하나자산신탁, 첫 '호텔 리츠' 만든다

호텔매매

리츠사업을 빠르게 키우고 있는 하나자산신탁이 첫 호텔 리츠를 추진한다. 전남 여수에 들어서는 복합단지 가운데 한화호텔&리조트가 운영할 호텔을 리츠 자산에 편입하기로 했다.

현재 매입 단계에 있으며 이르면 이달 말에 딜 클로징을 마칠 전망이다. 그간 오피스와 주택을 중심으로 리츠사업을 꾸려 왔는데 최근 포트폴리오 다변화에 나서고 있다.

9일 부동산업계에 따르면 하나자산신탁은 전라남도 여수시 웅천동에 개발 중인 호텔 ‘벨메르 바이 한화호텔&리조트’를 매입하기 위해 리츠를 세우고 자금 조달 작업을 진행 중이다. 매도인은 ㈜에스제이디엔디, 거래대금은 토지 168억원에 건물 312억원 등 480억원이다.

매매대금과 취득 부대비용 등을 포함한 리츠의 총 사업비는 540억원가량이며 사업비 대부분은 대출로 마련한다. 구체적으로 에쿼티(equity) 179억원, 론(loan)을 통해 350억원을 조달하고 나머지 10억원가량은 임대보증금으로 충당할 예정이다. 보증금을 포함한 담보인정비율(LTV)은 75.53% 수준이다.

이중 론(loan) 구성을 보면 선순위 담보차입금이 300억원, 중순위 담보차입금이 50억원으로 이뤄졌다. 금리의 경우 선순위 2.80%, 중순위 4%로 책정됐고 이에 따른 연간 이자비용은 10억4000만원 정도로 계산된다. 또 이와 별도로 부가가치세 약 33억원을 단기차입해 2개월 안에 상환하기로 했다.

해당 리츠가 자산으로 담는 벨메르 호텔은 전라남도 여수시 웅천동 1875-1외 1필지에 위치해 있다. 현재 이 일대에 한화건설이 ‘포레나 여수 웅천 디아일랜드’ 복합단지를 건립하고 있으며 레지던스 5동(348실)과 오피스텔 1동(180실), 호텔이 단지에 들어선다. 하나자산신탁 리츠가 매입하는 자산은 이 가운데 호텔 부분이다.

호텔은 레지던스 5동 가운데 한개 동의 일부를 차지하는데 29층짜리 건물 중 3층에서 8층까지가 호텔이다. 세부적 규모는 객실 100실, 대지면적 2821.78㎡, 연면적 13만148.69㎡ 수준이다. 현재 매도인 측인 에스제이디엔디가 아시아신탁과 신탁 형태로 개발 중이며 6월 말 준공된다.

하나자산신탁은 준공 시점에 맞춰 이달 중 대금을 치르고 거래를 마무리할 계획이다. 매입 이후로는 한화호텔&리조트가 해당 부동산을 임대해 운영하게 된다. 호텔 오픈 일자는 7월 말로 예정됐다.

한화호텔&리조트와 리츠 측은 내수 관광객 수요를 기대 중인 것으로 알려졌다. 코로나 19 영향으로 해외 여행길이 막히면서 국내 호텔에서 휴가를 보내는 '호캉스' 고객이 늘어나고 있기 때문이다.

부동산업계 한 관계자는 "웅천지구는 이 지역에서 가장 큰 복합지구인 만큼 해변 위락시설 활성화로 내수 관광객 수요를 기대할 수 있다"며 "김포공항이나 제주공항 환승을 통해 여수시로 유입되는 해외 방문객들도 있다"고 말했다.

하나자산신탁은 최근 리츠 시장에서 눈에 띄게 두각을 드러내고 있다. 리츠 관련 수탁자산이 지난해 연말 기준 6426억원으로 2년간 5.2배, 1년간 2.2배 불었다. 그러나 주로 주택과 오피스에 집중해왔고 리츠 자산으로 호텔을 담는 것은 이번이 처음이다.

현재 운용 중인 리츠는 이번 리츠를 포함해 16개이며 이중 10개가 주택 리츠, 3개가 오피스 관련 리츠다. 지난해 말 병원 위주인 칼릭스빌딩에 투자하면서 리테일 리츠로도 영역을 넓혔다. 올해 상반기부터는 LG하우시스 물류센터, 벨메르 호텔 등에도 리츠를 통한 투자를 추진하면서 포트폴리오를 확대하고 있다.

하나자산신탁은 벨메르 호텔 리츠를 약 5년 동안 운용한 후 매각해 투자 회수에 나설 계획이다. 자산관리위탁계약을 통해 리츠로부터 받는 보수는 매입수수료 15억원, 운용수수료 연간 7000만원 등이다. 매각할 경우에는 매각 기본보수로 매각금액의 1%, 성과보수로 차익의 10%를 추가로 받을 수 있다. 다만 보통주 IRR(내부 수익률)이 10%를 웃돌 경우 성과보수가 매각차익의 20%로 늘어난다.

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