관광·상업지 개발 좌초 우려…밀어내…

관광·상업지 개발 좌초 우려…밀어내기 물량 '극심'

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정부의 생활형 숙박시설 규제 불똥이 사방으로 튀고 있다. 수년간 각광을 받던 상품은 '주거용 분양 금지' 조항으로 인해 한순간에 애물단지로 전락했다. 이대로가면 과거 분양형 호텔 폐해를 되풀이할 것이라는 전망까지 나오고 있다. 더벨이 혼란에 휩싸인 생활형 숙박시설 사업 현장을 들여다봤다.

생활형 숙박시설 규제가 임박했지만 시장의 당혹감은 여전히 가시지 않고 있다. 분양성 악화 우려에 개발에 손도 못대는 곳이 있는가 하면 규제 시행전까지 막판 분양에 총력을 기울이는 곳도 보인다. 연내 규제가 시행되면 사업성이 떨어진 사업장을 위주로 뇌관이 터질 가능성도 제기되고 있다.

국토부가 발표한 생활형 숙박시설 규제 입법예고 기간은 14일 종료된다. 법제처 심사를 거쳐 9월 전후에는 개정안 공포가 예정돼 있다.

이미 1월부터 개정안 도입을 예고했지만 시장의 파장은 아직 상당한 편이다. 개정안 골자는 생활형 숙박시설을 더이상 '주거용'으로 분양할 수 없게 묶는 것이다. 숙박업에 필요한 시설(로비, 프론트 데스크 등)을 갖추고 분양계약시에도 주거용으로 사용할 수 없음을 고지하도록 했다. 수분양자는 숙박업자의 신고대상이 된다.

생활형 숙박시설이란 서비스드 레지던스(serviced residence)의 법적 이름이다. 무분별한 레지던스가 난립하는 것을 막기 위해 2012년 건축법 개정을 통해 도입된지 8년이 넘는다. 관광단지나 상업지역처럼 주거시설 진입이 어려운 곳에 주거용 오피스텔과 호텔의 중간 개념으로 등장해 각광을 받았다.

규제가 도입된 데에는 그간 정부정책과의 형평성이 크게 작용했다. 주거용 건축물로 사용되면서도 주택에 적용됐던 규제를 모조리 피해왔기 때문이다. 개발 측면에서도 주차장을 아파트 대비 3분의 1 수준으로 지어도 되고 학교부담금이 면제되는 이점이 있었다.

그간 누렸던 혜택을 일거에 반납하면서 개발사업은 갈림길에 놓였다. 사업 시행사는 10월 이후부터는 본 용도인 숙박시설로 분양에 나서든지 아예 접든지 결정해야 한다.

생활형 숙박시설 사업장은 도처에 널려있다. 관광단지의 경우 주거시설 진입이 어려운 탓에 기존 투자금을 회수할 수 있는 방법이 숙박시설 분양이라 타격이 클 것으로 예상된다.

대표적으로 미래에셋증권이 한국의 센토사를 꿈꾸며 추진 중인 '여수 경도 해양관광단지'는 어렵게 사업이 재개됐지만 거쳐야할 난관이 많은 편이다. 조단위 사업비가 들어가는만큼 생활형 숙박시설(초기안 1184실, 11개동)과 같은 분양물량이 필수적이지만 정부규제가 시행된 이후에나 가능해 흥행을 이끌지는 지켜봐야 한다. 개발여부를 놓고 시각이 엇갈리는 점도 풀어야할 숙제로 꼽힌다.

동부건설이 개발사업자로 선정된 '망상지구 국제복합관광도시 조성 개발사업'도 마찬가지 상황으로 알려졌다. 동해망상2·3지구 개발권을 따냈지만 초기 단계인만큼 과제가 산적해있다. 동해시 망상지구는 사계절 국제복합관광단지를 조성하는 것이 목표다. 호텔, 미술관 등 여러 시설과 함께 레지던스로 생활형 숙박시설을 지을 계획이었는데 분양성을 따져볼 필요가 있다.

규제 도입 전 막판 분양이 한창인 곳(카시아속초, 평택고덕센트럴하이브)도 상당수다. 마스턴투자운용이 프로젝트금융투자회사로 설립한 마스턴제88호속초PFV는 강원도 속초 대포항 일원에 '카시아 속초'(생활형 숙박시설) 분양을 진행하고 있다. 자산규모 4700억원대로 717실 규모 안팎이다. 한화건설이 책임준공을 하기로 약속하고 시공사로 나섰다. 지난해 한국투자증권을 PF주관사로 세워 2600억원을 조달하기도 했다. 한국투자증권은 현재 생활형 숙박시설에 대한 PF 대출을 내부적으로 중단한 것으로 알려졌다.

일반 상권을 중심으로는 평택고덕신도시에 '평택 고덕 센트럴 하이브'(생활형 숙박시설)가 분양을 시작했다. 총 321실로 HS홀딩스가 시행을 맡았고 기원종합건설이 시공을 맡았다. 하나자산신탁이 신탁사로 참여했다.

시장에선 당장 유명 호텔이 문닫는 시장 상황을 감안할 때 숙박시설로 나선다고 해서 수요를 이끌기 어려울 것으로 예상했다. 과거 분양형 호텔처럼 연간 수익률은 커녕 투자원금 회수도 어려워질 수 있다는 경고음도 나오고 있다. 분양형 호텔은 객실별 소유권을 투자자들이 갖고 운영실적에 따라 수익을 배분하는 것인데 고수익을 지킨 곳은 드물었다.

사업성이 떨어지면 연관된 시행사, 시공사, 수분양자는 모두 피해를 입을 가능성이 높다. 기존 입주자도 2년간 유예기간을 두기로 했지만 주거용으로 용도전환을 해야 한다. 불이행시 이행강제금이 붙는다.

최원철 한국리츠협회 전문위원은 "토지용도를 팔리지도 않을 업무지역이나 상업지역으로 한정할 필요가 없다"며 "주거가 필요한 곳은 아파트나 빌라로 분양토록 하고 추가이익분은 기부채납하는 방향으로 인식전환이 필요하다"고 설명했다.

더벨 - 국내 최고 자본시장(Capital Markets) 미디어 (thebell.co.kr)

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