[이코노믹리뷰=우주성 기자] #지난 6일 토지거래허가구역인 강남구 청담동의 한 고급 아파트 전용면적 238㎡ 경매에는 14명의 응찰자가 참여했다. 올해 강남구 평균 월 평균 응찰자수인 4.25명보다 3배 가까이 많은 응찰자 수다. 해당 물건의 감정가는 19억1,000만원으로, 1회 유찰로 인해 15억2,800만원에 진행됐다. 해당 물건의 최종 낙찰가는 21억6,000만원. 감정가 대비 113%, 최저가보다는 41% 높은 가격에 낙찰된 셈이다. 감정가가 수년전 시세에 가까울 정도로 저렴한데다, 토지거래허가구역 지정도 경매에서는 큰 힘을 쓰지 못한다는 점 때문에 평균보다 많은 응찰자가 몰렸다는 평가다.
서초구의 V 경매전문 중개업소의 대표 공인중개사에 따르면, 최근 입찰을 실시할 예정인 목동11단지 55㎡ 매물에 대한 문의가 꾸준히 들어오고 있다. 목동11단지를 비롯한 양천구 목동택지개발사업지구 14개 단지는 지난달 27일 토지거래허가구역으로 지정됐다. 해당 매물은 지난 12일 입찰에 들어갈 예정이었지만 현재 기일 변경으로 입찰이 연기됐다.수요자들의 시선이 최근 토지거래허가구역으로 향하고 있다. 여전히 개발 기대감이 높은데다가, 경매라는 우회로가 아직 남아 있기 때문이다. 특히 토지거래허가구역 내의 주택을 경매로 취득 시, 관련 규제를 적용받지 않는다는 장점이 있다. 전문가들은 더욱 많은 투자자들이 토지거래허가구역 내 경매에 뛰어들 것이라고 전망하고 있다.
지난해 4월 경매를 시작한 해당 매물의 감정가는 9억3,200만원이다. 현 매매가격 시세인 12~13억원보다 25% 가량 저렴한 셈이다. 해당 업자는 “해당 물건에 대해 문의하는 인원 중 절반은 토지거래허가구역과 관련한 예외조항에 대해 관심을 보인다. 경매시장에서는 토지거래허가구역 매물에 대한 선호가 일정 부분 분명히 있다”고 말했다.
주택뿐만 아니라 토지거래허가구역 내 토지 역시 경매 시장의 주 관심의 대상이 되고 있다. 경매업계에 따르면 지난 4월 남양주시의 한 임야 경매에는 120명이 넘는 응찰자가 입찰에 참여했다. 낙찰가는 감정가의 8배 가량인 40억2,000만원이다. 경기도에 따르면 해당 지역인 진건읍 용정리는 올해 2월 13일 토지거래허가구역으로 지정됐다.
수요자들이 토지거래허가구역 매물 경매에 뛰어드는 이유는 크게 두 가지다. 우선 경매를 통해 취득한 부동산의 경우, 토지거래시행령의 적용을 받지 않기 때문이다. 따라서 토지거래허가구역 지정으로 인한 각종 규제에서 자유롭다.
토지거래허가구역으로 지정되는 경우, 일정 규모 이상의 주택과 상가, 토지 등을 거래하기 위해서는 해당 구청장의 허가가 필수적이다. 주거용의 경우 2년간의 실거주만 허용되며 임대 등도 원천 금지된다. 반면 현행 ‘부동산 신고 거래 등에 관한 법률’에 따르면, 민사집행법상 경매로 낙찰 받는 매물에 한해서는 이런 규제가 적용되지 않는다.
V 중개업소 중개업자에 따르면 “경매 시에는 토지거래허가구역 시의 토지이용 계획확인서 등이나 조달계획서, 실거주 의무 등과 관련한 각종 절차나 규제가 적용되지 않는다. 대출 역시 기존의 경우보다 매우 유리하다”고 설명했다. 거래가 불허가 되는 경우는 전체 거래에서 그리 많지 않지만, 각종 서류 제출 등 역시 강한 규제 수단인 만큼 경매에 참가할 메리트는 여전히 크다라는 것이 해당 업자의 설명이다.
이 외에도 토지거래허가구역 자체가 해당 지역의 개발 지표나 호재로 인식되고 있다는 점도, 수요자들이 해당 지역의 경매시장에 뛰어드는 이유로 꼽힌다. 실제 이달 아파트 경매가 진행된 청담동 등은 국제교류복합지구 사업의 호재 지역 중 한 곳이다. 양천구 목동 신시가지 아파트 역시 서울에서 재건축 가능성이 가장 높은 곳으로 꼽힌다. 토지 경매에 129명이 몰린 남양주시 진건읍 역시 3기 신도시인 왕숙지구 인근에 위치하고 있어 향후 개발 가능성이 높다.
실제 지난달 27일 토지거래허가구역으로 지정된 지역들 역시, 기존 호가를 그대로 유지하고 있다. 강남구 압구정 현대7차 아파트의 경우 지난달 245㎡이 80억원에 거래됐고, 양천구 목동3단지 122㎡ 역시 지난달 24일 전 고가보다 3억원 상승한 24억원에 신고가를 다시 썼다.
과거에도 토지거래허가구역의 경매에 응찰자들이 몰리면서 감정가의 배 이상에 경매 물건들이 낙찰되는 경우가 많았다. 지난해 6월 토지거래허가구역이었던 용산구 한강로의 한 단독주택(대지면적 46㎡)은 감정가의 2배인 12억1,389만원에 낙찰되기도 했다.
이주현 지지옥션 매니저는 “청담동의 사례는 일반 입찰보다 경쟁률이 상당히 높은 편이다. 따라서 토지거래허가구역 경매 매물에 일반 응찰자들이 관심을 가지고 있는 것은 분명하다고 볼 수 있다”고 말했다. 그는 “토지거래허가구역으로 지정되면서 거래량은 감소했지만 호가는 계속 상승하는 상황이라 수요자들이 허가나 절차 등이 필요 없는 경매에 더욱 몰릴 것으로 예상된다”고 말했다.
토지거래허가구역 경매 불붙은 이유? < 종합 < 건설/부동산 < 기사본문 - 이코노믹리뷰 (econovill.com)
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