와이즈타워 매입구조 윤곽…신한알파…

와이즈타워 매입구조 윤곽…신한알파 '자산 2조' 눈앞

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신한리츠운용이 남대문 옆 와이즈타워 인수작업을 순조롭게 진행 중이다. 3300억원 안팎에서 매매가를 합의한 것으로 알려졌다. 신한알파리츠에 7번째 자산으로 편입될 가능성이 높은데 이 경우 신한알파리츠의 자산규모는 2조원에 육박하게 된다. 배당 여력 역시 한층 높아질 전망이다.

13일 관련업계에 따르면 신한리츠운용은 최근 와이즈타워 매입을 위해 ‘신한케이제2호’ 리츠의 인가절차에 돌입했다. 매도인 측은 KB부동산신탁이며 현재 MOU(양해각서)를 맺어둔 상태다. 리츠가 설립되는 대로 본계약을 체결할 것으로 보인다. 시장에서는 8월 말 즈음 딜 클로징을 예상하고 있다.

해당 리츠는 총 3650억원을 조달할 계획이다. 취득세 및 수수료 등을 제외한 빌딩 매매대금은 3300억원 내외, 평당 2600만원 수준으로 파악된다. 최근 CBD(중심업무지구) 권역에서 KT용산지사가 평당 2700만원, 삼일빌딩이 3595만원, 센터원빌딩이 4150만원 등에 협의됐다는 점을 감안하면 신한리츠운용은 상당히 경쟁력 있는 가격에 자산을 가져가는 셈이다.

와이즈타워는 과거 YTN이 사옥으로 쓰던 오피스 빌딩인데 서울시 중구 남대문로 5가에 자리잡고 있다. 2003년 준공됐고 임대가능 면적은 4만2321.6㎡(약 1만2802평)다.

앞서 매도인 측인 KB부동산신탁이 와이즈타워에 투자한 시기는 2014년 12월이다. 당시 YTN이 사옥을 옮기면서 매물로 내놨다. 매매가는 2434억원이었으며 인수 리츠의 지분구성을 보면 기존 건물주였던 YTN이 재투자해 보통주 23.14%, 제1종 종류주 6.29%를 보유한 최대주주다. 이밖에 에쿼티엔 리치먼드자산운용이 설립한 펀드와 국민은행, KT&G, 메트라이프생명보험, 농협생명보험, 담배인삼공제회 등이 주주로 있다.

신한리츠운용은 이 빌딩을 리츠를 통해 인수한 뒤 신한알파리츠의 자리츠로 담을 것으로 예상된다. 다만 자리츠 편입을 위해서는 신한알파리츠 이사회 결의와 국토부 인가 등을 거쳐야 한다.

신한알파리츠는 2018년 8월 판교 크래프톤타워를 기초자산으로 상장했으며 이후 용산 더프라임타워, 을지로 대일빌딩, 서울역 트윈시티, 을지로 신한L타워, 삼성화재 역삼빌딩 일부를 차례로 매수했다. 현재 자산규모는 약 1조5000억원이며 자산의 총 연면적은 7만583평에 이른다. 임대현황의 경우 6개 빌딩 전체 연면적의 98.5%를 임대 중이라 공실률이 1.5% 수준에 그친다. 가중평균 잔존 임대만기는 4년 6개월 정도다.

여기에 와이즈타워에 대한 딜 클로징 및 편입에 성공하면 신한알파리츠의 자산규모는 1조8000억원을 웃돌 전망이다. 사실상 업계 최초의 공모 다물(多物) 리츠로 안착해 꾸준히 덩치를 키워가고 있다.

현재 와이즈타워의 연간 임대료 수익은 관리비를 포함해 135억원 수준으로 파악된다. 대우산업개발과 공공보건의료재단 등이 주요 임차인으로 있다. 올 1분기 기준 임대율을 보면 89.12%로 90%를 하회했으나 기존 공실 및 만기가 다가오는 임차건에 대해 후속 임차인을 확보해 이를 대부분 해소했다.

업계 관계자는 "2014~2015년 서울역 주변에 건물들이 대거 신축되면서 공급이 넘쳤었다보니 지금 임대료가 상당히 낮게 형성돼 있는 상황"이라며 "하지만 최근 CBD 등 주요권역들의 임차수요 증가로 임대료가 급격히 비싸지고 있기 때문에 와이즈타워도 계약을 갱신하면서 임대수익이 개선될 것"이라고 말했다.

신한알파리츠는 하반기 리파이낸싱을 통해 연 24억~40억원 가량의 이자비용을 절감할 수 있을 것으로 추정된다. 이는 주당 배당금으로 환산했을 때 45~78원을 올릴 수 있는 금액이다.

실제 신한알파리츠는 매년 빠짐없이 배당금을 높여왔다. 올해 6월 배당은 전기 대비 7.1% 오른 164원을 배당했으며 12월 배당은 이보다 약 6% 많은 174원으로 결의했다. 와이즈타워를 자산으로 추가할 경우 배당 상승 여력도 더 탄탄해질 것이라는 평가다.

더벨 - 국내 최고 자본시장(Capital Markets) 미디어 (thebell.co.kr)

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