리츠AMC에 몰리는 운용사… 왜?

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자산운용사의 리츠 AMC(자산관리회사) 진출 러시가 이어지며 그 배경에 시장의 관심이 쏠리고 있다. 한풀 꺾인 부동산 사모펀드의 대체제로 리츠가 주목받고 있으며 강화된 리츠 AMC 요건이 촉매제 역할을 했다는 분석이다.

14일 한국부동산원에 따르면 올해 상반기 동안 리츠 AMC 설립인가를 받은 곳은 총 6곳으로 이미 지난해 총 설립인가 건수와 동률을 이뤘다. 본허가 직전 단계인 예비인가를 받은 곳도 8곳에 달한다. 자산운용사 가운데는 하나대체투자자산운용이 지난 5월 설립인가를 받았으며 국제자산운용, 캡스톤자산운용, JB자산운용, 키움투자자산운용, 한화자산운용, 헤리티지자산운용, 한강에셋자산운용, ADF자산운용이 예비인가를 받았다.

이중 JB자산운용은 국토교통부의 실사를 마쳐, 이르면 다음 주 안으로 설립허가를 받을 것으로 전망된다. 펀드 상품을 다루는 자산운용사는 금융위원회 승인을 받아야 하는 반면, 부동산 간접투자 상품인 리츠를 운용하려면 국토교통부의 허가가 필요하다.

불과 10년 전까지만 해도 리츠 AMC 설립인가를 받은 금융사들은 연간 1~3곳에 지나지 않았다. 실제 2011년부터 2013년까지 교보자산신탁을 포함한 5곳만이 관련 자격을 취득했다. 이후 2년 동안에는 아예 단 한건의 등록도 이뤄지지 않았다.

그러다 2016년 서울투자운용을 기점으로 다시 기지개를 펴기 시작했다. 2016년부터 2019년까지 매년 3개의 신규 허가가 이뤄졌다. 2016년 말 리츠 주무부처인 국토교통부가 부동산투자회사법 시행령 개정을 통해 리츠 AMC 겸영을 허용하자 자산운용사의 시장 진입이 이뤄진 것이다. 2018년 한 해에만 2곳(미래에셋자산운용‧이지스자산운용)의 메이저 운용사가 리츠 AMC에 출사표를 던졌다.

자산운용사들의 리츠AMC 진출 기조는 지난해부터 본격화되기 시작했다. 당해 설립인가를 받은 6개의 기업 중 절반이 주식, 채권, 대체투자 등을 아우르는 종합운용사였다. 총자산규모(AUM) 기준 상위권에 속하는 KB자산운용, 현대자산운용, KTB자산운용이 설립인가를 받았다.

이처럼 최근 2년 사이 리츠에 관심을 기울이는 운용사들이 증가하고 있는 건, 리츠의 사업성이 보장되고 있기 때문이라는 분석이다. 국토부에 따르면 지난해 말 기준 리츠의 평균 배당수익률은 8.33%로 국고채(0.99%), 회사채(2.13%), 은행예금(1.05%) 보다 우수한 것으로 나타났다. 리츠 시장의 한 관계자는 "2019년 라임‧옵티머스 사태가 터지며 부동산 사모펀드가 위축된 것도 리츠에 문을 두드리는 운용사들이 증가하는 요인"이라고 말했다.

여기에 리츠AMC 진입 문턱이 높아지면서 운용사들이 리츠 준비를 서두르게 됐다는 설명이다. 지난해 12월 개정‧공포 돼 지난달부터 시행에 들어간 '부동산투자회사법'에 따르면 기존 '자본금 70억원'이었던 인가요건이 '자기자본 70억원'으로 변경됐다. 만약 20억원의 손실이 발생한 경우 회계상 자본금 70억원은 유지되지만 자기자본(자산-부채)은 50억원으로 인식돼 건전성 기준을 넘지 못한다. 이외에도 국토부는 전산설비와 같은 물적설비 요건도 갖추도록 했다.

리츠 본허가를 압두고 있는 운용업계 한 관계자는 "국토부 규정에 따라 리츠 본부 입구에 CCTV를 설치하고, 다른 본부와 전산망을 따로 구축하는 등 물리적으로 분리하는 작업을 마쳤다"며 "위험 요소 규정을 담은 컴플라이언스(내부통제) 기준을 국토부 요구에 맞게 손봤다"고 말했다.

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