건물주 사망했는데 상속인은 아들 셋…

건물주 사망했는데 상속인은 아들 셋…내 보증금은?

상가건물

“서울 시내 상가에서 장사하는 자영업자입니다. 최근 건물주가 갑자기 사망해 상가가 아들 3명에게 상속됐다는 소식을 들었어요. 임대차계약 기간이 만료돼 보증금을 돌려받으려고 장남에게 전화했더니 동생들 연락이 안된다며 자기 지분인 3분의 1만큼의 보증금만 돌려줄 수 있다고 해 걱정입니다. 제가 보증금을 다 돌려받을 수 있을까요?”

갑작스런 건물주 사망으로 건물이 상속될 경우 상속인 중 누구에게 보증금 반환을 청구해야 하는지 헷갈려하는 임차인들이 적지 않다. 부동산 전문 변호사들은 “임차보증금 반환 채무는 불가분채무, 즉 나눌 수 없는 채무여서 상속인이 여럿이라고 해도 아무에게나 보증금 전액을 청구할 수 있다”면서 “보증금을 돌려주지 않는다면 임대차보증금 반환 소송을 걸면 된다”고 조언한다. 즉 상속으로 건물 소유자가 여럿이 됐다고 해서 보증금을 각각 상속인에게 청구할 필요가 없다는 것. 상속인들이 법이 정한 ‘양수인’이라면 임대인 지위를 승계하기 때문에 불가분채무인 보증금 반환 채무를 지게 된다.

실제로 상가건물임대차보호법(이하 상임법) 제3조 2항은 임대인의 지위 승계에 관한 내용이 명시돼 있다. ‘임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’고 규정한다. 즉 상속인들은 해당 조항에서 정한대로 양수인이 된다.

실제로 상속으로 임차 건물 소유권을 취득한 자에게 임대차보증금 반환채무가 있고 이는 불가분채무라고 정한 판례가 있다(대법원 2015다59801). 1999년 ○○회사 소유의 건물 1층 전용 121㎡를 보증금 5000만원에 2년 동안 임차한 A씨. 계약 만료시 자동갱신하는 조건으로 소매점 마트를 운영했다. 그런데 이 건물 소유주 B씨가 2000년 사망해 그의 아내인 C씨에게 소유권이 넘어갔다. 2006년 A씨와 C씨는 기존 계약 내용과 똑같은 새 임대차계약을 맺었다.

이후 2009년 C씨도 사망해 건물이 4분의 1 지분만큼 상속인 4명에게 넘어갔다. 그런데 건물이 임의경매에 넘어가면서 1순위 근저당권을 가진 △△회사에게 건물 소유권이 이전됐다. 법원은 이 경우 임대차계약자 당사자인 상속인들이 A씨에게 보증금 5000만원을 돌려줄 의무가 있다고 봤다. 이들이 건물 상속을 포기하지 않았던 이상, 임차보증금 반환채무도 함께 상속받았다고 본 것이다. 대법원은 “소유권 변동의 원인이 매매이든, 상속·경매 등으로 인한 것이든 상관 없이 상임법 제 3조의 2항을 적용한다”며 “임대인 지위를 공동으로 승계한 공동임대인들의 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다”고 판결했다.

엄정숙 법도종합법률사무소 변호사는 “임차인은 증거 확보를 위해 상임법을 근거로 상속인들이 임차건물의 양수인임을 골자로 작성한 내용증명을 발송하고, 임차권등기명령을 신청해야 한다”며 “이후 보증금반환 소송을 제기해 판결문을 받으면 될 것”이라고 했다

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