환골탈태 성남 구도심…재건축·재개…

환골탈태 성남 구도심…재건축·재개발 ‘속도’에 위례삼동선 호재

신축부지매매

경기 성남 중원구 은행동 은행주공아파트는 최근 재건축 사업시행인가를 신청하며 사업에 속도를 내고 있다.

올 들어 재건축·재개발 사업이 속도를 내면서 경기 성남 중원구, 수정구 등 구도심이 환골탈태하고 있다. 입주가 예정된 새 아파트를 중심으로 구도심 집값이 상승세인 데다 ‘은행주공’ 재건축과 ‘상대원2구역’ 재개발 등 규모가 큰 정비 구역들이 사업에 속도를 내자 일대 부동산 시장 기대감이 더욱 커지는 모습이다.

수정구·중원구 일대 성남 구도심 지역은 1960년대 후반 서울 주택난을 해결하기 위해 조성됐다. 서울 철거민 이주지로 조성되면서 대지가 66㎡(20평) 안팎에 불과한 단독주택이 빽빽하게 들어섰다. 그러다 1990년대 후반 분당신도시가 조성되면서 이 지역이 성남시 ‘구도심’으로 분리됐다. 40년 다 돼가는 노후 주택은 많은데 새 주택은 모자랐다. 성남시에 따르면 2000~2015년 성남 구도심에서 16년 동안 재개발 또는 재건축으로 공급된 아파트는 8600가구로 이 중 일반분양 물량은 2359가구에 불과했다. 하지만 2016년부터는 재개발·재건축 등 정비 사업이 탄력을 받으면서 개발에 속도를 내기 시작했다. 구도심은 현재 성남시 주도로 ‘2020 도시·주거환경정비기본계획’을 통해 단계별로 정비 사업을 추진 중이다. 단대구역과 중3구역 등 2개 구역은 앞서 1단계 재개발 사업을 통해 2012년 입주를 마쳤고 최근에는 성남시가 2단계 재개발 예정 구역의 정비계획 용역에 착수했다. 이번 용역에는 태평3구역(12만2778㎡), 상대원3구역(42만7629㎡), 신흥3구역(15만2263㎡) 등 3개 구역이 포함됐다. 기본계획에 따르면 태평3구역은 가천대와 연계한 산·학·연 클러스터를 도입하고, 상대원3구역은 성남하이테크밸리와 연계, 신흥3구역은 인접한 상업 지역과 연계하는 식으로 개발된다.

성남시는 기본계획상 2단계 재개발 예정 구역의 정비계획 수립 시기인 내년까지 각 구역의 정비계획을 수립하고 정비 구역 지정을 완료한다는 그림을 그린다. 성남시는 이외에도 지난해 12월 30일 기본계획상 1단계 재개발 예정 구역인 수진1구역, 신흥1구역에 대해 정비계획을 수립하고 정비 구역 지정 고시를 한 바 있다.

▶재개발·재건축 일제히 속도

▷은행주공 27평 8억5천만원 신고가

은행동에서는 재건축 단지가 사업에 속도를 내고 있다. ‘은행주공’ 재건축조합은 지난 7월 8일 사업시행인가를 성남시에 제출했다. 1987년 준공된 은행주공은 1차 23개동 1900가구, 2차 3개동 110가구 등 총 2010가구 규모다. 대지 규모가 5만1803㎡인 이곳에 건폐율 50% 이하, 용적률 250% 이하를 적용한 새 아파트 총 3314가구를 새로 짓는다. GS건설과 HDC현대산업개발 컨소시엄이 시공을 맡았다.

성남 중원구 상대원2구역 재개발 사업도 본격화하고 있다. 이 구역 재개발조합은 이르면 7월 중 관리처분계획을 신청할 방침이다. 조합은 이곳에 건폐율 19.94%, 용적률 260.19%를 적용한 지하 7층~지상 29층 규모의 아파트 5090가구를 신축할 계획이다.

재건축·재개발을 마치고 입주하는 단지도 꽤 많다. 금광3구역을 재개발한 금광동 ‘한양수자인 성남마크뷰’는 올 초 입주를 마쳤다. 지하 4층~지상 25층, 7개동 711가구 규모다. 금광1구역을 재개발하는 ‘e편한세상 금빛그랑메종’은 규모가 훨씬 크다. 단지 규모만 5320가구로 내년 11월 입주할 예정이다. 중앙동 중1구역 재개발 사업인 ‘신흥역 하늘채 랜더스원’도 내년 9월 집들이를 한다. 지하 4층~지상 27층, 23개동 2411가구 규모로 지어진다.

비교적 일찍 정비 사업을 마친 산성동삼거리 일대 노후 주택 밀집 지역도 1만2000여가구의 새 아파트촌으로 거듭나는 것이 확실해졌다. 산성구역 서쪽 옛 신흥주공을 재건축한 ‘산성역포레스티아’는 이미 지난해 여름 집들이를 마쳤다. HDC현대산업개발·롯데건설·포스코건설 컨소시엄이 시공을 맡은 산성역포레스티아는 39개동에 4089가구가 입주한 매머드급 단지다.

산성구역 남쪽 신흥2구역을 재개발하는 ‘산성역자이푸르지오’도 2017년 6월 관리처분인가를 받은 후 3년 만인 지난해 8월 일반분양을 마쳤다. 전용 51~84㎡ 총 4774가구 가운데 특별공급(1347가구)을 제외한 일반분양 371가구를 모집하는 데 1만754명이 몰렸다. 현재 2023년 10월 입주를 목표로 공사가 한창이다. 3개 단지가 모두 들어서면 산성역 일대는 1만2235가구 규모 새 아파트촌으로 거듭난다.

성남 구도심 전체가 정비 사업에 속도를 내거나 입주를 시작하면서 일대 매매가는 전체적으로 상승세다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 은행주공 전용 66㎡는 지난 5월 말 8억5000만원(12층)에 신고가를 썼다. 지난해 6월 6억8000만원(11층)에 거래된 이후 1년여 만에 시세가 1억7000만원 올랐다. 산성역포레스티아도 지난해 7월 입주 이후 집값이 급등했다. 전용 59㎡ 분양가가 4억원대 중반이었지만 최근 실거래가는 11억원을 넘어섰다. 산성동 A공인중개사사무소 관계자는 “산성동 일대는 사실상 위례 생활권이다. 지하철로 잠실까지 15분, 강남까지 30분이면 닿을 만큼 서울 접근성이 좋은데 단점이었던 노후 주택가가 새 아파트촌으로 정비되면서 강남권 출퇴근 직장인과 투자자가 많이 찾는다”고 전했다.

‘e편한세상 금빛그랑메종’ 전용 59㎡ 분양권은 지난 5월 15일 9억7500만원(17층)에 계약되며 화제를 모았다. 비슷한 시기 층·향에 따라 5억~6억원대에 사고팔린 입주권·분양권도 있기는 하지만 전용 59㎡ 평균 일반분양 가격이 4억7226만원이었던 점을 감안하면 시세가 급등했다. 금광동 B공인중개사사무소 관계자는 “낙후된 주거환경으로 저평가받던 구도심에 신축 아파트가 공급되면서 매수세가 강해졌다”고 전했다.

부동산 업계에서는 잇따른 개발 호재 덕분에 입지가 좋은 성남 구도심 집값이 당분간 상승세를 이어갈 것으로 내다본다. 입지 자체도 나쁘지 않다. 같은 성남시에 속한 분당·판교신도시 등에 비해 인프라가 낙후됐지만 교통 등 입지는 나쁘지 않다는 평가를 받았다. 서울 지하철 8호선을 이용하면 잠실까지 약 20분, 강남까지 40분가량 걸린다. 위례삼동선이 제4차 국가철도망 시행계획에 포함된 것도 호재로 풀이된다. 위례삼동선은 위례신사선 연장 사업의 일환으로 위례중앙역에서 성남 수정구 을지대, 중원구 신구대, 성남하이테크밸리를 거쳐 광주시 삼동까지 이어지는 노선이다.

“성남 구도심 곳곳에서 재건축·재개발 사업이 활발하게 진행되는 데다 급등한 서울 집값을 피해 내집마련 대기 수요가 꾸준히 유입되고 있어 상승 여력이 높은 지역이다. 다만 1~3단계로 나뉜 재개발이나 재건축 등 구도심 정비 사업은 구역별로 시차가 있고 개발이 완료되기까지 시간이 적잖게 걸릴 수 있는 만큼 사업 속도와 입지를 비교해 투자를 결정하는 것이 좋다.” 김광석 리얼하우스 대표의 총평이다.

환골탈태 성남 구도심…재건축·재개발 ‘속도’에 위례삼동선 호재 - 매일경제 (mk.co.kr)

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