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이마트, 성수동 본사 매각 흥행변수 ‘용도변경'

신축부지매매

이마트가 서울 성수동 본사 부지 매각에 착수한 가운데 개발 여부에 이목이 쏠리고 있다. 부동산업계에서는 주거시설로 개발할 수 있도록 용도를 변경하는 방안도 거론된다. 이마트가 이베이코리아 인수에 따른 현금 확보에 나선 만큼 이같은 가능성도 배제할 수 없다는 관측이다.

21일 부동산업계에 따르면 이마트는 서울 성동구 성수동에 위치한 본사 등 부동산 매각을 추진하고 있다. 현재 매각 주관사 선정을 진행 중인 것으로 알려졌다. 이 부지는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 준공업지역으로 분류된다.

이마트 본사 옆에 위치한 이마트 성수점 등을 모두 포함하면 부지면적은 9900㎥~1만3223㎥가량으로 전해졌다. 다만 이마트가 본사 외 인근 성수점 부지 등을 모두 매각할지 여부는 공식적으로 확정되지 않았다.

업계 관계자는 "이마트가 매각하는 부동산의 가치는 원매자가 이를 어떻게 활용할지 관점의 차이에 따라 달라진다"며 "단순히 세일앤리스백 형태의 매물이라면 실탄을 쌓아두고 있는 코어 전략의 블라인드펀드들이 주로 인수전에 뛰어들 것"이라고 예상했다.

다만 이마트 성수점 부지를 포함해 개발을 고려할 경우 다양한 인수 후보군이 딜에 참여할 수 있다는 의견이 나온다. 준공업지역으로 분류되는 부동산의 용도를 아파트 등 주거시설을 개발할 수 있도록 변경하는 방식이다. 인근 지역에 주거시설도 적지 않은 편이라 용도변경도 가능할 수 있다는 분석이다.

코어전략으로 부동산을 인수하는 것보다 주거지역으로 개발할 경우 분양수익을 기대할 수 있기 때문에 투자시 수익성이 더 높아진다. 이 경우 시행사 등과 컨소시엄을 이뤄 오퍼튜니스틱 전략의 펀드 운용사들도 인수전에 뛰어들 것으로 전망된다.

일부 운용사들은 세일앤리스백으로 부동산을 인수한 이후 개발하는 방안을 구상하기도 한다. 이같은 수순으로 개발을 진행하는 사례들도 있다. 서울 중구에 위치한 패스트파이브타워 매각 건 매수자가 세일앤리스백 형태로 사들인 뒤 시간을 두고 오피스빌딩을 건립하는 방안을 추진하는 것으로 알려졌다.

특히 이마트가 현금을 최대한 확보하기 위해 딜을 흥행으로 이끌어야 한다는 점을 고려할 때 개발을 추진하는 방안에도 무게가 실린다. 이마트는 이베이코리아 지분 80.01%를 3조4400억원에 인수한다. 이베이 본사와 협의에 따라 이마트는 3조4400억원의 대규모 자금을 일시에 현금납부해야 한다. 특히 인수금융을 제외하고 내부자금을 활용한다는게 기본 방침이다.

업계 또다른 관계자는 "시행 사업자들 입장에서 서울시내에 대규모 부지에 주거시설을 공급할 수 있는 사업지를 확보한다는 점에서 이번 딜에 매력을 느낄 수 있다"며 "다만 용도변경 등을 포함한 인허가 변수를 고려했을 때 이마트가 어떤 조건으로 매각을 실시할지에 따라 흥행여부가 갈릴 것"이라고 말했다.

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