리츠 시장 데뷔 10년 KB신탁

KB부동산신탁은 리츠를 투자수단(vehicle)으로 투자하는 대표주자다. 2009년 시장에 데뷔해 지금까지 누적 운용자산(AUM)이 3조원을 상회한다. 운용 중인 리츠만 20개가 넘는다. 주로 오피스 빌딩, 물류센터, 리테일 등 상업용 건물을 투자대상으로 삼았다.

KB부동산신탁이 리츠 포트폴리오 확대에 나섰다. 딜소싱을 마치고 곧 하반기 새로운 리츠 상품 출시를 앞두고 있는 상태다. KB부동산신탁의 눈길이 향하는 분야는 기존 전통자산과는 전혀 다른 분야다. 모두 리츠를 활용한 투자가 활성화되지 않은 블루오션으로 보면 된다. 투자만 순조롭게 이뤄질 경우 선점효과(First-mover Advantage, FMA)를 누릴 수 있을 전망이다.

8일 신탁업계에 따르면 KB부동산신탁이 현재 투자를 준비 중인 영역은 △대토개발 △헬스케어 △데이터센터 등이다. 신탁업계 관계자는 "그동안 전통적인 자산인 상업용 빌딩 중심으로 투자를 해왔는데, 경쟁이 치열해지면서 새로운 투자영역 개척에 대한 필요성이 제기돼 왔다"며 "이번에 점찍은 분야는 활성화되지 않는 영역으로 하반기 투자를 앞두고 있다"고 말했다.

이미 기존 전통 자산을 기초자산으로 하는 리츠 시장은 레드오션이 된 지 오래다. 경쟁이 치열해진 만큼 실제 투자에 성공하기 쉽지 않은 실정이다.

◇정부가 밀고 있는 '대토개발' 리츠

우선 대토개발 리츠는 수용된 토지의 원주민이 LH공사와 현금 대신 대토 보상계약을 체결해 취득한 대토보상권을 개발 사업 주체인 리츠에 현물출자 하는 방식으로 사업이 진행된다.

대토개발의 경우 국토교통부 차원에서 드라이브를 걸고 있는 분야다. 도시개발 과정에서 대토개발 리츠는 토지보상 문제 해결방안으로 제시됐다. 특히 토지보상금을 현금으로 지급해야 하는 경우가 있는데, 이때 사업자에게 자금조달에 대한 부담이 뒤따른다. 이를 해소할 수 있는 게 대토개발이다. 법적으로 리츠로만 가능하도록 제안을 두고 있다.

특히 올해 3월 세법 개정을 통해 대토개발 리츠 활성화에 나섰다. 세법 개정안은 대토 보상권을 리츠에 현물출자하는 경우 양도소득세 감면율이 현행 10%에서 15%로 인상되는 것을 골자로 한다. 이 같은 유인책을 등에 업고 향후 대토개발 리츠에 대한 수요가 늘어날 것으로 예상된다.

KB부동산신탁은 오래전부터 대토개발 리츠에 대한 투자를 모색해 온 것으로 전해진다. 특히 최근 투자 대상을 선별하고 리츠 설립을 앞둔 프로젝트만 3~4건이나 되는 것으로 파악된다. 신탁업계 관계자는 "토지소유주가 대부분 개인이다 보니 브랜드가 알려진 금융지주 계열 신탁사에게 이점이 있다"며 "증권사 등 계열사와 연계해 시너지를 기대할 수 있는 측면도 있다"고 말했다.

이외에 대토개발 리츠는 일반 리츠와는 달리 이점이 다수다. △주식 공모의무와 상장의무 없음 △영업인가 이전에도 대토보상권의 현물출자가 가능해 일반 공급용지보다 상대적으로 우수한 입지 선점 가능 △개발부지를 상대적으로 저렴하게 매입 가능한 점 등이 있다.

◇'헬스케어·데이터 센터' 신규 투자처 주목

헬스케어 분야의 경우 고령화 시대와 맞물려 주목받고 있는 영역이다. 출산율이 1명이 안 되면서 인구는 갈수록 고령화되는 추세다. 그만큼 노인복지시설에 대한 니즈도 확대되고 있다. 이에 리츠 상품으로로 주목받고 있는 것으로 보인다. 헬스케어 리츠의 경우 요양병원과 실버타운, 재활센터 등 노인복지시설을 기초자산으로 삼는다. 국내에는 생소하지만 미국과 유럽 등 지역에서는 이미 주된 투자 영역으로 자리 잡은지 오래다.

KB부동산신탁은 이 같은 시대의 흐름에 읽고 리츠 상품으로 준비 중이다. 현재 국내 요양 및 재활센터로 국내 톱클래스 인지도를 보유한 기업과 구체적 협의를 진행하고 있는 것으로 파악된다. 오는 8윌 공모형 리츠 상품으로 출시될 예정이다.

다만 이 시장이 활성화되려면 의료시설과 연동돼 있다 보니 의료법 등 법적인 지원이 수반돼야 헬스케어 리츠가 활성화될 수 있을 것으로 보인다.

미국의 사례를 살펴보면 헬스케어 리츠는 의료시설을 직접 운영할 수 없도록 규제를 받고 있다. 대부분의 헬스케어 리츠는 의료시설을 운용하는 의료 사업자에게 책임임차하는 형태로 운영된다. 시설 차제가 오피스나 리테일처럼 다양한 임차인을 확보할 수 없다 보니 일반적인 리츠 상품과 비교할 때 요구 수익률이 높은 편이다.

데이터센터 리츠는 코로나19 이후 주목받는 시장이다. 코로나19로 재택근무와 이커머스 활동을 촉진했다. 그만큼 데이터센터에 대한 니즈가 확대됐다. 이에 리츠의 투자대상으로까지 주목받고 있는 것으로 보인다.

국내 기업은 이제 막 클라우드 시스템을 구축하고 있다. 사실상 시작 단계로 볼 수 있다. 재택근무를 경험하면서 클라우드의 필요성은 더 높아지고 있다. 이에 발맞춰 지난해부터 삼성SDS, LG CNS, KT, 네이버 등 국내 대기업이 주도하던 국내 데이터센터 시장에 낯선 이들이 속속 모습을 드러내고 있다. 에퀴닉스(Equinix), 디지털 리얼티(Digital Realty) 같은 해외 데이터센터 리츠 기업이 그 주인공이다.

이들의 비즈니스모델은 데이터센터 공간을 수요자에게 빌려주고 임대료를 받는 형태다. 다양한 사업자가 참여하고 있는 만큼 국내 건설사도 내진 기술과 끊김 없는 전력 공급 등을 무기로 대규모 앞으로 닥칠 수주경쟁을 준비 중이다.

신탁업계 관계자는 "금융권은 물론 대형 IT 기업들은 데이터센터에 대한 니즈가 크다"며 "이 영역이 확대되면서 덩달아 관련 리츠 시장도 활성화될 것으로 점쳐진다"고 전망했다.

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