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네오밸류파트너자산운용, 물류센터 매입 '공격 행보'

물류창고매매,물류센타매매

부동산 디벨로퍼 네오밸류가 설립한 네오밸류파트너자산운용이 잇따라 펀드를 설정하는데 성공했다. 재간접 블라인드 펀드를 설정한 데 이어 이랜드리테일의 천안 물류센터 리츠에 투자하는 펀드도 내놨다.
4일 관련 업계에 따르면 네오밸류파트너자산운용은 12일 네오밸류전문투자형사모부동산투자신탁제 3호를 통해 1600억원 규모의 물류센터를 매입할 예정이다. 물류센터를 보유하고 있는 리츠 보통주에 재간접 방식으로 투자할 방침이다. 투자 대상은 천안에 위치한 이랜드리테일 보유 건물이다. 이랜드그룹이 전국 배송을 위해 2016년에 완공했다.

시장에선 이랜드그룹이 천안에 대규모 물류센터 허브를 구축하면서 이번 유통물류센터 매각을 결정한 것으로 내다봤다. 이랜드는 2014년 연면적 19만㎡ 규모의 패션물류센터를 건립했다. 인접 지역에 17만㎡ 규모의 유통전문 물류센터까지 완공해 36만㎡ 규모의 아시아 최대 물류센터허브를 구축했다.

이랜드는 물류센터 허브를 통해 이미 패션과 유통물류를 통합관리하는데 성공했다. 효과적인 재고관리가 가능해지면서 남는 공간이 발생해 외부 임차를 줄 정도로 여유가 생겼다.

이번 매물은 이랜드가 천안풍세에 토지 매입 후 리츠를 통해 공사비를 확보해 2016년 개발됐다. 5년여 만에 부동산 가치를 2배 가까이 인정 받고 매각하는 셈이다. 이랜드그룹 입장에선 800억원이 넘는 부채감소와 600억원 가까운 현금유입이 일어나 재무개선에도 일정부분 기여할 것으로 보인다.

네오밸류파트너자산운용은 부동산 시장의 중장기 모멘텀을 물류시장으로 보고 적극 진출하고 있다. 안전자산으로 선호도가 높아진 현대식 대형 물류센터를 매입한 데 이어 이달 4호 펀드(임대주택)까지 계획하고 있다. 2019년 12월 설립 후 1년여만에 주거, 상업시설, 물류센터 등으로 업종 포트폴리오를 다각화하고 있다.

1호의 경우 주로 운영형 개발 사업에 투자해 개발 이익을 추구하는 오퍼튜니스틱(Opportunistic) 전략 펀드를 설정했다. 3월 350억원 규모로 조성됐다. 펀드 조성을 통해 조달한 자금은 성수동, 서교동, 익선동 개발 사업 등에 투자되고 있다.

네오밸류파트너자산운용은 디벨로퍼 네오밸류가 설립한 부동산 전문 자산운용사다. 올해 이지스자산운용 출신인 홍경일 대표와 성정환 상무가 합류하면서 사세를 키우고 있다.

네오밸류와 이지스자산운용은 신규 운용사 설립 이전부터 공동으로 개발한 경험을 가지고 있다. 강남구 신사동 '가로골목' 사업과 익선동 프로젝트는 두 기업이 함께 참여했다.

이지스자산운용은 '제2의 쌈지길' 프로젝트로 신사동 공유리테일 빌딩 '가로골목'을 지난해 열었다. 2016년 인사동 쌈지길 인수를 시작으로 상업시설 개발을 확대하는 차원이었다. 쌈지길 운영을 통해 얻은 노하우를 기반으로 추가 사업기회를 물색하다가 서울 주요상권 중 가장 트렌디한 곳으로 꼽히던 가로수길 부지를 2017년 사들여 개발에 착수했다.

신사동 '가로골목' 프로젝트는 네오밸류와 함께하고 있다. 네오밸류는 지난해 기준 '이지스전문투자형사모부동산투자신탁149호'의 지분 42.9%를 보유 중이다.

종로 익선동 프로젝트에서도 두 기업은 공동으로 참여했다. 네오밸류는 종로세무서 맞은편에 위치한 익선동 166-5번지와 137-6번지를 매매하는 계약을 체결했다. 2018년 11월 부동산 매입을 완료했다.

가로수길 프로젝트처럼 익선동 사업도 이지스자산운용이 참여했다. 이지스자산운용은 부지매입 과정에서 '이지스 전문투자형 사모부동산투자신탁 244호'를 설정했다. 네오밸류가 지분 95.71%를 보유했다.

네오밸류는 2005년 손지호 대표가 창업한 디벨로퍼다. 단순한 주택분양에서 나아가 상가시설을 직접 소유하면서 운영해 화제를 모았다. 수원 광교에서 '핫플레이스'로 꼽히는 앨리웨이 광교가 대표적인 사례다.

2010년 이후 부동산 경기가 살아나면서 2012년 강남 세곡지구 푸르지오시티, 2013년 위례 신도시 아이파크 1·2차, 2015년 구리 갈매지구 아이파크, 광교신도시 아이파크 프로젝트 4개를 잇따라 성공시켰다.

신규 사업 중에 하나로는 오산 쌍용제지 공장부지 개발 프로젝트가 있다. 오산시 청학동 188번지에 소재한 부동산은 쌍용제지가 1968년 매입한 후 공장으로 활용했다. 그 후 쌍용제지가 경영 위기를 겪은 탓에 주인이 바뀌었다.

KEB하나은행이 부동산의 우선수익자로 돼 있는 메리츠금융그룹의 요청으로 공매를 진행한 결과 네오밸류가 낙찰받았다. 최근 대주단으로부터 1600억원을 조달했다. 본 프로젝트파이낸싱(PF) 이전에 개발을 준비하는 목적으로 쓰기 위한 브릿지 론이다.

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