안다운용, 부동산개발 블라인드펀드 …

안다운용, 부동산개발 블라인드펀드 내놨다

신축부지매매

안다자산운용이 손익차등형 구조의 부동산 블라인드펀드를 내놨다
26일 관련 업계에 따르면 안다자산운용은 ‘안다PF전문투자형사모부동산투자신탁 제10호’ 고객자금을 유치하고 있다. 펀드 규모는 총 200억원으로 이달 말 설정을 완료한다. 만기는 3년이지만 투자 성과에 따라 일부 상환 및 조기청산이 가능한 구조로 설계됐다.

신규 펀드는 국내 부동산 개발사업에서 발생하는 자금 수요에서 투자처를 찾는다. 에쿼티, 브릿지론, 에쿼티 성격의 대출 등 다양한 비히클을 통해 수익 기회를 노린다. 자체 가이드라인을 기반으로 사업성이 견고한 부동산 개발 프로젝트 발굴에 이미 돌입했다.

대표적으로 PF대출, 브릿지론, 부동산담보대출, 토지매매대금 계약금대출, 시행이익 유동화 등이 투자처다. 복수 프로젝트인 만큼 건당 70억원 한도로 제한한다. 전체 설정액의 35% 미만으로 맞추겠다는 복안이다. 프로젝트별로 1년 안팎의 투자기간을 정했다.

안다자산운용은 최근 도심 개발 시장이 확대되고 있는 점, 중소규모 대출시장이 활성화 되고 있는 점 등을 감안해 투자상품으로 만들었다. 금융 컨소시엄의 경우 대주단 승인과정에서 모집 금액이 일부 부족한 경우에 전문사모펀드가 자주 등장하고 있다.

수익률은 10%를 목표로 한다. 비교적 기대 수익률이 높긴 하지만 과거 운용 실적 등을 토대로 산출했다. 블라인드펀드는 자금이 확보된 상태에서 투자를 결정해 신속한 자금투입이 가능하고 투자 협상에 있어 우위를 점할 수 있는 점도 최대한 활용할 계획이다.

특이점은 손익차등형 펀드로 설계된 점이다. 우선주과 보통주로 구분, 우선주의 경우 리테일을 통해 모으는 고객 자금 150억원이고 보통주는 기관투자자 유치와 운용사 자기자본을 통해 50억원을 마련한다. 안다자산운용은 20억원 안팎의 자금을 태울 예정이다.

손익차등형 구조로 설계된 만큼 이익분배금 배분 시 연평균 수익률 10%를 우선주 수익증권에 우선 배분한 뒤, 보통주 수익증권에 연평균 수익률 10%를 배분한다. 추가 이익에 대해서는 우선주에 잔여이익의 50%, 보통주에 50%를 배분한다.

반대로 손실을 입으면 보통주 자금으로 일정 부분 이를 상쇄한다. 가령 청산 직전 시점에 약 50억원의 손실이 발생했을 경우 보통주 자금으로 충당하고 우선주 수익증권 상환에는 문제가 없는 구조를 만든다. 다만 일정부분 세금 지출은 불가피할 전망이다.

업계 관계자는 “과거 한국투자신탁운용에서도 자기자본을 넣어 설정한 손익차등형 구조의 부동산펀드와 비슷한 형태”라며 “대형사가 아니지만 블라인드펀드 투자에 일정 부분 경험과 역량이 쌓이면서 해당 펀드를 내놓은 것으로 보인다”고 말했다.

안다자산운용 2021년 3월말 기준 1조2000억원대 수준의 수탁고를 보유했다. 자문일임이 4000억원대, 사모펀드가 8000억원대 등으로 구성된다. 주식, 채권과 부동산 등 대체투자를 주력 운용자산으로 보유했다. 지난해 연간 영업이익이 100억원을 돌파했다.

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