강남 오피스빌딩' 폭탄 돌리기

오피스빌딩

코로나19라는 악재에도 불구하고 사상 최대 호황을 만끽하고 있는 시장이 있다. 바로 서울의 오피스 건물 시장이다. 크게 도심권(광화문, 일지로 일대), 여의도권, 강남권 등으로 나눠지는데 이중에서도 강남권 오피스 건물의 몸값이 천정부지로 치솟고 있다.

최근 이지스자산운용에 매각된 더피나클역삼의 경우 연면적 기준 3.3㎡당 4010만원을 기록해 역대 최초로 4000만원 시대를 열었다. 이는 2018년 삼성물산의 서초사옥이 3.3㎡당 3050만원에 팔리며 3000만원대로 진입한지 고작 3년 만이다. 최근 1년만 살펴봐도 지난해 7월 현대해상 강남사옥이 3.3㎡당 3380만원에 팔려 삼성물산 서초사옥 최고가를 경신했고 이어 올해 3월 동궁리치웰타워가 3.3㎡당 3633만원으로 기록을 다시 갈아치웠다.

이제 강남 오피스 건물을 매각할 때 최소 기준점은 3.3㎡당 3500만원을 형성하고 있다. 강남 대로변에 위치해 있고 신축 혹은 리모델링을 실시한 건물이라면 3.3㎡당 4000만원을 목표로 하는 시대다. 부동산업계에서는 이 같은 상승세를 감안하면 조만간 3.3㎡당 5000만원도 가능하지 않겠냐는 조심스런 전망을 내놓고 있다. 이미 여러 후보군이 물망에 오르내리고 있다.

강남 오피스 건물의 몸값을 부추기는 주체는 자산운용사의 부동산 펀드와 리츠(REITs) 등이다. 연기금과 공제회, 보험사 등 기관투자가들의 넘쳐나는 유동성이 이들 펀드와 리츠에 공급됐고 이들은 물불을 가리지 않고 베팅하고 있다.

우려스러운 점은 시장에 과열 조짐이 뚜렷하다는 점이다. 부동산펀드와 리츠들은 강남 오피스 건물에 투자할 때 임대 수익률을 기대하지 않은지 오래다. 일정 시간이 지난 뒤, 재매각을 통한 차익을 노리고 투자한다는 얘기다. 이미 자신들조차 임대만으로 기대수익을 충족시키기 어렵다는 사실을 알고 있지만 일단 빠르게 투자금을 소진해야 하고 지금이라도 들어가지 않으면 기회를 놓친다는 조바심이 깔려 있다.

수천억원을 투자하면서 투자금 회수(엑시트)에 대한 계획이 어느 정도 깔려 있어야 하지만 이마저도 무시되기 일쑤다. 투자를 주도한 몇몇 관계자들은 "엑시트 시점까지 내가 이 회사에 몸담고 있을지 장담하기도 어렵다. 내 알 바가 아니다. 나는 빨리 투자금 소진하고 인센티브 받은 뒤 회사 옮기면 그만이다"라고 생각하기도 한다. 물론 양심적인 투자자도 있긴 하지만 극히 일부다.

지금의 강남 오피스 시장에 거품이 잔뜩 끼어있다는 점은 대부분 인정하지만 플레이어들은 '나한테만 불똥이 튀지 않으면 된다'고 생각하면서 위험한 베팅을 지속하고 있다. 그들만의 시장에서 건물 가격은 뻥튀기가 되고 폭탄은 점점 커지고 있다. 그 누구도 폭탄이 설마 자기에게 터지겠냐는 근거 없는 확신에 빠진지 오래다.

코로나19라는 특수한 상황 하에 이뤄진 유동성 축제는 이제 서서히 막을 내릴 조짐을 보이고 있다. 유가 등 원자재 가격은 큰 폭으로 오르고 있고 미국에서는 기준금리 인상을 통한 테이퍼링 가능성이 제기되고 있다. 잔치는 끝나간다. 폭탄은 과연 어디서 터질까.

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