시행사 파트너십 구축, 증권사 에퀴티…

시행사 파트너십 구축, 증권사 에퀴티 투자 필수

삼성증권은 올해 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 분야에 확실한 승부수를 띄웠다. 부동산PF 전담본부를 세우고 지분투자 목적의 시딩 북(Seeding Book)을 신설했다.

PF본부를 이끌 수장으로 외부 증권사 출신인 천정환 본부장을 앉혔다. 그간의 조치만으로도 보수적인 후발주자 이미지를 벗은 셈이라 시장 주목도가 높다.

천정환 삼성증권 IB부문 부동산PF본부장(사진)은 1일 더벨과의 인터뷰를 통해 "부동산 PF는 이미 대형 투자은행(IB) 수익의 중추적인 역할을 담당하고 있다"며 "부동산 PF 수익을 극대화하려면 시행사와의 파트너십 구축이 필수적"이라고 설명했다.

시행사가 개발사업의 정보 우위에 선 상황에서 파트너십을 구축하려면 증권사의 에퀴티(equity) 투자가 불가피하다고 내다봤다. 부동산 지가상승이 이어지고 있고 우량 사업지를 놓고 업계 경쟁까지 갈수록 치열해져 단순 스킨십만으로는 신뢰 구축이 어렵다는 것이다.

그는 "토지매입 단계에서 가중되는 자금부담을 덜어주고 사업 리스크를 분담하는 투자자만이 파트너십을 선점할 수 있다"고 말했다.

개발사업 에퀴티 출자→시행사 파트너십 구축→PF딜 주관으로 이어지는 영업방식은 점차 PF업계 대세로 자리잡고 있다. 실탄이 두둑한 대형 IB일수록 사업 앞단에서 투자가 활발하게 이뤄지고 있다.

보수적인 이미지가 강한 삼성증권 입장에선 일종의 도전처럼 인식되는 방식이기도 하다. 삼성증권은 부동산 PF 시장에서 단순 대주단의 하나로 선순위 대출 정도에만 참여했다.

시딩 북을 활용하면 PF 중후순위 투자 외에도 토지계약금 대출, 토지브릿지 후순위, 시행이익유동화, PFV 출자 및 대여, 후순위 담보대출 등으로 짊어져야 할 리스크 수위가 높아진다.

리스크를 통제하고 투자 노하우를 단기에 끌어올리기 위해서 외부인력 영입도 공격적으로 이뤄지고 있다. 천 본부장부터 타 증권사 출신으로 PF업계 잔뼈가 굵은 인물이다.

교보증권 IB본부 프로젝트금융팀에서 2004년부터 부동산금융 실적을 쌓았다. 2007년께 유진투자증권 IB본부 프로젝트개발팀으로 옮겨 2010년까지 경험을 쌓다가 메리츠증권에서 10여년간 실적을 올렸다. 메리츠증권에서 특수여신본부 특수여신2팀장 상무보까지 역임했다. 올해부터 삼성증권 부동산PF본부를 이끌고 있다.

외부 에이스 인력도 속속 합류하고 있다. 기존 부동산PF 조직이 팀단위로 이뤄져 있는 점을 감안해 경쟁사 PF팀을 통으로 영입하기도 했다. 이밖에 부동산신탁사, 부동산 자산운용사, 시공사 출신 전문인력이 배치돼 있다.

천 본부장은 "수익 증대를 가속화해야 하는 시점에서, 투자북 활용과 주관 확보 영업에 노하우가 축적되어 있는 인력의 영입이 필요하다"며 "타증권사에서 부동산PF 전담 인력들을 동시에 영입해 팀워크 유지와 기존 팀과의 건전한 경쟁 체제 확립이라는 효과를 노렸다"고 말했다.

시딩 북이 구축돼 있지만 초기 단계에선 리스크 관리가 수월한 딜에 집중할 계획이다. 시딩 북 투자를 통해 수익창출이 본격화되는 시점부터 딜 전반의 참여 영역을 확대하는 수순을 밟을 예정이다.

그는 "부동산 PF 업역으로 부동산신탁사 책임준공확약 분야나 후분양 PF 등을 염두에 두고 있다"며 "가로주택 정비사업 분양이 이뤄지고 있는 상황에 맞춰 도심내 우량 사업지의 소규모 사업에 대한 투자도 확대해 나갈 계획"이라고 설명했다.

더벨 - 국내 최고 자본시장(Capital Markets) 미디어 (thebell.co.kr)

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