기지개 켜나 했더니… LTV 규제로 상가…

기지개 켜나 했더니… LTV 규제로 상가거래 ‘뚝’

상가건물매매

부동산 규제를 피한 유동자금이 몰리면서 활발해졌던 상가거래가 최근 들어 다시 위축되고 있다. 지난달부터 비주택대출에도 담보인정비율(LTV) 70%가 적용되고, 7월부터는 토지거래허가구역 내 상가에 대해 담보대출비율(LTV)을 40%로 낮추기로 하면서 생긴 일이다.

29일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 서울시의 상가(1·2종근린생활시설) 거래량은 올해 3월 1305건으로 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 발생 이전인 2020년 1월(776건)을 상회하며 크게 늘었다. 그러나 4월 1182건, 5월 913건 등으로 줄면서 1000건 아래로 떨어졌다.

이는 작년 7월 이후 이어지던 시장 상황과는 정반대의 흐름이다. 코로나19 발생 직후 작년 4월 621건까지 떨어졌던 상가 거래량은 7월 1245건으로 크게 늘기 시작했다. 거래가 활발해진 것은 지난해 부동산 대책이 잇달아 발표되며 투기과열지구가 추가되고 다주택자에 대한 세부담도 증가한 여파다. 투자처를 찾지 못한 유동자금이 비주택거래로 몰렸다. 여기에 코로나19 장기화로 상가를 처분하려는 사람이 늘어난 것도 상가 거래가 활발해진 이유였다.

추세가 다시 반전된 데에는 정부가 5월 17일부터 비주택담보대출에 대해서도 LTV 규제를 도입하기로 결정한 것이 영향을 줬다. 이 규제는 한국토지주택공사(LH) 임직원들의 불법 땅 투기를 계기로 생겼다. 이전까지는 상가·오피스텔 등 비주택을 담보로 대출을 받을 경우 자산가격의 최대 80%까지도 대출이 됐다.

7월부터 토지거래허가구역 내 비주택에 대해 LTV 제한을 40%로 낮추기로 한 것도 상가 매수 수요를 줄이는 요인이다. 7월 이전에 상가를 매입하는 경우 이 규제는 받지 않는다. 그러나 나중에 이를 되팔 경우 마땅한 매수자를 찾기 어렵다는 문제가 생기는 만큼 지금의 매수 수요에까지 영향을 미친다. 정부가 2023년 7월부터는 부채원리금상환비율(DSR) 규제까지 추가하기로 하면서 매수자를 찾기는 갈수록 어려워질 전망이다.

상가가 밀집된 명동일대의 A공인중개사 관계자는 “명동은 매수 수요가 꾸준히 있던 곳인데 최근 대출규제가 강화된 이후 상가매입 문의가 줄고 있다”면서 “대출이 적게 나오다보니까 자금을 많이 가지고 있는 사람들만 상가를 매수할 수 있는데 이들도 조심스럽게 접근하는 추세인 것 같다”고 언급했다.

홍대 인근의 B공인중개사 관계자도 “대출규제 이후 상가 거래량이 줄었다”면서 “특히 건물 전체가 근린생활시설인 경우 코로나 이후 거래량이 늘었으나 지금은 다시 줄어들고 있다”고 설명했다.

상가 주인들 입장에서는 공실률이 높아진데다 물건을 처분하지 못하는 상황까지 생기다 보니 걱정이 커지는 모양새다. 한국부동산분석원에 따르면 주요 상권으로 꼽혔던 중구 을지로(11.9%)와 강남 남부터미널(20%), 강남 도산대로(12%) 등은 공실률이 10%가 넘는다.

조현택 상가정보연구소 연구원은 “공실 위험이 커진데다 예전만큼 수익이 안나오니 상가를 처분하려는 사람은 늘었는데, 실매수자가 줄어 거래량도 줄어든 것”이라며 “DSR 규제까지 시행되면 개인차원의 매수수요는 더 줄어들 것으로 예상된다”고 했다.

이런 가운데 자금력이 있는 개인들이 주로 구입하는 꼬마빌딩은 수요가 여전히 늘고 있어 대조적이다. 공덕역 인근 추진부동산의 김상우 대표는 “상가 한 호실, 한 층만 매수하는 분들은 거의 없고 대지랑 건물을 같이 사는 꼬마빌딩 문의가 많다”면서 “호가가 높은데 문의도 많고 건물을 내놓는 분들도 많아서 거래가 꾸준히 되고있다”고 했다. 상가가 몰려있는 왕십리 인근의 C공인중개사 관계자도 “꼬마빌딩은 매수 수요가 줄지는 않았다”며 “대출규제 이전과 차이를 못 느낀다”고 했다.

부동산정보 플랫폼인 밸류맵 집계에 따르면 올해 1월 1일부터 5월 25일까지 매매가격 50억~200억원 사이 서울의 일반 업무상업시설 거래량은 8534건이다. 지난해 1년치 거래량인 8278건을 이미 뛰어넘었다. 최근 5년간 거래량도 2016년 6177건에서 2017년 6409건, 2018년 7146건, 2019년 7631건, 2020년 8278건 등으로 꾸준히 늘었다.

전문가들은 정부의 대출규제가 오히려 자금력이 있는 개인과 법인의 투자수요에는 영향을 주지 못하고, 사업 목적으로 상가를 구입하는 사람들에게만 타격을 줬다고 평가했다. 고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수는 “법인은 정부 규제에 영향을 받지 않아 꼬마빌딩에 대한 매수세는 여전하다”며 “그런데도 좋은 물건이 없어 앞으로도 꼬마빌딩쪽으로 투자수요가 몰릴 수밖에 없다”고 설명했다.

조현택 연구원은 “이번 대출 규제는 사실상 투자자보다는 상가를 사서 장사하려는 소상공인에게 더 타격이 가는 것”이라며 “매입 과정부터 대출규제라는 장벽이 생기면 현금이 있는 개인이나 이미 투자를 꾸준히 해온 법인과 임대사업자들만 반사 효과를 보게된다”고 언급했다.

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