부동산세제 파헤치기⑫

상가건물매매

마지막으로 다룰 부동산 세제는 양도소득세입니다.

어떤 자산이든 사고 팔아 이득이 생기는 자본이득이 발생할 시에는 양도소득세 과세 대상이 됩니다. 토지나 건물 뿐만 아니라 부동산에 대한 권리 등도 이득이 발생한다면 양도세가 붙습니다. 예를 들어 토지를 소유하는 것이 아니라 토지를 사용할 수 있는 권리인 지상권도 양도세 과세 대상이 될 수 있습니다.

이밖에도 전세권, 분양권, 그리고 등기가 이뤄진 임차권도 사고 파는 과정에서 이익이 발생했다면 양도세가 부과됩니다. 2020년부터는 개발제한구역내 주택소유자가 다른 개발제한구역내 건축허가를 받아 주택을 옮겨 지을 수 있는 권리인 이축권이 토지 또는 건물과 함께 양도되는 경우 양도소득세를 신고, 납부해야 합니다.

양도는 크게 2가지 요건을 갖춰야 합니다. 유상 이전이어야 하며, 과세 대상이 등기상이 아닌 사실상 이전이 이뤄져야 합니다. 예를 들어 무상이전인 상속·증여는 양도라고 볼 수 없습니다.

또한 매매계약이 이뤄진 경우에는 매도자, 교환이 이뤄진 경우에는 쌍방 모두 납세자가 됩니다. 세금을 현금대신 부동산으로 물납한 경우에도 양도세가 부과됩니다. 대물변제는 대물변제를 한 자가 양도세 납세자입니다. 이혼 위자료를 일종의 손해배상으로 본다면, 이혼위자료로 부동산을 준 배우자가 양도세를 내야 합니다. 반면 단순히 지분 분할로 볼 수 있는 재산분할청구로 부동산이 이전된 경우에는 양도로 보지 않습니다.

부담부 증여를 들어보신 분도 계실텐데요. 부담부 증여는 부채와 함께 재산을 양도 또는 증여하는 것을 말합니다. 이 경우에는 양도세는 증여를 한 증여자가 내고, 증여를 받은 수증자는 증여세를 내야 합니다. 4억원의 주택담보대출을 받은 10억원짜리 아파트를 증여하면 4억원에 대해서는 양도세, 6억원에 대해서는 증여세가 부과되는 것입니다.

그렇다면 양도에 해당되지 않는 것은 무엇이 있을까요. 지적경계선 변경에 따른 토지 교환은 양도는 아닙니다. 구불구불한 경계선을 깔끔하게 정리하는 것은 불가피하기 때문인데요. 다만 교환 면적이 전체 면적의 20%를 초과하지 않아야 합니다. 또한 공유물을 지분대로 분할하거나, 매매원인무효로 소유권이 환원되는경우에도 양도로 보지 않습니다

[부알못탈출기]부동산세제 파헤치기⑫ (edaily.co.kr)
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