얼어붙은 상계 재건축 vs 속도나는 성…

얼어붙은 상계 재건축 vs 속도나는 성수 재개발…'조합원 양도금지' 후 온도차

서울 재건축과 재개발 시장에 온도차가 나타나고 있다. 재건축의 경우 서울시와 국토교통부가 조합원 지위 양도를 더 까다롭게 바꾼 데다 안전진단 규제가 풀릴 기미도 없어 내년 선거철 전까지 큰 진척이 없을 것으로 우려되고 있다.

반면 성동구 성수지구처럼 정비구역 지정이 완료된 재개발 지역은 사업이 활성화될 것으로 보인다. 오세훈 서울시장이 재개발 규제 완화의 신호탄을 쏘아올린 데 이어 주거공급 기능을 강화한 조직개편안도 통과된 만큼 재개발에 강한 추진동력이 붙을 것으로 예상된다.

◆ '조합원 양도 제한'에 재건축 단지들 당황…안전진단 완화 '기약없어'

21일 부동산업계에 따르면 국토부와 서울시가 지난 9일 정비사업의 조합원 지위양도 금지 기간을 앞당기는 정책을 발표한 후로 재건축 시장에 불확실성이 커졌다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.06.16 sungsoo@newspim.com

서울시는 재건축 조합원 지위양도 제한 시점을 '조합설립 이후'에서 '안전진단 통과 이후부터 조합설립 전'으로 앞당기는 조치를 발표했다. 재개발의 경우 '관리처분 이후'에서 '정비구역 지정 이후부터 관리처분 전'으로 앞당겨진다. 서울시와 국토부는 도시정비법 개정을 통해 오는 9월부터 시행하는 것을 목표로 삼고 있다.

이에 해당되는 재건축 단지들은 강남구 대치동 은마아파트, 목동 신시가지 6단지, 영등포구 여의도 시범·수정·미성·광장아파트 등 다수 단지들이 있다. 이들은 아직 조합이 설립되지 않았다.

자금 여력이 부족한 조합원들은 이번 대책으로 조합원 지위를 양도하기가 어려워졌다. 재건축·재개발 사업을 할 경우 조합원들이 분담금을 내야 한다. 재건축 분담금이란 재건축 사업에서 조합원이 권리가액을 초과해 분양받는 경우 추가로 분담해야 하는 금액을 말한다.

기존에는 조합원들이 '프리미엄'을 받고 조합원 지위를 팔아서 새 정착지를 찾아 나설 수 있었다. 하지만 대책이 시행되면 이들은 조합원 지위 양도가 어려워져 현금 청산을 당할 위험이 높아진다. 이에 따라 사업 초기인 안전진단 단계에서부터 사업 추진 동력을 상실할 우려가 있다.

실제로 노원구 상계동 상계주공6단지는 2차 정밀 안전진단 신청을 잠정 보류하기로 했다. 안전진단 요건 완화와 같은 규제 완화책이 나올 때까지 기다리겠다는 이유에서다. 안전진단은 재건축 사업의 첫 관문이다. 안전진단을 통과해야 정비구역지정, 조합설립, 시공사 선정, 사업시행인가, 관리처분인가 등을 진행할 수 있다.

앞서 오 시장은 지난 4월 국토교통부에 재건축 안전진단 기준 개정을 건의했다. 현행 재건축 안전진단 기준은 주거환경·설비 노후도 등 주민 실생활과 관련된 부분에 중점을 두지 않고 있는데, 이를 보다 현실적인 기준으로 바꿔달라는 것이다.

하지만 현재로서는 안전진단 규제가 완화될 기미가 보이지 않는다. 서울 주요 재건축 단지들이 줄줄이 안전진단 문턱을 못 넘고 있어서다. 1320가구 규모의 강동구 재건축 단지인 명일동 고덕주공9단지는 최근 2차 정밀 안전진단(적정성 검토) 결과 'C등급'을 받아 재건축에 고배를 마셨다.

정밀 안전진단은 등급별로 ▲A~C등급 유지·보수(재건축 불가) ▲D등급 조건부 재건축(공공기관 적정성 검토 필요) ▲E등급 재건축 확정 판정으로 나뉜다. D등급 이하를 받아야 재건축을 추진할 수 있다.

D등급은 한국건설기술연구원이나 국토안전관리원(옛 한국시설안전공단)의 2차 정밀 안전진단(적정성 검토)을 거쳐 최종 통과 여부를 결정하게 된다. 고덕주공9단지는 앞서 1차 안전진단에서는 D등급을 받았었다.

다른 주요 재건축 아파트들도 비슷한 처지다. 양천구 목동 신시가지 9단지와 11단지는 둘다 1차 안전진단을 통과했지만 2차 적정성 검토 단계에서 C등급을 받아 재건축이 막혔다.

◆ '정비구역 끝난' 성수재개발 영향 없다…조직개편 통과로 추진력 상승

반면 성동구 성수동 등 주요 재개발 사업은 속도가 붙고 있다. 서울시와 국토부가 조합원 지위양도 금지 기간을 앞당겼지만 성수지구는 이미 정비구역 지정이 완료됐기 때문에 영향이 없다는 분석이다.

서울시는 지난달 교통영향평가심의위원회를 열고 성수전략정비구역 2지구 재개발 사업을 수정의결했다. 이로써 성수전략정비구역 2지구는 작년 3월 조합 설립 후 약 1년 만에 건축심의 단계에 접어들었다. 재개발은 조합 설립 이후 교통영향평가, 건축심의 절차를 거친 뒤 사업시행 인가를 받는 절차로 진행된다.

서울 성동구 성수동 한강 공공성 재편사업 개발예시 [자료=서울시]

2지구는 그동안 성수전략정비구역 4개 지구 중 유일하게 교통영향평가 단계를 통과하지 못했다. 나머지 1·3·4지구가 건축심의 단계를 진행하고 있는데 2지구만 속도가 뒤처진 것이다. 서울시는 그동안 2지구에 대해 "다른 구역과 함께 속도를 맞출 것"을 권고했다.

하지만 이번에 2지구도 건축심의 대열에 합류함에 따라 이 일대 재개발 사업이 탄력을 받게 됐다. 특히 성수전략정비구역은 한강변 50층 아파트 건설이 가능할 것으로 기대되고 있다.

앞서 오 시장은 지난 2009년 '한강 르네상스 계획'에 따라 이 지역을 정비구역으로 지정했다. 이는 서울 일반주거지역 아파트 단지를 최고 35층까지만 지을 수 있도록 규정한 '2030 서울플랜'이 나오기 전이다. 오 시장이 다시 시장이 되면서 '50층 층고 완화'가 될지 기대감이 높아지고 있다.

오 시장의 조직개편안이 이번에 서울시의회를 통과한 것도 재개발 사업 활성화에 도움이 될 것으로 보인다. 이번 개편안에서는 도시계획국 등에 분산됐던 주택공급 기능이 통합·일원화됐다.

기존 2급과 3급이던 '주택건축본부'는 '주택정책실'(1급)로 확대됐다. 또한 '주택기획관'(3급)은 '주택공급기획관'(3급)으로 재편됐다. '도시계획국'에서 담당했던 아파트 지구단위계획 수립 기능은 '주택정책실'로 이관돼 재건축 활성화를 통한 주택공급 확대 기반을 마련했다.

재개발의 조합원 지위양도 제한도 투기수요 차단 목적일 뿐 실거주자에게는 큰 문제가 없을 것이라는 의견도 나온다. 재개발 조합원 지위양도 제한시점은 '관리처분 이후'에서 '정비구역 지정 이후부터 관리처분 전'으로 앞당겨졌다.

오 시장이 지난달 '주거정비지수제 폐지' 등 재개발사업 규제완화를 발표해 서민들 주거용 부동산인 빌라시장에 투기수요가 유입될 것으로 우려됐는데, 이를 사전에 막기 위한 조치다.

또한 정비구역 지정일부터 2년 이상 추진위원회 설립 신청이 없는 경우 예외적으로 조합원 지위양도가 가능하게끔 해 소유자들의 재산권 침해를 다소 완화했다.

이에 따라 전문가들은 서울 재건축과 재개발 시장에 명암이 엇갈릴 것으로 보고 있다. 집값 폭등 위험이 높은 재건축보다는 재개발 사업이 더 활성화될 것이라는 의견이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "재건축은 내년 선거철이 다가오기 전까지는 규제가 크게 완화되기 어려워 보인다"며 "반면 재개발은 서울시 조직개편, 공공기획 등 여러 요소에 힘입어 탄력을 받을 것"이라고 말했다.

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