영시티 리츠, 연 임대수익 200억

사옥매매,사옥이전

SK디앤디가 모자(母子) 형태로 상장을 추진 중인 영시티 리츠의 연 임대료 수익이 200억원 규모로 파악됐다. 건물의 최대 임차인은 SK텔레콤이다. 이밖에 한국씨티은행, 삼성화재 등 금융사와 보험사들을 중심으로 건물이 채워졌다.

4일 부동산 업계에 따르면 서울 영등포 문래동에 위치한 영시티는 매달 17억원에 조금 못미치는 임대료 수익을 거두고 있다. 연간 200억원 수준이다. 별도로 받는 관리비 수익은 월 10억원, 연간 125억원 정도다. 약 325억원을 연 임대료 및 관리비로 받는 셈이다.

건물 규모는 지하 5층~지상 13층, 2개동에 연면적 9만9140㎡다. 영시티 리츠를 인수주체로 지난달 소유권 이전이 끝났다. 당초 높은 공실률 탓에 매각이 더디게 진행됐지만 한국씨티은행과 SK텔레콤을 연이어 임차인으로 확보하면서 딜이 일사천리로 마무리됐다.

가장 핵심 수익원인 SK텔레콤은 2~7층, 12층 등 총 7개층을 쓰고 있다. 올해 4월 계약을 맺었고 연 임대료 56억원, 관리비 35억원 등 총 91억원가량을 납부하기로 했다. 잔여 임차 기간은 2025년 3월까지 약 5년이다.

두번째로 넓은 면적을 쓰는 임차인은 지난해 5월~올해 3월에 걸쳐 4건의 임차계약을 체결한 한국씨티은행이다. 8층에서 13층까지 총 6개층을 임차하고 있다. 연간 임대료 44억원, 관리비 28억원 등 72억원 가량을 낸다.

한국씨티은행은 임차 규모가 클 뿐더러 계약기간이 긴 편이라는 점에서 안정적인 수익원이다. 다른 임차인들이 대부분 5년 단위로 계약을 맺고 있는 것과 달리 10년의 장기 임차계약을 맺었다. 계약 만기 시점은 2029년 7월 말로 아직 9년 정도가 남아 있다.

이밖에 삼성화재해상보험이 총 3개층, 에즈금융서비스가 2개층을 쓰는 중이다. 또 KB국민카드와 롯데카드, 삼성카드 등 카드사들이 이 건물에 모여 입주해 있다. 이들 모두 2023~2024년 즈음에 계약이 만료된다.

임차인 중 잔여 계약기간이 가장 짧은 곳은 7층과 8층 일부를 임차하고 있는 아이지에스㈜다. 내년 6월 말이면 계약이 끝나는데 관리비를 합쳐 연간 19억5000만원가량을 납부하고 있다.

전체 임차인들로부터 확보한 임대보증금은 총 1790억원 수준이다. 임차계약수는 29건이며 대부분의 임차인에게서 10개월치 정도의 보증금을 받았다. 업계 한 관계자는 “신용도가 높은 임차인이 대부분이고 보증금도 충분히 확보해 별다른 리스크는 없는 상황"이라고 말했다.

영시티 리츠는 추후 디앤디플랫폼 리츠에 자(子)리츠로 편입된다. 디앤디플랫폼은 SK디앤디가 오피스와 호텔, 리테일, 물류센터 등 비주거 자산 투자를 확대하기 위해 만든 재간접 투자 리츠다. 리츠를 상장해 여러 개의 자리츠를 편입함으로써 부동산에 투자할 예정이다. 첫번째 자산인 영시티 리츠의 총 사업비는 매입대금 5458억원, 취득세, 매입보수 등을 합쳐 5826억원 가량이다.

디앤디플랫폼 리츠의 상장 시기는 올해 10월 말로 예상된다. 공모 규모는 1295억원 정도로 알려졌다. NH투자증권이 대표 주관사를 맡아 총액인수 방식으로 청약 업무를 진행할 예정이다.

현재 SK디앤디 측이 예상하는 디앤디인베스트먼트의 연평균 배당률은 처분이익을 포함했을 때 9.81%가량이다. 투자자 IRR(내부수익률)의 경우 처분이익 포함 8.52% 수준이다. 1호 자리츠인 영시티 리츠를 10년 뒤 매각하는 것으로 가정했을 때의 수치다.

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