금융권 물류센터 투자현황과 리스크

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금융사들은 지난해부터 물류센터에 투자를 확대하고 있다. 관련 시장이 성장하는 데다 공실 우려도 적다는 판단에서다.

신한은행은 지난달 경기도 이천 마장면 물류센터 담보대출에 참여했다. 신한은행은 지난해 10월 KB부동산신탁이 안성 홈플러스 물류센터 인수에도 선순위 대출을 제공한 바 있다. 안성 홈플러스 물류센터 인수에는 NH농협은행과 국민은행이 선순위 대출을 제공한 상황이다.

하나은행은 양산 형지물류센터에 리파이낸싱(차환) 형태로 투자를 진행했다.

이 물류센터를 소유한 케이비와이즈스타 11호 리츠는 기존 금융권 차입금 대출 만기에 따라 리파이낸싱을 진행했다. 대주단은 당초 KB국민은행, 신용협동조합중앙회, SBI저축은행에서 하나은행(선순위), 유진저축은행(후순위)으로 바뀌었다.

우리은행도 지난해 7월 한국토지신탁이 보유한 삼덕TLS물류센터에 리파이낸싱 형태로 투자했다.

한국토지신탁은 과거 하나은행, 하나캐피탈로부터 자금을 조달해 이 물류센터 매입에 사용했으나 지난해 7월, 리파이낸싱을 통해 우리은행으로 대출 차주를 변경해 금리를 낮췄다.

은행은 물론 보험업계도 물류센터 투자에 참여하고 있다.

최근 KB부동산신탁이 인천복합물류센터 매입을 위해 조성한 프로젝트 파이낸싱(PF) 대주단에는 교보생명이 참여했다. 이 물류센터 개발을 위해 조성된 프로젝트 파이낸싱은 2130억원 규모에 이른다. 부산은행과 새마을금고 등도 대주단에 이름을 올렸다.

삼성생명은 지난달 BLK 평택 물류센터에 투자를 진행했다. BLK 평택 물류센터는 페블스톤자산운용이 지난달 KKR 컨소시엄으로부터 약 2000억원에 매입했다. 삼성생명은 페블스톤자산운용에 1000억원의 선순위 대출을 제공했다.

◇물류센터 투자 왜 늘리나.. 리스크는?

금융권이 물류센터 투자에 열을 올리는 이유는 수익 변동성이 큰 오피스, 호텔 등 다른 상업용 부동산과 달리 안정성과 수익성 모두 양호한 자산이기 때문이다. 물류센터는 보통 대형 유통업체가 임차 계약을 맺고 있어 공실 우려가 적고 최근 이커머스 시장이 급성장하며 수익률도 안정적이다.

다만 향후 물류센터 공급 과잉으로 인한 투자 리스크가 불거질 수 있을 것이라는 지적이 나온다.

부동산금융 관계자는 “현재 너도나도 짓고 있는 물류센터가 향후 공급 과잉으로 이어질 수 있다”고 말했다. 물류센터 건설이 폭증하며 공급 과잉으로 이어지면 일부 물류센터가 임차인 확보에 어려움을 겪을 가능성이 있다.

또 다른 관계자는 “과거에는 풍부한 물류센터 임차 수요 덕에 자산운용사가 일단 물류센터에 투자해 건설한 이후 임차인을 찾는 경우도 많았다”며 “그러나 이제는 공급이 늘면서 물류센터 입지 등에 따라 물류센터 투자건의 수익성을 좌우할 것”이라고 강조했다.

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