'알박기'에 속수무책..천문학적 분담…

'알박기'에 속수무책..천문학적 분담금 떠안는 조합원

신축부지매매

높은 토지확보율로 번번이 사업 좌초..업계에선 "95%규제 풀어야"

[아이뉴스24 이영웅 기자] #1. 서울 가락동1·2지역주택조합은 2015년 조합설립인가를 받고 87% 토지를 확보했지만, 사업에 속도를 내지 못하고 있다. 일부 미계약 토지주가 기존 계약토지(평당 평균 3천만원)의 2.3배인 7천만원 수준의 보상을 요구하면서다. 이들의 요구를 들어주면 조합원들은 입주 시 막대한 분담금을 내야한다. 거절하면 사업실패 가능성이 커지고 조합원은 모든 부채를 떠안는다.

#2. 서울 면목동에 거주하는 A(46)씨는 최근 가족들과 집을 구매하기 위해 부동산을 들렀다가 공인중개사로부터 황당한 말을 들었다. 중개사는 한 빌라 매물을 소개하며 "인근에서 지역주택조합사업이 진행되는데 '알박기'로 재테크도 가능하니 꼭 매입하세요"라고 말한 것. A씨는 "'지주택 대신 차라리 보증을 서라'라는 말이 괜히 나온 게 아니다"며 혀를 찼다.

집값이 갈수록 고공행진하면서 지역주택조합(지주택) 사업에 관심을 갖는 사람들이 늘고 있다. 저렴한 가격에 내집마련을 할 수 있다는 장점 때문이다. 하지만 지주택 10곳 중 1곳만 사업에 성공할 정도로 사업이 수년째 정체되거나 좌초되는 경우가 많다보니 주의가 필요하다는 지적이 나온다.

특히 지주택 사업 상당수가 일부 토지주들의 이른바 '알박기'로 인해 골머리를 앓고 있다. 지주택은 토지확보율 95% 이상을 소유해야 사업계획승인이 가능한 데, 토지주들이 의도적으로 높은 가격을 부르고 있는 것이다. 이 때문에 토지확보율 규제를 완화해야 한다는 목소리도 나온다.

7일 서울시와 정비업계 등에 따르면 지난해 말 기준 서울 지주택 사업장은 총 100~200곳으로 나타났다. 이 가운데 실제 착공한 지주택 사업장은 5곳에 불과했다. 지주택 사업 성공률이 불과 5%도 채 되지 않는다는 의미다.

지주택 사업은 일정한 자격요건(6개월 이상 일정 지역에 거주한 무주택자나 소형주택 소유자)을 갖춘 지역주민이 조합을 구성해 용지를 매입해 주택을 짓는 사업이다. 조합이 직접 시행사 역할을 해 금융비용, 마케팅 비용 등이 들지 않아 분양가가 저렴하고 청약통장 없이도 내집마련이 가능하다.

사업 진행단계는 ▲조합원 모집(토지확보율 50% 이상) ▲조합설립인가(토지확보율 80% 이상) ▲사업계획승인(토지확보율 95% 이상) ▲착공 순으로 이뤄진다. 지난해 주택법 개정으로 조합설립인가시 토지소유권 확보현황이 공개되고 조합가입 한달 내로 탈퇴가 자유롭도록 투자자 보호제도를 마련했다.

하지만 문제는 현행법상 명시된 토지확보율로 인해 지주택 사업이 속도를 내지 못한다는 점이다. 지주택 사업은 다른 정비사업과 달리 토지확보율 95%를 넘겨야 한다. 재개발·재건축은 75% 이상이 사업에 동의하면 조합이 매도청구권을 통해 토지를 강제매수, 알박기를 차단할 수 있다.

반면, 지주택은 토지사용권원의 80% 이상을 확보해 인가를 받아도 '95% 규제' 탓에 사업이 번번이 좌초되고 있다. 시간이 지날수록 지가가 상승하는 상황에서 95%이상 토지확보를 위해서는 시세의 수배에 달하는 비용을 납입해야 하는 상황에 놓인다.

최근 사업계획승인을 득한 서울 '서울숲 벨라듀 지역주택조합'이 대표적이다. 당시 김성근 전 프로야구 감독, 조합업무대행사 대표 등이 '알박기' 논란에 휘말렸다. 실제로 김 전 감독은 개별주택가격보다 약 8배 높은 가격인 제곱미터당 17억5천만원에 자택을 매도하며 막대한 시세차익을 거뒀다.

결국 조합은 토지확보 막바지에 평당 수억원에 달하는 토지대를 부담했고, 이는 고스란히 개별조합원에게 추가분담금으로 이어졌다. 서울 성수동 트리마제 역시 과거 토지확보가 93% 상황에서 일부 토지주의 알박기와 금융위기 등의 이유로 주택조합이 부도를 맞이한 바 있다.

정비업계에서는 지주택 역시 민간주택공급의 중요한 부분을 담당하고 있는 만큼 규제를 완화해 실거주자들을 보호해야 한다고 주장하고 있다. 이는 주택공급 활성화에도 도움이 될 것이라는 것이 이들의 판단이다. 현재 정부와 서울시 등은 '95% 규제'를 낮추는 방안을 적극 검토 중이다.

정비업계 한 관계자는 "95% 규제는 사업지연에 따른 사업비를 증가시키고 해당 사업을 실패로 이끄는 핵심요인"이라며 "유독 지역주택조합만 95% 이상의 소유권을 확보해야 하는 합리적인 근거 역시 부족한 만큼 최소한 80% 수준으로 낮춰야 한다"고 말했다.

[지주택 논란] ① '알박기'에 속수무책..천문학적 분담금 떠안는 조합원 (daum.net)

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