강남 오피스 임대료 ‘쑥’ 끌어올린 …

강남 오피스 임대료 ‘쑥’ 끌어올린 역삼동 센터필드

사무실임대,사옥이전

서울 강남구 역삼동 테헤란로 일대 새로운 랜드마크인 ‘센터필드’가 최고가 임대료를 경신하며 강남권역(GBD) 평균 오피스 임대료를 ‘쑥’ 끌어올린 것으로 나타났다. 강남권역에는 프라임급 오피스 공급이 부족한 상황이라, 센터필드 준공이 인근 강남권역 프라임 오피스의 임대료에도 영향을 주며 전반적인 상승세가 나타나고 있다.

16일 부동산업계에 따르면 올해 초 준공된 센터필드는 3.3㎡당 보증금 160만원, 월임대료 16만원 수준으로 임차인을 모집하고 있다.

이는 강남권역(GBD) 최고가 임대료다. 테헤란로의 기존 랜드마크인 강남파이낸스센터(GFC)는 3.3㎡당 보증금 140만, 월세 14만원인 점을 고려하면, 센터필드 준공으로 강남권 임대료 최고점이 상승한 것이다. 오피스 빌딩들은 주로 연면적 평당가를 기준으로 보증금과 임대료를 계산하는데, 강남권 신축은 3.3㎡당 월임대료 10만~12만원, 구축은 3.3㎡당 월임대료 8만원 안팎이다. 1000평짜리 오피스를 임대한다면 강남권 구축은 월 8000만원, 센터필드는 월 1억6000만원 정도로 임대료가 2배 높은 것이다.

실제 센터필드 준공은 강남권역 평균 오피스 임대료도 끌어올린 것으로 조사됐다. 교보리얼코는 “센터필드가 권역 내 가장 고가의 임대료를 기록하면서 공급이 이뤄짐에 따라 권역 환산전세가 상승에 큰 영향을 미쳤다”면서 “추가적으로 권역 내 다수의 빌딩에서 임대료의 상승조정이 이뤄지며 강남권역 환산전세가는 전분기 대비 4.91% 상승했다”고 밝혔다. 지난해 4분기 강남권역 환산전세가는 1㎡당 266만7000원이었는데, 전분기(올 1분기)에는 279만8000원으로 상승했다.

만약 공급이 많고 수요가 적은 상황이었다면 센터필드가 고(高)임대료를 책정하더라도 시장의 외면을 받았을 것이다. 그러나 강남권역은 프라임 오피스 공급이 적어 센터필드의 고가 전략이 시장에서 제대로 먹히고 있다. 교보리얼코에 따르면 최근 5년(2016년 1분기~2021년 1분기) 강남권역 프라임 오피스 공급은 도심권역과 여의도권역 대비 적었다. 강남권역은 30만㎡ 증가(138만→168만㎡)했는데, 같은 기간 도심권역은 58만㎡(195만→253만㎡), 여의도권역은 44만㎡(89만→133만㎡) 각각 증가했다. 비율로 보면 강남권역은 22%, 도심권역은 30%, 여의도권역은 49% 각각 증가했다.

센터필드 준공으로 일단 강남권역 오피스 공실률은 전분기 대비 크게 올랐다. 교보리얼코에 따르면, 강남권역 전체 오피스 공실률은 전분기보다 1.81%포인트 오른 5.03%로 집계됐다. 특히 프라임 오피스 공실률은 전분기(0.82%)보다 9.80%포인트나 급등한 10.62%까지 올랐다.

부동산 업계에선 그러나 강남권 프라임 오피스가 공급 부족 상황인 만큼 공실률이 빠르게 해소될 것으로 전망한다. 글로벌 부동산 컨설팅기업 JLL(존스랑라살)은 “강남은 그동안 강한 임차 수요에 비해 임차 가능한 면적이 부족했다”면서 “센터필드는 연내 공실을 빠르게 해소하며 강남권역 공실률은 자연 공실률 수준으로 하락할 것”이라고 전망했다. 이어 “강남권역은 센터필드가 공급되며 공실률이 최근 5년 중 가장 높은 수준을 기록했음에도 임대료도 함께 큰 폭으로 오르며 건재함을 과시하고 있다”고 덧붙였다.

김영로 교보리얼코 선임연구원도 “도심권역(CBD)과 여의도권역(YBD)은 임차인 우위 시장이지만, 강남권역은 임차수요가 워낙 풍부해 임대 우위 시장이고 특히 테헤란로는 임차수요가 가장 풍부하다”면서 “센터필드 준공으로 단기적으로 공실률이 급등했지만, 수요를 고려하면 시계열적으로 자연 해소될 것”이라고 했다.

역삼 센터필드는 옛 르네상스호텔을 개발해 지난 1월 테헤란로 새로운 랜드마크로 준공됐다. 르네상스호텔은 과거 강남의 랜드마크 호텔이었지만, 소유주 삼부토건이 경영난에 빠지며 매물로 나왔다. 2016년 브이에스엘(VSL)코리아가 공매를 통해 6900억원에 사들였고, 이지스자산운용이 2018년 땅값만 9250억원을 주고 재매입했다. 이지스자산운용은 총사업비 약 2조1000억원을 투자해 최고 36층, 연면적 23만9252㎡ 규모로 부지를 개발했다. 웨스트타워 고층부에는 신세계그룹의 5성급 특급호텔 ‘조선팰리스 서울 강남’이 오픈했다.

강남 오피스 임대료 ‘쑥’ 끌어올린 역삼동 센터필드 - 조선비즈 (chosun.com)

부동산뉴스