명도소송, 부동산 점유자가 이유없이 …

명도소송, 부동산 점유자가 이유없이 인도 거절한다면...

상가건물

임대차 3법과 함께 임차인의 권리가 확대되면서 임대인과 임차인의 갈등이 고조되고 있다. 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제, 집주인 실거주 문제 등 여러 이유로 임대인과 임차인의 이해관계가 부딪치고 있는 것이다.

명도소송이란 무엇이며, 만약 내가 명도소송을 벌이게 됐다면 어떻게 효율적으로 진행해야 하는 걸까.

◆승소판결 받으면 부동산 인도받을 수 있어

명도소송이란 부동산 점유자가 정당한 이유 없이 부동산의 인도를 거절할 때 제기하는 소송이다. 명도소송은 주로 △경매를 통해 부동산 소유자가 바뀐 경우 △임대차계약이 종료된 경우 △불법점유자가 부동산을 점유하고 있는 경우에 진행한다. 예컨대 부동산을 경매로 낙찰을 받은 경우 부동산 인도명령 신청기간이 지난 후까지 인도명령 대상자가 부동산의 인도를 거절했을 때 매수인이 제기할 수 있는 것이다.

명도소송 이후 승소 판결이 내려지면, 집행문을 부여받아 강제집행을 통해 부동산 점유자를 내보내고 합법적으로 부동산을 인도받을 수 있다.

또 최근에는 임대차 관련 법을 악용하여 임차인이 임대인을 압박하는 경우도 있는데, 이 때도 명도소송을 진행할 수 있다. 단, 주택 임차인이 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신청구권을 정당하게 행사한 경우, 소급 적용 규정에도 부합한다면, 임대인이 명도소송을 제기해도 패소할 가능성이 크다.

임대차 3법과 관련해 명도소송을 진행하고자 한다면 소급 적용 규정 해당 여부, 개정 법률 내용 등 여러 가지 점들을 확인하여 소송 결과를 예측해 본 후 소 제기 여부를 결정해야 한다.

◆미리 '부동산점유이전금지 가처분 신청' 필수

명도소송 진행 전 또 유의해야 할 것은 ‘부동산 점유이전금지 가처분’ 신청이다.

점유이전금지 가처분이란 임차인 등 명도소송의 피고가 될 사람이 점유하고 있는 부동산을 다른 사람에게 전대하는 방법 등으로 점유를 넘기는 것을 방지하는 처분이다. 부동산에 대한 인도청구권을 보전하기 위한 조치로, 목적물의 인적·물적 현상을 명도소송 후 본 집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분이다.

부동산 점유이전금지 가처분 신청을 위해서는 임대차계약의 종료 등에 따른 부동산인도청구권, 경매 매각대금 완납에 의한 부동산인도청구권, 소유권에 기한 인도청구권 등 물권이든 채권이든 상관없이 가처분 채무자에게 주장할 수 있는 피보전권리가 있어야 한다.

부동산 점유이전금지 가처분 신청서를 법원에 제출하면 법원의 심리 결과 담보제공명령이 내려지게 되고, 담보제공을 완료하면 가처분 인용결정이 내려지며, 그 결정문을 가지고 집행관에게 가처분집행을 의뢰하게 된다.

이렇게 명도소송은 사실관계 파악, 양측 주장의 타당성 검토, 소송서류 작성, 소제기 및 변론기일 진행, 강제집행 등의 순서로 이루어지며, 사안에 따라서는 재판의 난이도가 높고 재판기간도 길어질 수 있기 때문에 부동산전문변호사의 조력이 필요한 영역이다.

부동산 소송은 빠르게 쟁점을 파악하고 필요한 결정을 하는 게 중요하다. 오랜 기간 부동산 소송을 경험하고 해결해 온 노하우를 기반으로 사안을 빠르게 파악하고 경우에 따라서는 소송 대신 양측의 합의를 이끌어 내는 등 실질적인 대응을 할 것이다

명도소송, 부동산 점유자가 이유없이 인도 거절한다면... (thevaluenews.co.kr)

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