종로 아벤트리호텔 우협에 제이알, 오…

종로 아벤트리호텔 우협에 제이알, 오피스텔로 '컨버전'

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인사동에 위치한 ‘아벤트리 종로’ 호텔을 제이알투자운용이 인수한다. 현재 아워홈이 임차해 위탁운영 중이지만 제이알은 추후 호텔을 허물고 오피스텔로 개발할 계획이다. 호텔업황이 악화한 만큼 매도인 측인 AIM투자운용은 애초부터 개발 가능성에 중점을 두고 매각을 추진해왔다.

1일 관련 업계에 따르면 아벤트리 종로 호텔의 소유주체인 ‘코리아밸류그로쓰호텔 제4호’ 리츠는 최근 제이알투자운용과 매매를 위한 양해각서(MOU)를 체결했다. 예정대로 논의가 진행되면 딜 클로징 시점은 8월 중순이 될 전망이다.

코리아밸류그로쓰호텔 제 4호는 AIM투자운용이 아벤트리 종로 호텔을 인수하기 위해 설립한 리츠다. 운용기간 만기가 다가오면서 올해 2월 삼정KPMG를 매각주관사로 선정한 뒤 엑시트 작업을 진행해왔다. 5월 즈음 잠재매수자로부터 제안서를 받았고 제이알투자운용이 우협대상자로 낙점됐다.

다만 해당 호텔에 대해서는 리츠의 2대주주인 아벤트리R&M이 우선매수권을 가지고 있었다. 권리를 행사할 경우 우협이 제시한 조건을 기준으로 호텔을 인수하는 게 가능했다는 뜻이다. 그러나 아벤트리R&M 측이 우선매수권 포기를 통보했기 때문에 제이알투자운용이 우협 지위를 그대로 가져갔다.

제이알투자운용이 써낸 매입가는 503억원이다. 투자자로는 미래에셋증권, 한미글로벌 자회사인 렌드마크디벨럽먼트, 부동산개발업체인 넥스트프로퍼티스 등이 참여를 검토 중이라고 알려졌다. 거래종결 시점까지 실사를 거치고 자금 조달계획 등을 구체화할 것으로 여겨진다.

아벤트리호텔은 지하 1층, 지상 11층 소재의 3성급 호텔이다. 종로구 우정국로 46에 자리잡았으며 대지면적 1093㎡에 연면적 6074㎡, 객실 수는 155실 규모다. 아워홈이 2016년 호텔 위탁사업에 뛰어들면서 10년의 마스터리스를 체결해 임차하고 있다.

아워홈의 책임임대차 계약은 2026년까지지만 제이알투자운용 측은 이를 승계해 약 1년 남짓만 유지할 예정으로 전해졌다. 인수 비히클(vehicle) 상품을 짜고 이 기간 동안 오피스텔 개발을 위한 인허가 작업을 진행할 것으로 보인다. 준공 후 분양을 통해 투자회수를 꾀하는 구조가 될 전망이다.

애초 AIM투자운용이 호텔을 매물로 내놨을 때부터 시장에선 개발을 전제로 거래가 이뤄질 것으로 점쳤다. 코로나19 여파에 호텔업 침체가 이어지고 있는 데다 그중에서도 객실 매출 비중이 높은 3성급 호텔들은 타격이 특히 컸기 때문이다.

이에 따라 잠재 원매자 군으로 기존 호텔업자 혹은 호텔업에 진출하려는 투자자는 사실상 거론되지 않았다. 주거시설 등으로 용도 변경을 추진하는 디벨로퍼와 자산운용사가 매각 전략의 주요 타깃이었다는 후문이다.

실제 작년 말부터 국내 호텔들은 줄줄이 문을 닫아 팔리고 있다. 강남 르메르디앙, 서초 쉐라톤 팔래스 강남 등이 대표적이다. 매각되는 호텔들은 대부분 용도변경을 통해 오피스나 주상복합 등으로 탈바꿈될 전망이다.

업계 관계자는 "호텔의 특성상 시내 중심에 모여 있는 만큼 접근성이 좋다"며 "코로나 탓에 장사가 갈수록 어려워지고 있지만 입지를 감안하면 주거시설이나 오피스 등으로 전환할 사업적 매력은 상당한 편이고 아벤트리 종로도 마찬가지"라고 말했다.

AIM투자운용이 아벤트리 종로 호텔을 사들인 것은 2016년 10월, 5년 만의 엑시트를 앞두고 있다. 인수 리츠의 주요 주주는 엠플러스운용이 설정한 펀드 '엠플러스전문투자형사모부동산투자신탁5호(60%)'와 아벤트리R&M(40%) 등이다. 매입 당시 건물 및 부지의 거래가가 410억원이었다는 점을 고려했을 때 단순 시세차익(Capital Gain)은 100억원에 못 미친다.

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