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엠디엠·신영, 오래된 홈플러스 점포 '컨버전' 주목

신축부지매매

오래된 마트를 헐고 주상복합 건물을 짓는 개발사업에 대형 디벨로퍼들이 일제히 참여했다. 도심내 용도변경(컨버전, conversion) 사례로 최적화된 입지를 갖춘 점이 구미를 당겼다. 최근 진행된 주유소와 같은 시설을 개발하는 것보다 투자 매력도가 높다는 점에서 경쟁이 치열할 전망이다.

홈플러스는 28일 매각 주관사인 NH투자증권을 통해 경기도 안산시 상록구 성포동 586에 있는 안산점 매각을 위한 입찰을 진행했다. 입찰에는 엠디엠, 신영을 비롯해 피데스개발, DS네트웍스 등 국내 내로라하는 대형 디벨로퍼들이 일제히 제안서를 냈다. 시장에선 대략 16곳 안팎이 단독 또는 컨소시엄 형태로 입찰에 참여했다고 관측했다.

대형 디벨로퍼들이 적극적으로 나선 배경에는 세일 앤 리스백 방식이 아닌 개발사업을 전제로 하고 있다는 점이 작용했다. 디벨로퍼는 그동안 수명이 다한 건물을 헐고 새로운 공간을 창출하는 시장에 주목해왔다. 오래된 웨딩홀을 비롯해 주유소, 대형 스포츠센터 등 경쟁력이 떨어진 건물을 헐고 신규 수요에 따라 새로 짓는 사업이 최근들어 각광을 받고 있어서다.

홈플러스 안산점은 대형마트 중에선 첫 사례로 주목된다. 부동산 매매계약과 함께 인허가 기간중에만 임대차 계약을 체결하는 방식으로 거래구조가 짜여져 있다. 인허가 기간까지 홈플러스가 임차 운영하고 인허가가 완료되면 매수인은 안산점을 철거하고 개발 절차를 밟는다.

디벨로퍼가 주목하는 것은 아무래도 최근 시장에 출회된 매물 가운데 입지가 보장된 대형필지라는 점이다. 안산점은 대형마트 특성상 대형필지로 이뤄져 있고 핵심거점지역에 속해 있어 개발 매력도가 높은 편이다. 대지면적 2만7138㎡(8209평)로 일반상업지역에 속한 정방형 대형필지다. 건축면적 2만312㎡(6143평)에 연면적 6만8876㎡(2만834평)로 기존 용적률은 154% 수준이었다.

디벨로퍼 업계에선 향후 가용용적률이 1100%로 개발가치는 충분하다고 판단했다. '2020 안산시 도시기본계획'에 따른 주거기능중심지역으로 개발 인허가 가능성도 있다. 인허가 관문이 예상보다 낮다는 점도 디벨로퍼로선 부담을 덜어내는 부분이다.

그동안 안산 소재 산업단지 불황으로 지역경기가 침체됐지만 향후 신규 아파트 입주물량이 예정돼 있다는 점도 개발호재로 작용하고 있다. 재건축 예정물량이 주변에 포진돼 있고 입주가 진행중이거나 예정인 물량도 5000세대에 달한다. 2020년 수인선 개통에 이어 2024년 신안산선 복선전철이 안산에서 여의도 구간을 잇는 광열철로 개통될 예정이기도 하다.

홈플러스 안산점은 2000년 준공된 건물로 노후화가 진행됐다. 시설이 낡고 대형마트 경쟁력이 떨어지는 추세라 개발 필요성이 부각됐다.

대형마트의 경우 주유소와 같은 시설보다는 상대적으로 개발 우위에 서 있어 경쟁이 치열한 편이다. 주유소의 경우 교통입지면에서 유리하지만 부지가 작고 부지 오염을 제거하기 위한 중화비용이 추가로 들어가 수지가 안 맞는다는 지적이 있었다. 대형마트는 핵심 생활권에 위치한 경우가 많고 부지가 넓어 개발 잠재력이 높은 편이다.

가장 최근에는 디벨로퍼인 지엘산업개발이 강남 한복판에 있는 대형 스포츠센터를 헐고 주상복합시설을 짓는 작업에 착수한 바 있다. 수명이 다한 민간 체육시설을 용도변경하는 대신 공공주택을 서울시에 기부채납했다.

시장 관계자는 "도시 형성이 오래될수록 노후 건물이 많아질 수밖에 없는데 신규 수요에 따라 공간을 재창출하는 작업이 도시재생 차원에서도 필요해 디벨로퍼들이 많은 관심을 가지고 있다"고 설명했다.

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