吳 재개발 추진 대못 '주거정비지수제…

吳 재개발 추진 대못 '주거정비지수제 폐지'에 시장 기대감

원본보기

서울 광진구 일대 빌라촌 모습.(사진은 기사 내용과 무관함) / 뉴스1 © News1
(서울=뉴스1) 이동희 기자,이훈철 기자,박승희 기자 = 오세훈 서울시장이 26일 발표한 '재개발 활성화를 위한 6대 규제 완화 방안'을 두고 시장의 반응이 뜨겁다. 상대적으로 낙후한 지역의 개발 기대감이 커지면서 투자 수요도 몰릴 것으로 보인다.

전문가들은 오 시장의 규제 완화를 긍정적으로 평가하면서 투기 행위 단속 등 대책도 필요하다고 강조했다.

부동산업계와 서울시 등에 따르면 오세훈 서울시장은 이날 '재개발 활성화를 위한 6대 규제 완화 방안'을 발표했다.

6대 방안은 Δ주거정비지수제 폐지 Δ공공기획을 통한 구역지정 기간 단축 및 지원 Δ주민동의율 간소화 명확화 Δ재개발 해제구역 신규지정 활성화 Δ제2종(7층) 일반주거지역 규제 완화 Δ매년 재개발구역 공모 추진이다. 서울시는 이 같은 규제 완화를 통해 2025년까지 총 13만가구의 주택공급을 늘리겠다고 밝혔다.

◇재개발 대못 '주거정비지수제 폐지'…뉴타운 해제 지역 사업 재추진 가시화

이 가운데 전문가의 호평이 쏟아진 것은 '주거정비지수제 폐지'다.

주거정비지수제는 박원순 전 서울시장 재임 시절인 2015년 도입했다. 노후도와 주민동의율 등 사업 요건을 까다롭게 판단하면서 사업 문턱을 높였다. 70점(100점 만점) 이상이 필요해 시장을 중심으로 사실상 '재개발 차단' 방침으로 불렸다.

주거정비지수제를 폐지해 재개발사업을 더 쉽게 추진할 수 있도록 하겠다는 것. 다만 사업 추진 초기에 주민 갈등 최소화를 위해 주민제안 단계 동의율을 현행 10%에서 30%로 높였다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "재개발은 재건축과 달리 시장의 재량권이 폭넓다"며 "(주거정비지수제 폐지 등은) 혁신적인 내용으로 공급량도 현실적으로 가능할 것으로 보인다"고 평가했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "주택공급 확대 측면에서 재개발이 재건축보다 더 효율적"이라며 "주거정비지주세 폐지로 서울 정비사업에 적용한 가장 큰 난관이 배제됐다고 할 수 있다"고 했다.

오 시장은 주거정비지수제 폐지와 함께 제2종(7층) 일반주거지역 규제 완화도 발표했다. 7층 이상 건축할 수 있도록 용적률 200%를 적용해 사업성을 높이겠다는 내용이다.

현재 서울시의 2조 일반주거지역은 전체 주거지역의 약 43%(140㎢)다. 이 가운데 2종 7층 지역은 61% 수준인 85㎢다. 상당한 분포다. 노후도가 비교적 높은 서울 동북권과 서남권 지역의 사업 수혜가 예상된다. 또 과거 뉴타운 출구 전략으로 지구 지정이 해제된 지역의 사업 추진이 가시화할 것으로 보인다.

원본보기

오세훈 서울시장이 26일 서울 중구 서울시청에서 재개발 활성화를 위한 규제완화 방안을 발표하고 있다. 2021.5.26/뉴스1 © News1 성동훈 기자
◇투자 수요 몰리며 빌라 가격 상승 자극…"주민 갈등·투기 수요 유입 가능성 여전"

시장의 반응도 즉각적이다. 사업 기대감이 높아지면서 노후 단독·다가구 또는 다세대·빌라의 매매가격 상승이 이뤄질 것이라는 관측도 제기됐다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "비아파트 주거상품의 갭투자가 일시적으로 증가할 수 있다"며 "상대적으로 아파트보다 덜 올랐던 단독·다가구, 다세대·빌라 등의 가격 상승이 이어질 수 있다"고 말했다.

일각에서는 공공재개발을 선택한 사업지 가운데 민간 재개발로 선회하는 곳이 나올 수 있다는 전망도 제기됐다. 정비업계 관계자는 "공공재개발은 공공이 민간보다 낫다는 의미보다 사업 추진이 어려우니 공공 방식으로라도 하자는 것"이라면서 "이번 (민간) 규제 완화로 사업 방식을 돌리는 곳도 나올 것"이라고 말했다.

전문가들은 주민 제안 동의율을 높였으나, 규제 완화에 따른 주민 갈등과 투기 수요 유입 등 가능성이 있다고 지적했다. 특히 상가 등 재개발 사업을 원하지 않는 소유주와 그렇지 않은 집주인 사이에 갈등이 심화할 수 있다고 했다.

함영진 랩장은 "재개발 지구 지정 해제로 건축 규제가 풀린 노후 주거지는 최근 신축 빌라가 많이 들어섰다"며 "노후 주택과 신축이 혼재한 지역 위주로 사업 추진 여부를 놓고 주민 갈등이 고조될 수 있다"고 말했다.

윤지해 수석연구원도 "결과적으로 뉴타운 지역 지분가격 상승 폭이 커질 수 있다"며 "조합원 기대 수익 수준이 오르면서 조합원 배분 등을 세밀하게 조율할 필요가 있다"고 했다.

서울시는 투기 수요 유입 억제를 위해 후보지 공모일을 기준을 권리산정기준일을 고시하겠다고 밝혔다. 고시일 이후 분양권 취득을 위한 지분쪼개기를 차단할 계획이다. 또 건축허가 제한, 거래허가제 등 추가 조치도 취할 예정이다.

오세훈 시장은 "서울 주택가격 급등의 핵심은 수요보다 턱없이 부족한 주택공급"이라며 "재개발 규제 완화를 시작으로 2025년까지 24만가구 주택공급을 본격화하겠다"고 말했다. 이어 "시장 교란 행위에 대해서는 일벌백계의 확고한 원칙으로 필요하다면 서울시 권한을 총동원할 것"이라고 덧붙였다.

吳 재개발 추진 대못 '주거정비지수제 폐지'에 시장 기대감 ↑ (naver.com)

부동산뉴스