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국민연금, 남대문로 '서울시티타워' 매각 추진

오피스빌딩

남대문로 ‘서울시티타워’가 매물로 나온다. 그간 코람코자산신탁이 리츠를 통해 보유 중이었으며 사실상의 소유주는 리츠 단독주주인 국민연금이다. 십여년 만의 엑시트 시도인데 최근 중심업무지역(CBD) 오피스 수요가 높아지고 있는 만큼 상당한 시세차익을 올릴 수 있을 전망이다.

8일 관련 업계에 따르면 코람코자산신탁은 서울시티타워를 매각하기 위해 이번주 자문사들을 상대로 RFP(입찰제안요청서)를 발송했다. 내달 즈음 자문사를 선정해 매각절차를 본격화할 것으로 보인다. 연내 딜 클로징을 목표하고 있는 것으로 알려졌다.

현재 이 빌딩의 소유 주체는 국민연금이 지분 100%를 갖고 있는 ‘코크렙 NPS 제1호’ 리츠다. 2006년 설립돼 송파 시그마타워, 서울시티타워, 역삼 그레이스타워, 삼성동 골든타워(옛 삼화빌딩) 등을 차례로 인수했다. 이 가운데 시그마타워와 그레이스타워를 이미 매각했고 서울시티타워와 골든타워만 남아있는 상태다.

앞서 그레이스타워의 경우 2015년 하나자산운용, 시그마타워는 올 초 투게더투자운용에 팔렸다. 매매가는 각각 약 1600억원, 약 1300억원이다. 리츠 측은 남은 2개 자산 중 서울시티타워에 대해서만 투자회수를 추진하고 골든타워에 대해서는 아직 매각 계획이 없는 것으로 알려졌다.

서울시티타워는 해당 리츠가 매입했던 건물 중 가장 덩치가 큰 자산이다. 프라임급 오피스 빌딩으로 서울시 중구 남대문로5가 581에 위치해 있다. 규모는 지하 8층~지상 23층에 연면적 6만11.05㎡(약 1만8153평), 2002년 준공됐다.

코크렙 NPS 제1호 리츠가 TMW로부터 해당 빌딩을 매입한 시점은 2007년 7월, 당시 매각가는 3185억원이었다. 이후 2011년 8월 환경개선공사를 거치기도 했다.

리츠 측은 현재 CBD지역 오피스 빌딩들의 가격이 오르는 추세인 만큼 수익을 극대화하기 위해선 지금이 서울시티타워를 매각할 적기라고 판단한 것으로 전해졌다. 주변 와이즈타워가 최근 평당 2500만원 가량에 협상됐는데 비슷한 수준으로 가정한다면 서울시티타워 매각가는 총 4000억원대 중반대 안팎에서 형성될 수 있다.

서울시티타워는 CDB에 자리잡은 데다 지하철 1, 4호선 서울역과 지하보도로 연결돼 있다는 점에서 입지적으로 뛰어나다는 평가다. 평당 임대료는 8만원 수준으로 알려졌다. 임대구조의 경우 티머니, 보건복지인력개발원, BNP파리바카디프생명보험 등이 임차인으로 있다. 현재 건물의 13~14% 정도가 비어있어 공실은 꽤 있는 편이다.

다만 업계 관계자는 “이 지역에 오피스 수요가 몰리고 있어서 임차인 확보가 어렵지 않은 상황이고 서울시티타워에 대해서도 임대 관련 문의가 늘어나고 있는 것으로 안다"며 "시장이 좋다 보니 공실률이 입찰 흥행에 크게 영향을 미치지는 않을 터라 적지않은 시세차익이 가능할 것"이라고 말했다.

코람코자산신탁은 코크렙 NPS 제1호 리츠의 자산관리회사로 업무위탁계약을 맺고 있다. 자산 거래를 통한 투자회수시 주주수익률(에쿼티 IRR)이 목표를 초과할 경우 운용수수료와 별개로 매각성과수수료를 따로 지급받는다. 서울시티타워에 대한 매각성과수수료는 처분대금에서 취득금액과 매각자문수수료를 뺀 금액의 10%로 책정돼 있다

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