이런 경우엔 권리금 못 받고 쫓겨날 …

이런 경우엔 권리금 못 받고 쫓겨날 수도 있습니다

상가건물매매

[땅집고] “대학교에서 구내 매점을 운영 중입니다. 장사를 접고 새 세입자한데 권리금을 받으려고 하는데, 대학교 관계자로부터 ‘사학기관 재무·회계 규칙에 따라 권리금 회수 기회를 줄 수 없다’는 이야기를 들었습니다. 이런 경우 대학교를 상대로 권리금 회수 소송을 할 수 있을까요?”

건물주와 상가 세입자가 권리금 회수 문제를 둘러싸고 갈등을 빚는 일이 흔하다. 기존 세입자가 권리금을 내고 들어올 만한 새 세입자를 물색해도 건물주가 임대차계약을 거절하는 경우가 종종 생기기 때문이다. 2015년 개정한 상가건물임대차보호법(이하 상임법)은 건물주가 세입자의 권리금 회수 기회를 방해하는 것을 금지하고 있다. 상임법 제10조의4에 따르면 임대인은 계약 만료 6개월 전부터 만료 때까지 임차인(세입자)이 권리금을 받을 때 이를 방해하면 안 된다고 정하고 있다.

하지만 임차인이 권리금을 회수할 수 없는 예외도 있다. 대표적인 곳이 대학교 구내매점이다. 임대인인 대학교는 사학기관규칙에 따라 경쟁입찰 방식으로 매점주인(임차인)을 구해야 한다. 이 때문에 기존 매점주인이 상임법에 따라 권리금을 받기 위해 새 매점 임차인을 데리고 와도 대학교는 신규 계약을 거절할 수 있다.

실제로 대학교 매점주인이 권리금을 회수하기 위해 상임법을 들어 대학교를 고소했다가 패소한 판례가 있다(대법원 2019다296189 판결). 매점 주인 A씨는 권리금을 받기 위해 새 임차인을 구해 B대학 측에 소개했다. 그러나 B대학 측은 “사학기관 재무·회계 규칙에 따라 임차인을 경쟁입찰방식으로 선정해야 한다”며 A씨가 제안한 신규 계약을 거절했다. A씨는 이 같은 B대학의 행위가 상임법 위반이라고 보고 고소했다. 그러나 대법원은 “현행 법령상 대학교는 경쟁입찰로 매점 주인을 선정하도록 되어 있어 상임법에서 정하는 ‘임차인의 권리금 회수 기회’를 거절해도 된다”며 B대학 측 손을 들어줬다.

엄정숙 법도종합법률사무소 부동산전문변호사는 “대학교 매점처럼 예외 사유 외에도 임대인이 임차인의 권리금 회수를 거절할 수 있는 ‘정당한 사유’를 법에서 따로 정하고 있다”고 했다. 상임법 제10조의4 제1항 제4호에 따르면 권리금을 내고 들어올 임차인이 ▲보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 ▲임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 ▲상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우 ▲임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 등에는 건물주가 계약을 거절할 수 있다

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