꼬마빌딩, '기준시가' 상속·증여가 답…

꼬마빌딩, '기준시가' 상속·증여가 답일까?

우리나라는 부동산이 상속재산가액 전체의 약 63.4%, 증여재산가액의 약 60%(국세통계연보 2019년 귀속분 자료)를 차지하고 있다. 때문에 부동산 평가는 상속세와 증여세를 산출할 때 핵심 요소다.

특히 지난 1일을 기점으로 주택 양도소득세 중과세율이 개정되면서 요즘에는 양도보다 증여에 대한 상담 건수가 증가하고 있다.

이번 회에는 꼬마빌딩의 증여나 상속을 준비 중인 이들이 알아야할 기본적인 세법 지식에 대해 이야기 해보자.

일반적으로 꼬마빌딩과 같은 비주거용 부동산은 아파트나 오피스텔처럼 유사매매 사례가액 등이 없어 시가 산정이 어렵다.

실제로 아파트 및 오피스텔을 제외한 대부분의 부동산은 자발적으로 감정평가를 받지 않는 이상에는 기준시가인 보충적 평가방법을 적용할 수밖에 없는 경우가 대부분이다.

하지만 현시세를 가늠하는 감정평가를 진행하면 당장 납부해야 할 상속세나 증여세가 높아지기 때문에 납세자 입장에서는 감정평가를 기피하는 게 현실이다.

최근 기준시가가 상당히 높아졌다지만 그래도 기준시가로 평가하는 부동산은 시가의 60~70% 수준에 불과해 과세 형평성 논란으로 이어지고 있다.

국세청은 이같은 상속·증여세 과세 형평성 제고를 위해 상속·증여세 법정 결정기한 이내의 꼬마빌딩 등 일부 비주거용 부동산에 대해 둘 이상의 공신력 있는 감정기관에 평가를 의뢰하여 감정가액을 시가로 산정하여 과세하겠다고 밝힌 바 있다.

감정평가대상은 2019년 2월 12일 이후 상속 및 증여받은 부동산 중 법정 결정기한 이내의 비주거용 부동산과 지목의 종류가 대지 등으로 지상에 건축물이 없는 토지를 대상이다.

다만, 모든 신고에 대해 감정평가를 진행하는 것이 아니라 보충적 평가방법에 따라 재산을 평가 신고한 경우 중 시가와의 차이가 큰 부동산을 중심으로 배정된 예산 범위 내에서 감정평가를 실시한다.

이에 따라 감정평가 대상자에게는 안내문을 발송하고, 공신력 있는 둘 이상의 감정기관에 감정평가를 의뢰하며 완료된 감정평가를 재산평가심의위원회에서 시가 인정 여부 심의한다.

국세청은 이같은 변화로 인해 과세 형평성 제고와 성실납세 문화 확산이라는 효과를 기대하고 있지만 신고가액과 시가의 차액이 큰 경우의 ‘구체적인 가액 기준’에 대해서는 공개하기 어렵다는 입장이다. 기준이 외부로 공개될 경우 조세 회피 목적에 악용될 우려가 있기 때문이라는 설명이다.

기준시가와 시가 차이가 큰 경우 해법은?

물론 고가의 상속·증여 물건을 대상으로 하고 있어 그 대상이 극히 제한적이므로, 일반 중산층과 서민들의 조세 부담에는 영향을 미치지 않을 것이라는 게 국세청의 입장이다.

하지만 세무대리인의 입장에서 명확하지 않은 ‘구체적인 가액 기준’을 토대로 상속·증여에 대한 상담과 신고를 한다는 것은 쉽지만은 않다.

그렇다고 모든 비주거용 부동산 소유자들에게 자발적인 감정평가를 권할 수도 없는 상황이다.

때문에 거액의 비주거용 부동산의 상속이나 증여 시 감정평가의 기준이 되는 가액을 알 수 없어 불안감이 크다면 아래 설명을 참고하는 것이 좋다.

일단 상속세 기준금액이 50억원 이상인 경우에는 관할 세무서가 아니라 관할 지방국세청 조사국에서 조사한다. 증여세 기준금액이 30억원 이상인 고액의 증여재산도 마찬가지다.

즉, ‘고액’이라는 하나의 기준점을 넘은 상속이나 증여는 더 철저히 조사한다는 의미다.

꼬마빌딩을 자녀에게 증여 또는 상속하게 될 시에는 꼭 해당사항을 기억하도록 하자. 추후 국세청의 감정가액을 토대로 시가가 산정됨에 따라 추가 납부할 세액이 발생하면 다행히도 신고 불성실 및 납부지연 가산세는 면제된다.

또한 국세청의 감정가액이 자녀의 취득가액이 되므로 추후 자녀가 양도할 경우에 양도소득세가 줄어들게 되니 무조건적으로 세제상 손해를 보는 것은 아니다.

다만 부동산의 상속 및 증여의 경우는 당장에 납부해야할 상속세와 증여세의 현금 유동성 확보가 어렵기 때문에 이에 대한 대비책을 마련해야 한다.

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