꼬마빌딩 투자의 기술

빌딩매매

꼬마빌딩’이라고 불리는 복합건물 투자가 유행이다. 복합건물은 본인이 거주면서 임대소득까지 거둘 수 있어 각광받는다. 하지만 엄밀히 말하면 주택과 상가가 혼재된 형태라 세금 적용이 까다로울 수 있다. 수익률도 높이고 편하게 관리할 방법은 없을까.

최근 다목적으로 사용 가능한 주택과 상가가 혼합되어 있는 꼬마빌딩(이하 복합건물)에 투자를 고민하는 분이 많다. 복합건물의 경우 본인이 일부 면적에 거주하고 일부는 임대해 임대수익을 얻을 수 있기 때문에 인기 있는 투자 아이템으로 떠오르고 있다. 그러나 주택과 상가가 혼합되어 있으므로 세금 적용이 까다롭고, 건물 투자가 처음이거나 외국에 거주하는 이들은 건물 관리에 어려움을 겪는 경우가 많다. 세후 투자 수익률도 높이면서 관리도 간편하게 하는, 두 마리 토끼를 잡는 방법은 없는지 알아보자.

겸용 주택 취득 시에 상가 부분은 4.6% 취득세를 적용하고, 본인 세대에 주택이 있는 상태에서 복합건물을 매입하면 취득세가 중과된다. 만약 조정 지역에 주택 1채를 보유한 상태에서 겸용 주택을 구입하면 8.4%(9%)로 취득세가 중과된다. 이럴 때는 이미 지어진 겸용 빌딩을 구입하는 것보다, 토지 구매 후 건물을 건축하는 것이 3.16% 취득세를 적용받을 수 있어서 유리하다. 겸용 빌딩에서 발생하는 임대료를 신고하는 방법은 상가 부분과 주택 부분을 나누어서 생각해야 한다.

상가 임대료는 상가에서 발생한 소득에서 비용을 차감한 부분을 종합소득세로 5월 말까지 신고해야 하고, 주택 부분은 보유주택에 수와 소득 규모에 따라 신고 방법이 다르다. 주택 임대의 경우, 부부 기준으로 해당 겸용 빌딩 1채만 보유하고 있고 기준시가 9억원 이하 이면 주택 임대료에는 세금이 부과되지 않는다. 기준시가 9억원을 판단할 때, 주택 면적이 상가 면적보다 크다면 겸용 빌딩 전체를 주택으로 보아 기준시가 9억원 이하인지 여부를 검토해야 한다. 상가 면적이 주택 면적보다 크거나 같으면 주택으로 임대한 부분의 기준시가만으로 9억원 여부를 판단해야 한다. 만약 임차인이 2인 이상인 경우에는 임차인별로 면적을 판단하게 된다.

부부 합산 기준으로 주택이 2채 이상이고 개인별 임대소득이 2000만원을 초과하면 종합과세로 5월에 상가 임대소득과 합산하여 신고해야 한다. 만약 임대소득이 2000만원 이하이면 15.4%로 분리과세를 적용받을 수 있다. 사업자 등록 여부에 따라 경비 인정 범위가 다르므로 자세한 필요경비는 아래의 표를 참조하자.

건물 투자를 처음 해본 건물주들은 임차인 관리나 건물 관리가 생소하고 어렵다. 그러나 이런 점들은 신탁으로 쉽게 해결할 수 있다. 신탁회사와 임대차 관리 및 소방 등 건물 관리를 위탁하는 관리신탁계약을 체결하면 신탁회사에서 해당 업무를 처리하고 임차인으로부터 임대료를 받아 건물주에게 지급해준다. 부동산 관리 신탁을 이용하면 건물주 본인이 미숙한 임차인 관리나 건물 관리를 신탁회사에서 대신 처리해주므로 좀 더 쉽게 건물 투자에 도전할 수 있다.

건물 투자 후 양도할 때는 주택과 상가 면적에 따라 양도세가 달리 적용된다. 복합건물의 경우 주택 면적이 크면 전부를 주택으로 보아 과세한다. 복합건물만 있고 다른 주택이 없는 상태라면 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있어서 양도가액 9억원까지는 비과세가 가능하고 10년 보유하고 10년 거주했으면 장기보유특별공제도 80%를 받는다.

그러나 상가 면적이 주택 면적보다 크거나 같으면 각각 해당 면적에 맞는 과세방법으로 세금을 산출한다. 상가 부분은 15년 이상 보유 시 장기보유특별공제를 최대 30%까지 적용받을 수 있다. 조정 지역에 본인 소유 주택이 있는 상태에서 겸용 빌딩을 매각하는 경우에는 전체를 주택으로 양도하면 중과되는 부분이 크므로 이 경우에는 상가 면적이 주택 면적보다 크거나 같은 것이 유리하다.

내년부터는 복합건물 매각 시 주택 면적이 상가 면적보다 크더라도 전부 주택으로 보는 것이 아니라 해당 면적별로 과세한다. 주택비과세 혜택을 원한다면 올해 말까지 잔금을 받아야 전부를 주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있으니 이 점에 유의해야 한다.

부가가치세 부분도 체크해야 한다. 주택 부분은 다가구 호별로 판단하여 국민주택규모(85㎡ 이하) 이하이면 면세이고 상가 부분은 부가가치세 과세대상이다. 또 매각 시 건물주가 해외에 거주하거나 본업 때문에 매각에 많은 시간을 할애하기 힘들 때는 처분신탁이라는 제도를 활용해서 건물을 매도할 수 있다. 해당 건물을 신탁하고 건물 처분행위를 신탁사에 맡기는 것이다. 그러면 건물주 본인이 신탁계약을 통해 매도가격을 정해놓을 수도 있고 건물주가 매수 희망자를 매번 대면하지 않아도 돼 편리하니 매각 시 고려해보면 도움이 될 것이다.

포브스 - 중앙시사매거진 (joins.com)

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