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투자수요 몰리던 오피스텔, LTV 규제에 '찬바람' 예고

저금리에 투자수요가 몰렸던 오피스텔 시장이 정부의 대출규제로 급격히 가라앉을 것으로 보인다.

지난달 금융당국이 오피스텔에 대한 담보인정비율(LTV)을 70%로 강화하면서 투자환경이 악화됐기 때문이다. 전문가들은 다주택자와 투자자들이 아파트보다 상대적으로 접근성과 수익성이 높은 오피스텔 눈길을 돌렸지만, 각종 금융규제로 인해 오피스텔 시장이 얼어붙을 것으로 전망했다.

◆LTV 70% 규제에 직격탄...관망세 불가피

13일 부동산업계에 따르면 지난달 17일부터 오피스텔에 대한 담보인정비율(LTV) 70% 규제를 전 금융권에 적용키로 했다.

주택담보대출 규제에 따른 풍선효과를 차단해 가계부채 증가세를 안정시키고, 한국토지주택공사(LH) 사태로 촉발된 땅 투기를 선제적으로 막는다는 취지다. 지난달 16일까지 입주자 모집 공고가 이뤄진 오피스텔에는 관련 규제를 적용하지 않기로 했다.

규제 시행 이후 오피스텔 시장은 희비가 엇갈리고 있다. 그 동안 오피스텔은 아파트와 달리 청약통장이 필요 없어 유주택자나 가점이 낮은 수요자들이 분양받기가 수월하고, 대출 폭도 넓어 큰 인기를 끌었다. 때문에 신규 분양 아파트 대신 신규 분양 오피스텔로 수요자들이 몰리면서 오피스텔 시장이 되살아났었다.

하지만 앞으로 신규 분양하는 오피스텔에 대해 LTV 규제가 적용되면서 신규 분양 오피스텔 인기는 수그러들 것으로 보인다. 대신 이미 분양한 오피스텔로 수요자들이 대거 몰릴 것으로 예상되고 있다. 규제 시행 전 입주자 모집공고가 이뤄진 곳들은 여전히 규제에서 벗어났기 때문에 풍선효과를 받을 것이라는 게 업계 전문가들 의견이다.

업계 전문가는 "이번 대출 규제로 앞으로 수요자들이 줄어들면서 앞으로 분양하는 신규 오피스텔은 높은 청약경쟁률이나 단기간 완판을 기대하기 어려울 것 같다"며 "하지만 여전히 아파트 시장은 규제가 심해 대체 상품으로 오피스텔을 선호하는 수요자가 많아 기분양 오피스텔로 몰릴 여지가 있다"고 말했다.

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[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.06.02 ymh7536@newspim.com

◆규제 시행 전 분양에 나선 물량 '흥행' 몰이

현재 분양중인 오피스텔의 청약열기는 뜨겁다. 지난달 분양을 시작한 현대엔지니어링의 '루카831'는 번거로운 자금조달계획서 작성 의무가 없으며 대출 규제도 피하게 돼 자금 마련 부담도 줄일 수 있다. 

해당 단지는 서울 강남구 역삼동 831-11외 5필지 일원에 지하 7층~지상 29층, 총 337가구 규모로 조성되며, 전용면적 50~71㎡로 구성된다. 청약열기도 뜨겁다. 루카831 평균 청약 경쟁률이 12.14대 1을 기록하며 원에디션 강남에 이어 연타석 흥행을 기록했다. 청약홈에 따르면 지난달 17일과 18일 청약을 진행한 단지는 총 337실 모집에 4092명이 접수했다. 이중 최고 경쟁률은 2군(전용면적 50㎡)으로 거주자우선 47.5대 1, 기타 21.82대 1의 경쟁률을 기록했다.

수도권 역시 흥행을 이어가고 있다. 올 들어 경기·인천에서 분양에 성공한 오피스텔은 ▲인천 미추홀구 시티오씨엘 3단지(11.88대 1) ▲성남 중원구 수진역 더리브 프리미어(7.02대 1) ▲고양 덕양구 힐스테이트 향동(1.94대 1) 등 3개 단지가 수요자들이 몰렸다.

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[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.06.02 ymh7536@newspim.com

◆몸값 높은 오피스텔…LTV규제로 일시적 가격 상승

LTV 규제에서 자유로운 지역의 오피스텔의 몸값이 상승하고 있다. 한국 부동산원에 따르면 전국 오피스텔 매매가격지수는 지난해 12월 99.99에서 지난달 100.31로 4개월 연속 상승했다. 특히 전용면적 85㎡를 초과하는 오피스텔은 지난달 관련 통계 집계 이래 가장 높은 상승 폭(0.63포인트)을 기록하며 사상 최고치인 103.79에 이르렀다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 영등포구 쌍용 플래티넘 시티 1단지 전용면적 87㎡형은 올해 4월 7억 9900만원에 팔렸다. 역대 최고가다. 종전 신고가는 지난해 12월 7억2000만원으로 넉달새 7900만원 올랐다. 매도호가는 8억2000만원 정도다. 

경기 성남시 분당구 분당두산위브파빌리온 전용면적 95㎡형은 지난해 말 8억원대에 거래됐지만 올해 3월 11억9000만원에 팔리며 신고가를 썼다. 현재 호가는 12억원에 달한다. 1분기 기준 9억 원 초과 오피스텔의 매매 건수는 2006년 통계 집계 이래 올해가 가장 많다.

전문가들은 LTV규제 강화에 따른 일시적인 현상으로 보고 있다. 여경희 부동산114 수석연구원은 "오피스텔 가격이 오르는 것은 아파트 가격 급등과 대출 규제에 따른 풍선효과 때문으로 보인다"라며 "이달부터 비주택 담보대출도 LTV 규제를 적용받기 때문에 오피스텔 수요가 감소하고 입지에 따른 양극화가 심화할 가능성이 있다"고 말했다.

뉴스핌 - 투자수요 몰리던 오피스텔, LTV 규제에 '찬바람' 예고 (newspim.com)

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