류센터 말고는 투자 대안이 없는 상황”이라며 “이커머스 시장의 성장에 따라 향후 5년간은 물류센터 투자가 대세가 될 것으로 보고 있다”고 설명했다.

다만 자산운용사의 물류센터 투자에도 리스크가 존재한다는 분석도 나온다. 첫 번째 리스크로는 기술발전에 따라 물류센터 필요 면적이 줄어들 수 있다는 것이다.

이지스자산운용은 지난 3월 발간한 보고서에서 “10억 달러의 이커머스 매출 증가 당 필요한 물류센터 면적은 10년 이내에 현재의 절반으로 줄어들 것”이라며 “이는 주문량 예측으로 인한 적시 생산과 적시 출고로 인한 상품 재고 감소, 자동화 설비로 인한 빠른 물동량의 처리 때문에 물류센터의 효율성이 증가하기 때문”이라고 분석했다.

실제 물류센터에 자동화 설비를 도입할 경우 효율성이 매년 5% 증가한다고 가정할 경우 현재 면적의 절반만 있어도 같은 택배 물동량을 처리하는 것이 가능하다는 것이다. 이는 물류센터 수요의 감소를 초래할 수 있다.

두 번째 리스크로는 가격상승과 공급과잉에 투자 수익률이 하락할 수 있다는 점이다. 최근 업계에서도 향후 2∼3년 내 물류센터의 투자 매력이 떨어질 것이라는 우려가 나온다.

A씨는 “물류센터 투자가 인기를 끌자 물류센터의 가격이 크게 치솟았다. 부동산 중 오피스의 가격이 가장 높지만 최근 물류센터의 가격도 이에 못지않다”며 “당연히 수익률도 예전에 비해 많이 낮아졌다”고 설명했다.

실제 증권사, 리츠사, 자산운용사 등 금융사들이 앞 다퉈 물류센터 입찰에 뛰어들면서 입찰가격이 크게 올라 지난해 6∼7% 수준이던 캡레이트(Cap Rate, 부동산 자산 투자 대비 수익률)는 최근 3∼4%대로 떨어졌다.

여기에 공급과잉 우려도 나온다. 5일 국토교통부 국가물류통합정보센터에 따르면 전국에 운영 중인 물류센터는 4635개로, 집계가 시작된 2012년(1666개)에 비해 2969개가 늘었다.

연간 증가세도 가파르다. 지난해 신규 등록된 물류센터 수는 732개로, 2019년(342개)보다 2배 이상 늘었다. 연면적 1만㎡가 넘는 대형물류센터도 2019년 32개에서 작년 70개로 배 이상 증가했다.

국내 이커머스 관련 물류센터의 적정 공급량은 향후 4년 동안 40만~50만평이지만 공급증가 속도가 가파르다는 것이다. 수요과잉에 큰 폭으로 상승한 물류센터 가격이 공급과잉에 급락할 수 있다는 우려가 나오는 이유다.

입지 조건에 따라 물류센터 투자 수익이 크게 변동될 수 있다는 점도 리스크로 꼽힌다.

A씨는 “최근 이커머스 업체들의 트렌드는 고객에게 '좀 더 가까이에서 좀 더 빠른 서비스'를 제공하는 것”이라며 “이에 웃돈을 주더라도 도심에서 가까운 입지가 선호되고 있다. 이런 좋은 입지의 물류센터는 토지의 공급부족과 인허가 등의 문제로 희소성이 있어 향후 다른 물류센터보다 장기간 높은 가격을 유지할 전망”고 설명했다.

즉, 입지 조건에 따라 물류센터의 가격 상승도 차별적으로 발생할 수 있다는 설명이다. 또 도심에 가까운 입지 조건을 가진 물류센터는 타 부동산으로 전환하기 쉽다는 분석도 내놨다.

A씨는 “이러한 물류센터는 향후 수요가 줄었을 때 호텔이나 리테일 등으로 전환할 수 있어 안정적”이라며 “수도권 인근에 교통이 좋을수록 임차인을 구하는 것도 쉬어 공실이 생길 확률도 적다”고 덧붙였다.

“물류센터 잡아라”…이커머스 성장에 투자하는 자산운용사 (pinpointnews.co.kr)

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