공유오피스, 전대차 수익구조로는 성…

공유오피스, 전대차 수익구조로는 성장 한계

사무실임대,사옥이전

코로나19 이후 하이브리드 업무환경이 확대되면서, 공유오피스의 수요가 증가할 것으로 보인다. 이에따라 변화하는 수요에 맞춰 수익모델을 다각화하고 서비스를 차별화할 필요가 있다.

KB금융지주연구소가 최근 발표한 ‘포스트코로나 시대 공유 오피스의 현재와 미래’ 보고서를 보면, 코로나19로 달라진 근무형태로 인해 공유오피스 산업도 성장하고 있지만, 전대 방식의 수익구조로는 한계점이 있다고 분석했다. 따라서 비대면 시대에 증가하는 폐점 은행 등 유휴 공간을 활용하고, 맞춤형 서비스를 제공하는 등 새로운 사업모델을 제안했다.

◇보증금·부대비용 無, 단기계약=공유오피스는 대규모 사무공간을 여러 개의 작은 공간으로 나눠 재임대 하는 형태다. 임대 가능 공간과 계약 형태가 유연한 특징을 지니고 있다. 제공하는 서비스 범위에 따라 ▲서비스드 스페이스 ▲코워킹 스페이스 ▲기업지원형 코워킹 스페이스 등으로 분류한다.

공유오피스는 일반 오피스 대비, 임대 부대비용과 계약기간의 부담이 적은 것이 특징이다. 연 단위로 계약이 이뤄지고 초기 계약 시점에 보증금을 지불해야 하는 일반 오피스와 달리 공유오피스는 최소 일 단위 계약이 가능하며, 보증금과 임대 부대비용이 없다. 일반 오피스는 임대료 자체는 상대적으로 저렴하지만 별도의 인테리어 비용, 관리 비용, 공간유지 비용 등을 고려했을 때 공유오피스의 임대료가 저렴한 것으로 평가된다.

<그래픽=채민선 기자> ©중기이코노미

공유오피스 기업은 대규모 공간을 장기간 임차해, 벤처기업과 1인 기업에 재임대하는 과정에서 발생하는 임대료 마진을 주수입원으로 한다. 공유오피스 입주기업은 1인 기업과 벤처기업이 주를 이루며 월 단위의 단기계약, 비품과 공간관리 비용 절감이 가능하다는 장점으로 선호도가 높다.

딜로이트컨설팅 보고서에 따르면, 창업기업의 85%는 평균 3.4년 이내 소멸하고, 1년 이내 소멸하는 기업도 30%가 넘는다. 이에 따라 소규모 기업들이 연간 단위로 일정 규모 이상의 오피스를 임대하는 것은 부담이 된다.

2010년 위워크가 뉴욕에 첫 지점을 개설한 당시 미국 오피스 시장점유율 0.3%에 불과했던 공유오피스는 2019년 상반기 1.8%로 6배 가량 증가했다. 위워크의 영향으로 서울의 공유오피스 시장 또한 2010년 이후 급격한 성장세를 기록하고 있다. 패스트파이브 설립과 위워크 국내 진출 등으로 서울의 공유오피스 공급면적은 10년 새 10배 이상 증가했다.

스타트업얼라이언스의 설문조사에 따르면, 코워킹 스페이스 입주기업의 26.2%가 높은 임대료로 입주하기 어려운 대로변에 위치한 대형 오피스건물 사용을 공유오피스의 장점으로 꼽았다. 이에따라 외국계 공유오피스 기업들은 적은 비용으로 주요 상권 내 프라임급 오피스에 입주하려는 스타트업을 유치하기 위해 해당 지역 랜드마크 건물에 입주하는 경우가 많다.

◇재택·원격 근무 확산…수요 증가=코로나19 이후 글로벌 기업의 86%는 재택근무와 원격근무제를 도입했으며, 유연근무제와 교대근무제를 도입한 기업도 늘면서 전체적으로 공유오피스 수요가 증가하고 있다. 또, 근로자가 업무 공간을 유동적으로 선택할 수 있는 하이브리드 업무환경이 확대되면서 공유오피스 사업 방식의 다각화도 예상된다.

미국의 공유오피스 기업 인더스트리어스(Industrious)는 건물을 재임대하는 방식 대신 건물 운영을 맡아 수익의 일부를 가져가는 사업모델로, 코로나19 발발 이후에도 안정적으로 사업규모를 확대하고 있다. 건물주와의 파트너십 계약을 체결해 공유오피스 운영수익의 5~7%, 초과수익의 30%를 흥행 보수로 가져가 건물주는 공실 위험을 낮추고, 운영 기업은 임차비용의 부담을 경감시키며 공생하는 구조다.

호주의 공유오피스 기업 히어(Here)는 뉴노멀 시대에 발맞춰 맞춤서비스를 도입해 충성고객을 유치한 사례다. 히어는 코로나19 이후 사회적 거리를 유지하기 위해 개인 좌석 크기를 30% 확대하고, 자가격리 조치 등으로 인한 공유오피스 미 이용기간에도 개인 좌석을 공석으로 유지해 감염 위험을 줄였다. 방역수칙을 준수하며 안전한 공용공간을 제공해, 공유오피스의 네트워킹 강점도 유지했다는 평가다.

- 공유오피스 ‘집무실’ 정동본점 내부 모습 <사진=집무실 홈페이지>

국내에서도 코로나19 이후 ‘집 근처 1인 업무를 최적화할 수 있는 업무 공간’ 확보를 목표로 출범한 ‘집무실’은 출범 반년 만에 서울시내 3개 지점을 오픈하고, 2021년에 추가 개점을 예정하고 있다. 집무실은 1개월 무료 체험 프로그램을 제공해 계약 부담을 줄이고, 사회적 거리 유지를 위한 개인 공간 확대와 비대면 방식의 서비스 구성으로 전석 매진을 기록하고 있다.

패스트파이브는 코로나19 이후 지속적으로 대응 방침을 경신해 기존 사업을 안정화하고, 오피스 운영서비스를 제공하는 ‘오피스 솔루션’을 신규 론칭해 수익모델을 다각화하고 있다. 오피스 솔루션은 직원 100명 이상의 기업에게 사무공간의 확보이전 운영 전반에 걸친 광범위한 서비스를 제공하고, 그에 따른 수수료를 취득하는 모델이다. 현대자동차 에어랩은 패스트파이브의 오피스 솔루션 서비스를 이용해 사옥을 운영중이다.

◇‘전대차’ 수익창출 구조는 성장성 한계=보고서는 코로나19로 업무환경이 변화함에 따라 공유오피스 수요는 꾸준히 증가할 것으로 예상하면서도, 그동안의 방식처럼 건물의 전대차를 통한 수익창출 구조는 성장성에 한계가 있다고 지적했다.

건물을 장기 임차하기 때문에 지출하는 비용은 고정적인 반면, 입주기업과 단기 계약을 체결하기 때문에 수입이 유동적이므로 안정적인 수익창출이 어려운 사업모델이기 때문이다. 또, 신규 공유오피스 기업이 늘면서 오피스 기업 간의 임대료 경쟁이 심화됨에 따라 임대료 상승 수준은 제한적인 반면 서비스 제공 비용지출은 증가하게 된다.

위워크, 패스트파이브 등 국내외 주요 공유오피스 기업들이 공유오피스 수요 증가에 따른 사업규모 확장에 힘입어 기업공개(IPO)를 시도했지만, 전대차 방식의 수익구조가 한계점으로 지적돼 상장을 철회하기도 했다.

보고서는 유연근무제의 일상화 과정에서 공유오피스가 주거지역 인근까지 진출할 것으로 예상됨에 따라 은행 등의 폐쇄 점포를 공유오피스로 전환하는 방안을 제시했다. 비대면 거래 증가로 은행 지점의 폐쇄가 가속화됨에 따라 유휴 점포의 일부를 공유오피스로 전환해 임직원과 지역 주민에게 제공하는 방안이다.

하이브리드 업무환경이 정착하는 과정에서 오피스, 태스크포스팀을 위한 프로젝트 오피스, 분산 오피스 등 다양한 종류의 유연근무 공간 수요도 증가할 것으로 예상했다

중기이코노미 (junggi.co.kr)

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