‘조물주 위 건물주’ 꿈꾸는 뉴 리치…

‘조물주 위 건물주’ 꿈꾸는 뉴 리치들

상가건물매매

새로운 투자집단으로 성장한 뉴 리치들이 수익형 부동산에 주목하고 있다. 뉴 리치들은 그들만의 정보력과 자금을 기반으로 실속 있고 알찬 투자를 지향한다. 뉴 리치들이 주목하는 부동산 자산 역시 이런 투자 성향을 반영하고 있다. 꼬마빌딩으로 불리는 중·소형 빌딩과 상급지 오피스텔, 그리고 거래량에서 이미 아파트를 제친 주요 지역의 빌라 등이 뉴 리치의 새 투자 자산으로 부상하고 있다.

#대형뿐만 아니라 소형빌딩의 상승세도 심상치 않습니다. 8~9개월만에 시세차익이 17억원 이상을 기록한 건물도 있고, 지난해 9월 55억원에 매입된 빌딩이 올해 2월에는 71억원에 매각된 사례도 있습니다. 전문직 종사자 등 서울 중산층 이상이 보유한 자금들이 최근 시장에 유입되면서, 소형 빌딩의 가격 상승으로 이어지는 중입니다. (빌딩 투자자문 기업 '빌딩로드' 관계자)

유명 연예인들이 빌딩 매각을 통해 수십억원의 차익을 거뒀다는 기사가 연일 이어지고 있다. 그러나 이런 ‘꼬마 빌딩’을 통한 수익 창출은 유명인들만의 전유물이 아니다. 시장의 급성장으로, 중소형 빌딩에 투자한 뉴 리치들이 최근 상당한 차익을 형성하고 있는 것으로 확인됐다.

몸집 작지만 ‘몸값’은 거대...100억 빌딩이 1년새 300억

빌딩로드에 따르면 우량 자산으로 평가되는 서울 강남권 일대 중소형 빌딩의 몸값이 천정부지로 치솟고 있다. 최근 매각 사례에서는 상승률이 200%를 넘는 사례도 보고되고 있다. 대지면적이 162㎡인 강남구 신사동의 한 소형 빌딩은 지난 2018년 1월 20억원에 거래됐다. 3.3㎡ 당 매입가는 4,063만원. 해당 건물은 올해 2월 43억7,000만원에 실거래 되며 빌딩가격 상승률이 약 118%, 차익만 23억원 이상을 기록했다.

지난 2019년 12월 같은 신사동에서 48억9,000만원에 거래된 한 소형 빌딩 역시 마찬가지다. 대지면적인 154㎡인 해당 빌딩은 매입 당시 3.3㎡당 1억480만원에 거래됐지만, 올해 3월 초 72억원에 매매됐다. 해당 빌딩의 상승률만 47%에 달한다.

거래 규모가 100억원대인 빌딩들 역시 높은 매매가격 상승률을 나타내고 있다. 신사동에 위치한 한 335㎡(대지면적) 규모 빌딩은 지난해 5월 매입 후 4개월 만인 지난해 9월 147억5,000만원에 팔려 47%의 상승률을 기록했다. 대지면적이 413㎡인 반포동의 한 빌딩 역시 지난해 3월 100억원에 거래됐지만 올해 3월에는 300억5,000만원에 실거래되면서 상승률만 200%를 넘겼다.

업무용 부동산의 임대 수익률은 낮아졌지만 매매가격의 상승률이 커지면서 상대적으로 큰 차익 실현이 가능해졌다는 것이 업계 전문가들의 평가다. 중소형 빌딩 시장이 성장하면서 이런 상승세가 가능해졌다는 설명이다. KB 경영연구소 등에 따르면 지난 2015년 1월~10월 서울 소형빌딩의 거래 총액은 약 5조4,200억원을 기록했지만, 지난 2019년 1~10월에는 약 5조9,800억원, 지난해 1~10월에는 약 6조3,700억원으로 증가했다.

시장 전체의 파이가 커지면서 자연스레 중소형 빌딩의 몸값도 전체적으로 상승하고 있다. 해당 연구소 등에 따르면 서울 소형빌딩의 면적당 거래가격은 2015년 ㎡당 489만4,000원에서 지난해 10월에는 971만8,000원으로 2배 이상 급등했다.

꼬마빌딩 키운 힘, 유동성과 주택규제

중소형 빌딩의 대명사가 된 ‘꼬마빌딩’은 2010년대 중반에 등장한 신조어라고 할 수 있다. 2012년부터 시작된 저금리로 대출에 대한 문턱이 낮아지면서 2014년도부터 본격적으로 중소형 빌딩에 대한 투자가 확대됐다는 설명이다.

최근 나타난 일부 연예인들의 빌딩 매각 역시 주로 2010년대 중반에 매입한 빌딩을 차익 후 매도하고 있다는 것이 업계 관계자의 설명이다. 노건우 빌딩로드 팀장은 “2017년에 대출금리가 2% 초반까지 내리면서 빌딩 시장에 대한 투자가 활발했다. 최근엔 2018년도에 대출금리 3% 초로 상승했다가 하반기에 대출금리가 다시 인하되면서 시장 호조세가 계속 유지되고 있다”고 지적했다.

이런 상황에서 주택시장 규제로 풍부한 유동성이 빌딩 시장으로 유입되면서, 소형빌딩 시장의 상승폭이 최근 더욱 두드러지고 있다는 설명이다. 연령대가 비교적 낮은 자산가들이 강남의 주택시장이 아닌 빌딩 시장에 주목하고 있다는 것이다.

해당 관계자는 “아파트 대출이 묶이기 시작하면서 투자처가 없어진 투자자들이 넘어오고 있다”고 설명했다. 해당 관계자는 “2019년까지만 해도 투자자들이 아파트와 빌딩을 같이 매입했지만 최근에는 아파트를 매각 하고 중소형 빌딩 시장에 넘어오면서 올해 특히 활성화되고 있다”고 지적했다.

건물주 프로젝트, 자기 자본 10억원 이상

오동협 빌딩로드 부동산중개 대표는 “빌딩의 경우 대출 등을 통해 투자가 가능하기 때문에 꼬마빌딩 등 구분소유 형태가 아닌 단독건물 등이 많이 거래되는 상황”이라고 말했다. 빌딩로드 관계자는 “증여 등 문제 해결을 위해 가족법인 형태로 법인을 설립해 본격적으로 빌딩 시장에 진입하는 경향도 보이고 있다”고 언급했다.

일반적으로 소형빌딩을 위해 필요한 자기 자본은 10억원 이상, 대출로 20~40억원 정도를 조달하는 것이 좋다는 의견이다. 오 대표에 따르면 최근엔 강남 등 주택시장에 아파트를 처분, 양도하고 남은 차액과 대출 등을 통해 빌딩에 투자하는 경우가 많다. 레버리지를 이용한다는 점은 갭투자와 유사하지만, 대출이 훨씬 유리해 신용이 좋은 경우 70%는 대출로 빌딩 투자가 가능하다는 것이 오 대표의 설명이다.

전문가들은 최근 빌딩 투자 트렌드에서 임대수익보다는 입지 등 향후 건물가치를 결정할 수 있는 부분에 주목해 투자해야 한다고 조언한다. 상승폭이나 환금성에서 유리한 물건이 좋기 때문이다. 김윤수 빌사남 부동산중개법인 대표는 “과거에는 임대 수익이 중요했지만 그보다는 건물이 가치는 가치나 건물이 위치한 곳의 토지용도, 입지 등을 따지는 것이 더욱 중요하다. 빌딩 시장 역시 환금성이라는 부분이 가장 중요하다”고 지적했다. 오 대표 역시 “월세 등 임대수익은 예전보다 줄어들었다. 최근엔 대출 이자 등을 충당하는 정도로 많이 활용된다”고 지적했다.

한편, 정부는 비주택담보대출의 담보인정비율(LTV) 한도를 70%로 강화할 방침이다. 이런 규제에 대해서 오 대표는 “대출 규제 등은 주택시장에 비하면 아직 ‘새발의 피’다. 특히 법인에 대한 규제 등도 없고, 규제하기도 쉽지 않기 때문에 시장에 미치는 영향은 제한적”이라고 선을 그었다.

[‘뉴 리치’ 富테크 수익형 부동산①] ‘조물주 위 건물주’ 꿈꾸는 뉴 리치들 < 종합 < 건설/부동산 < 기사본문 - 이코노믹리뷰 (econovill.com)

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