대형 건설사 주택사업은 정말 어려울…

대형 건설사 주택사업은 정말 어려울까

국내 대형 건설사의 1분기 보고서에서 주택 사업을 설명하는 부분을 살펴보면 '정부 정책'과 '부동산 시장'에 대한 언급이 자주 나온다. 문재인 정부의 부동산 규제 정책으로 인해 주택 사업에 악영향을 입었다는 내용이다. 대형 건설사 매출의 60% 이상을 차지하는 주택사업은 정말 어려워졌을까.

올해 1분기 실적을 보면 꼭 그런 것 같지는 않다. 주택사업은 여전히 건설사의 '캐시카우'다. 다만 발주 계약을 체결한 이후 매출로 이어지는데 시간이 많이 걸리는 사업 성격상 현재 규제 분위기 속에선 앞으로가 고민이라는 게 건설업계의 생각이다.

최근 대형 건설사가 분기보고서를 통해 밝힌 올해 1분기 주택사업 실적을 살펴보면 시공능력평가 2위부터 6위 건설사 중 현대건설과 대우건설만 수익성이 악화됐다. 현대건설의 매출총이익은 지난해 같은 기간과 비교해 8% 줄었고 대우건설 영업이익은 전년 동기 대비 13% 감소했다. 시평 1위 삼성물산은 건설부문 실적을 별도로 공시하지 않았다.

현대건설과 대우건설도 주택사업이 부정적인 기류에 처한 것은 아니라고 설명한다. 현대건설의 경우 일시적으로 이익이 줄어든 것이라고 전했고 대우건설 또한 주택사업은 성과가 좋지만 주택건축부문에 포함된 해외 사업 등이 수익성을 저하시켰다고 설명했다. 대우건설은 매출과 영업이익 모두 지난해 1분기에 비해 줄었으나 5월까지 약 1만5000가구를 분양했다. 대우건설은 올해 초 국내 건설사 중 가장 많은 공급량인 3만4000가구를 분양할 예정이라고 밝힐 정도였으니 주택사업 자체는 양호하다.

수익성이 악화된 두 건설사를 제외하고는 이익이 증가세다. 역시 분양 실적 덕분이다. 지난해 1분기와 비교해 매출이 줄었음에도 이익은 21% 늘어난 GS건설은 과천 제이드자이, 수원 영통자이부터 최근 흑석리버파크자이, DMC리버시티자이, 속초 디오션자이까지 지역을 가리지 않고 1순위 청약 마감하며 완판을 기록했다. 대림산업의 경우 e편한세상 춘천, 포스코건설은 부산 명지지구 등 대규모 사업장이 1분기 주택 실적을 견인했다.

문재인 정부 들어 투기 수요를 잠재우고자 대출을 규제한 탓에 고가 주택 매매 시장은 위축됐지만 소비자가 큰 이익을 기대할 수 있는 분양시장에는 관심이 몰렸다. 한 대형 건설사 관계자는 "주택시장과 분양시장을 착각하면 안된다"며 "주택 거래는 정부 부동산 규제로 인해 어려울 수 있지만 건설사 실적에 반영되는 분양의 경우는 사정이 다르다"고 말했다.

주택 수요자가 분양 시장에 몰리는 데는 이유가 있다. 새로 지은 아파트의 분양가와 매매가의 차이는 30~40% 수준이 일반적이다. 2008년 글로벌 금융위기를 경험했던 소비자가 매매가가 분양가보다는 낮아지지 않는다는 학습을 경험했기 때문에 분양 수요가 늘어날 수밖에 없다.

저금리로 시장에 유동자금이 많이 풀린 것도 분양시장에는 이득이 됐다. 금융시장에서도 저금리와 주택사업 실적이 양의 상관관계를 가지고 있다고 평가한다. 28일 한국은행이 코로나19발 경제 타격으로 기준금리를 0.25%p 인하해 0.5%까지 낮추자 오전 한때 대림산업, GS건설 등의 주가가 상승하기도 했다.

하지만 지금의 분양시장이 비이성적으로 과열됐다는 점을 우려하는 목소리도 있었다. 계산할 수 없는 불확실성이 높아지고 있다는 의견이었다. 한 건설사 관계자는 "시장에 돈이 많이 풀리며 비규제 지역 투자가 이어지고 있는데 이를 정상적이라고 평가할 수 있을지 의문이다"며 "건설사는 사업을 프로젝트별로 분석해 이대로 움직이는데 부동산 규제 등으로 예측할 수 없는 일이 많이 벌어져 미래를 전망하기 어렵다"고 강조했다.

정부의 분양가상한제 등으로 인해 재건축·재개발 사업이 지연되는 것도 건설사 입장에선 걱정거리다. 도시정비사업은 건설사 주택 수주 분야의 주력 프로젝트가 됐을 정도로 실적에서 차지하는 비중이 늘었다. 조합에 유리한 환경이 만들어져야 재건축·재개발이 활발하게 이뤄질텐데 이런 여건이 만들어지지 않아 조합에서 사업을 미루다보니 발주 자체가 급감하는 분위기라는 게 현장 반응이다. 최근 대형 건설사가 소규모 아파트 단지 재건축에 뛰어드는 이유이기도 하다.

대형 건설사 관계자는 "도시정비사업은 발주가 나오기 전까지 사업 인가에서 시공사 선정까지 그 자체만으로도 오랜 시간이 걸리는 사업인데 여기에 규제 강화로 사업 지연까지 더해지면 앞으로 실적은 장담하기 어렵다"고 말했다. 지금까지는 2~3년 전 수주한 사업으로 버티고 있지만 향후 2~3년 후에 대해 긍정적인 전망을 갖기 어렵다는 뜻이다.

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