종중 부동산 거래 시 유의사항

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개발사업을 추진하면서 종중 소유 부동산을 고려해야 하는 경우가 종종 발생합니다. 종중 소유의 재산은 종중원의 총유로서 그 관리 및 처분은 원칙적으로 종중규약이 정한 바에 따르고 만일 종중규약에 그러한 규정이 없을 때에는 종중총회의 결의에 의해야 합니다. 종중규약을 위반하거나 적법한 종중총회 결의가 없는 종중재산의 관리 및 처분행위는 무효가 될 수 있기 때문에 주의해야 합니다.

종중 소유 부동산에 관해 체결할 수 있는 대표적인 계약 유형들부터 간단히 살펴보겠습니다. ① 매매계약: 종중 소유 부동산을 개발사업자가 매수할 수 있습니다. 다만 종중의 기본재산에 해당할 경우 규약상 처분을 금지하거나 혹은 처분을 위한 절차를 강화(총회결의 및 이사회결의 모두 요구 등)하는 경우가 많습니다. ② 임대차계약: 개발사업, 예를 들어 종중 소유 토지 지상에 건물을 신축해 소유할 것을 목적으로 토지를 임차하는 계약을 체결할 수 있습니다. 토지사용승낙과 함께 사용료 지급을 약정하면서, 이에 기초하여 임대차계약까지 동시에 체결하는 경우도 있습니다. 임대차는 법정갱신 제도가 있다는 점에서 임차인에게 유리하지만, 제3자에게 대항할 수 없는 채권계약이고 동의 없이 양도 또는 전대가 금지된다는 점에서 한계가 있습니다. ③ 지상권설정계약: 임대차계약과 유사하게 지상권설정계약을 체결하는 방법도 고려할 수 있습니다. 지상권은 물권적 합의를 거쳐 등기부에 등재되는 것이어서 제3자에 대해서도 주장할 수 있고, 양도 또는 임대, 담보제공도 자유롭습니다. 반면 법정갱신 제도가 따로 없습니다.

이와 같은 계약을 체결하지 않고, 일정한 조건의 사용승낙을 받아 활용하는 경우도 많습니다. 이러한 사용승낙 역시 최소한 종중재산의 관리행위, 나아가 사용료 및 기한에 따라 종중재산의 처분행위로 봅니다(서울고등법원 2010. 6. 18. 선고 2009나66862 판결 등).

한편, 종중 대표자에 의한 종중 재산의 처분이라고 해도 규약 등의 절차를 거치지 않은 행위는 무효라는 것이 확고한 판례의 입장입니다(대법원 1992. 10. 13. 선고 92다27034 판결, 대법원 1996. 8. 20. 선고 96다18656 판결 등). 따라서 종중 내부 문제로 거래가 무효로 되는 경우에 대비해 계약서에 배상 등에 관한 특약을 두는 것도 고려할 수 있습니다. 아울러 종중대표자나 이사가 개인 자격에서 손해배상의무를 부담하도록 정하는 것도 감안해야 합니다.

또 종중은 농지(전, 답, 과수원)와 목장용지는 종중 명의로 소유할 수 없어 종중원의 명의로 등기해 두는 경우가 많기 때문에 주의가 필요합니다. 이는 일종의 명의신탁으로 매수인이 그와 같은 사실을 알면서도 거래하는 경우 무효가 되기 때문입니다.

위와 같은 일반적 주의사항을 고려해 종중 소유 부동산에 관한 거래를 할 경우 아래와 같은 서류를 미리 확인할 필요가 있습니다.

√ 종중규약 내지 정관

√ 종중총회 관련 자료: 총회결의서 및 참석자명단(서명날인 및 인감증명서 첨부), 종중총회 회의록 등 종중 소유 토지의 거래에 관한 결의가 있음을 증명할 수 있는 증빙자료

√ 종중대표자 관련 자료: 종중대표자 선임에 관한 총회결의서 등 종중대표자인 사실을 증명할 수 있는 증빙자료

√ 종중 부동산등기용 등록번호 증명서: 증명서상 대표자 명의로 계약서 작성이 원칙

[법률] 종중 부동산 거래 시 유의사항 - 대한전문건설신문 (koscaj.com)

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