부동산을 사다 보면 '두 번' 놀라게 되는데요. 높은 집값에 한 번 놀라고, 생각보다 많은 세금에 두 번 놀라게 됩니다.
부동산 매매 시에는 크게 세 가지 세금을 내게 됩니다. 살 때 내는 '취득세', 살면서 보유하고 있어야 하는 '재산세', 그리고 팔 때 이익에 대해 내는 '양도소득세'인데요. 최근에 집값을 잡겠다면서 정부가 부동산 관련 세금이 여러 번 바꾸기도 했고, 중과 규정도 많아 복잡하지만 가장 기초적인 것 위주로 살펴보았습니다. 현재 대부분 주요 지역이 조정지역인 만큼 조정지역주택을 중심으로 설명드립니다. 기사는 윤나겸 절세TV 대표의 도움을 받아 작성했습니다.
부동산 살 때 : 취득세
취득세란 자산을 취득하면 내야 하는 세금입니다. 부동산뿐만 아니라 토지, 차량, 항공기, 회원권 등을 살 때도 내야 해요. 세금은 크게 국세와 지방세로 나뉘는데요. 취득세와 뒤에 설명할 재산세는 지방세에 속합니다. 국세청에 내지 않고 구청에 가서 내야 해요. 농특세와 지방교육세가 취득세에는 따라다니는데요. 대체로 이 세금을 포함한 세율을 그냥 이해하기 쉽게 취득세라고 이해하면 좋을 것 같습니다.
주택을 취득할 때 취득세는 대표적으로 취득 방법인 무상취득(상속·증여), 유상취득에 따라 세율이 달라집니다. 무상취득의 경우 공시가격을 과세표준으로 상속은 2.96%(3.16%), 증여는 3.8%(4%)입니다. 다주택자가 조정지역에 주택을 증여하는 경우에는 주택의 공시가격이 3억원이상인 경우 13.2%(13.4%)로 엄청 높습니다.
저희가 일반적으로 주택을 구매할 때 내야 하는 세율을 알아보겠습니다. 1주택자와 다주택자 간 취득세가 크게 차이가 나는데요. 먼저 1주택자의 경우입니다. 6억원 이하에 85㎡ 이하의 아파트를 취득할 경우 1%, 농특세는 비과세, 지방교육세는 0.10%가 부과되어 전체 1.1% 취득세를 내게 됩니다. 액수에 따라서 조금씩 올라 1주택자는 지방교육세와 농어촌특별세를 포함하면 최대 3.5%(9억원 초과)까지 내게 됩니다.
2주택자부터는 취득세가 가파르게 오르는데요. 조정지역과 비조정지역이 다른데, 지금 대다수 지역이 조정지역에 편입되어 있으므로 조정지역을 기준으로 말씀드리겠습니다. 개인이 조정지역에서 2주택을 매수할 때는 85㎡ 이상은 9%(85㎡ 이하는 8.8%), 3주택 매수할 때는 13.4%(85㎡ 이하는 13.2%)가 적용됩니다. 참고로 조정지역에 해당하느냐 아니냐는 원래 기존에 가지고 있던 주택이 아니라 새로 취득하는 주택이 기준입니다.
▲ 디자인=홍수지
-취득세 감면 제도 : 일시적 2가구/ 생애최초 구입
취득세를 줄일 때 중요한 건 '일시적 1가구 2주택'이라는 제도인데요. 사고파는 과정에서 잠깐 2주택이 되는 상황인데 취득세가 중과되면 억울하겠죠. 이때 요건을 갖추었다면 2주택 취득세율이 아닌 1주택 취득세율을 적용시켜주는 겁니다. 취득 당시 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있을 때는 종전 주택을 1년 안에 매도해야 하고, 만약 종전 주택이나 신규 주택이 하나라도 비조정대상지역에 있으면 3년 안에 매도하면 됩니다. 이 조건을 맞출 수 있다고 약정하면 기본세율을 적용받아 신고하고 납부하면 됩니다. 다만, 기간 내에 처분하지 못하면 다시 9%(85㎡이하는 8.8%)가 적용되고, 과소신고에 대한 가산세까지 납부해야 할 수 있으니 유의하세요.
생애최초 구입 때도 취득세를 감면해줍니다. 주택을 소유한 사실이 없을 것, 가구원 합산 소득이 7000만원 이하, 취득가액이 3억원(수도권 5억원) 이하인 주택을 유상거래로 취득, 3개월 내 전입신고 3년간 거주가 기준입니다. 2021년까지 1억5000만원까지는 전액 면제이고, 3억원까지는 50% 면제인데 서울에서는 찾기 쉽지 않겠죠.
또 취득세 예외에 들어가는 주택도 있습니다. 이에 해당하는 주택을 취득하면 2주택이라도 중과되지 않는데요. 공시지가 1억원 이하인 주택입니다. 다만 정비구역에 속한 주택은 제외되고요.
재산세와 종부세 : 보유하고 있는 동안 내는 세금
아파트를 보유하고 있는 동안에도 매년 세금을 내야 해요. 재산세와 그리고 또 요즘 논란이 되고 있는 종합부동산세죠. 같은 재산에 두 번 세금을 부과하니 이중과세가 아니냐는 논란도 있었지만, 일단 각각 지방세(재산세)와 국세(종부세)로 세목이 다르기 합니다.
아마 아파트를 가지고 계신 분이라면 최근 올해 재산세 고지를 받으셨을 겁니다. 재산세는 6월 1일 기준으로 토지, 주택 등을 보유하고 있으면 내게 되는데요. 그래서 5~6월 무렵에 집을 사는 분이라면 이 재산세를 안 내기 위해 매도자와 매수자 사이에서 벌어지는 줄다리기를 경험하시게 될 겁니다. 만약 제가 6월 2일에 잔금을 치른다면 그 해 재산세는 내지 않아도 되거든요 (잔금일이나 등기일 중 빠른 날이 기준입니다).
-공시가격이 뭐야? 정상화 한다고?
재산세를 이해하려면 공시가격을 알아야 하는데요. 실제 실거래가격에 부과되는 취득세와 양도세와 달리 재산세는 아파트의 공시가격에 대해 매겨지게 됩니다. 공시가격이란 쉽게 말하면 아파트에 살고 있는 동안에도 시세가 계속 바뀌잖아요. 그런데 매번 바뀌는 가격에 세금을 부여하게 되면 예측이 어렵겠죠. 그래서 나라에서 대략 이 아파트는 이 가격을 기준으로 세금을 매기면 된다고 정해놓은 기준가격입니다. 대략 실거래가격의 80%정도였는데요. 나라에서 이걸 최근 100%까지 올리겠다. 즉, 공시가격을 '현실화'하겠다고 선언해서 빠르게 오르고 있어요. 아파트 가격도 오르는 데다 공시가격까지 올라버리니 세금이 폭등하고 있다는 불만이 집주인들로부터 나오고 있죠.
재산세를 계산하는 방식은 공시가격에 공정시가액비율(60%)을 구해 먼저 과세표준을 구합니다. 이 과세표준에 따라 6000만원 이하는 0.1%, 1억5000만원 이하는 0.15%, 3억원 이하 0.25%, 3억원 초과는 0.40%인데요. 이 세율을 과세표준에 곱하면 최종 재산세가 됩니다. 다만, 도시지역인 경우 0.14%가 추가적으로 부과됩니다.
▲ 디자인=홍수지
-논란의 종부세 사사오입.
최근에 종부세 기준으로 이야기가 많습니다. 종부세는 사실 아파트를 가졌다고 모두 내는 세금은 아니에요. 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 주택 및 토지를 유형별로 구분해 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 과세되는 세금입니다. 공제금액은 6억원이지만, 1가구 1주택자는 9억원까지 공제됩니다. 세율은 표를 참고해주세요.
▲ 디자인=홍수지
최근에 이 종부세 기준을 두고 말이 많습니다. 기존 1주택자 종합부동산세 부과 기준은 '공시가격 9억원 초과분'이었는데요. 이를 '공시가격 상위 2%'로 바꾸겠다고 해서 논란이 되고 있습니다. 이 2%라는 기준이 모호하기 때문이에요. 대략 공시지가 기준으로 12억원이 될 것이라고 보는데. 11억5000만원은 12억원짜리 아파트로 반올림할 것인지 아닌지 등 여러 문제점이 벌써 제기되고 있죠. 단돈 몇 원 차이로 세금을 내느냐 안 내느냐가 갈리게 되니 국민들은 예민하게 반응하고 있습니다. 정확한 내용은 좀 더 시간이 지나야 나올 것 같습니다.
부동산 팔 때 : 양도세
양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 대한 권리를 양도함으로 인해 발생하는 이익을 과세 대상으로 부과하는 세금을 말합니다. 즉 집값이 올라야 내는 세금입니다. 집값이 내려서 이득을 못 봤다면 안내겠죠.
즉, 양도소득세는 차익에 대해 매기는 겁니다. 12억원짜리 집을 15억원에 팔았다면 ,3억원에 대해 내는 겁니다. 세율은 액수에 따라 6~45%입니다.
▲ 디자인=홍수지
조정지역의 다주택자에게는 여기에 중과가 되는데요. 2주택은 20%포인트, 3주택자는 30%포인트가 더해집니다. 올해 6월 1일부터 세율이 10%포인트씩 올랐습니다. 이로써 양도세 최고세율은 65%에서 75%포인트로 10%포인트 오른 겁니다. 지방세까지 포함하면 최대 82.5%까지 부과가 됩니다. 실상 이익의 대부분을 국가가 가져가는 거죠.
▲ 디자인=홍수지
-양도세 줄이려면?
양도세를 줄이기 위해서 필요경비를 꼭 챙겨야 해요. 집을 사면서 내는 중개료 등을 향후 이익 부분에서 제해주는데요. 수리비용도 집의 가치를 높여주는 행위인 경우 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 현금영수증, 세금계산서 등을 꼭 가지고 있어야 합니다..
양도세를 줄이려면 공제 요건을 찾아서 챙기는 것도 중요한데요. 1주택의 경우 기본적으로 2년을 거주하면 (원래는 보유였는데 거주 요건으로 강화됐습니다) 9억원까지는 비과세됩니다. 최근 비과세 기준을 12억원으로 올려준다는 이야기도 나오고 있죠.
만약 2년을 거주 하지 않으면 사실상 차익을 거의 세금으로 내야 합니다. 1년만 살았을 경우 양도세는 70%, 2년 미만인 경우 60%입니다.
또 다른 혜택으로는 장기보유특별공제가 있습니다. 오래 거주하면 양도세를 깎아주는 거예요. 기존에는 1가구 1주택자가 주택 양도하는 경우 3년 이상 보유하면 보유기간 1년×8%를 적용해 24%에서 최대 80%까지 장기보유특별공제가 가능했습니다. 2020년에는 2년 이상 거주해야 최대 80%까지 장특공제 적용이 가능해서 혼란스러웠죠. 2021년부터 보유기간(3년 이상)×4%+거주기간(2년 이상)×4%로 해 최대 80%까지 장특공제 적용이 가능합니다.
-최종 1주택 규정? 거주기간이 리셋된다고?
1가구 2주택이 되면 양도세가 늘어난다고 하잖아요. 1주택인 경우 양도할 때는 양도가액이 9억원을 초과하는 분에 대해서만 과세하고 장기보유특별공제도 적용 가능합니다. 그러나 2주택자가 주택을 양도하게 되면 앞서 설명드렸듯이 양도소득세율이 기본세율에 20%를 중과하게 되고 장기보유특별공제도 적용받지 못합니다. 그래서 다주택자가 양도세를 줄이는 방법으로 싼 주택을 먼저 팔아서 1주택자가 되어 9억원의 비과세 혜택을 받는 걸 세무사들이 권하기도 합니다.
그런데 최근 법 개정으로 또 혼란스러운 상황이 생겼는데요. 올해부터 최종 1주택 규정이 도입돼 오랫동안 실거주한 집도 비과세를 받지 못할 수 있기 때문입니다. '최종 1주택' 규정이란 2주택 이상자가 비과세를 받으려면 다른 주택을 모두 팔고 최종 1주택이 된 날부터 보유기간과 거주기간을 다시 기산하는 규정입니다. 한마디로 1주택자가 되기 전에 살았던 기간은 '리셋'되는 거예요. 기획재정부 유권해석에 따르면 다주택자는 조정대상지역 지정 이후 취득한 주택은 최종 1주택이 된 날부터 2년 이상 보유 및 거주해야 비과세가 가능합니다. 기존에 거주했던 주택이라도 다시 2년 이상 거주해야 비과세받을 수 있다는 거죠. 이를 피하기 위한 각종 편법이 연구되고 있는 상황입니다.
사실 부동산 세금은 방대하고, 절세 방법도 여러 가지입니다. 또 어느 지역에 어떤 아파트를 몇 채 가지고 있느냐에 따라서 정말 여러 사례가 나오는데요. 문제는 지금도 이 세금이 시시각각 국회에서 바뀌고 있다는 것이죠. 최근에는 이렇게 부동산 세금이 오르자 차라리 상속과 증여를 하는 사람들이 많아졌다고 합니다. 다음 회차에는 상속과 증여 세금에 대해 알아보겠습니다.
!["뭔 세금이 이리 많나"…취득세 재산세 종부세 양도세 어떻게 줄일까 [절세퀸]](https://file.mk.co.kr/mkde_7/N0/2021/07/20210715_4912484_1626397642.jpeg)
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