코로나19 유행으로 전자상거래 시장이 급격히 성장하며 물류센터의 몸값이 오르기 시작했다. 이를 감지한 자산운용사들이 서둘러 펀드를 조성하며 공모펀드, 사모펀드, 리츠도 물류센터 투자에 합류했다. 치솟는 인기에 우려의 목소리도 나온다. 비대면 소비패턴 정착으로 물류센터의 투자가치가 계속 상승할 것이라는 전망과 함께 과잉투자로 운용 부담이 높다는 지적이다. 빅 트렌드 '물류센터' 투자에 나선 자산운용사들의 행보를 살펴봤다.
[팍스넷뉴스 공도윤 기자] 이에스알(ESR)켄달스퀘어리츠는 국내 첫 물류전문리츠다. 국내 대형 물류센터 11개(6월 편입자산 안성물류센터 포함)를 자산으로 편입한 유일한 공모 물류리츠로 지난해 12월 유가증권(코스피)시장에 상장했다.
이에스알켄달스퀘어리츠의 위탁운용을 책임지고 있는 곳은 이에스알켄달스퀘어운용이다. 글로벌 물류기업 ESR의 계열사인 이에스알켄달스퀘어운용의 창립 시기는 2014년으로 거슬러 올라간다. 이 회사의 전신은 물류창고 전문개발·운영·투자회사인 켄달스퀘어로지스틱스프로퍼티스(Kendall Square Logistics Properties, KSLP)다.
국내 물류투자 1세대이자 미국 최대 물류부동산 회사 프로로지스 출신의 남선우 대표가 ESR과 글로벌 사모펀드 워버그핀커스(Warburg Pincus)로부터 공동으로 투자 받아 설립했다. 2015년에는 캐나다연금계획투자위원회(CPPIB), 네덜란드 연금을 관리하는 APG자산관리와 손잡고 6000억원 규모의 합작회사로 키웠다. 2016년 사모펀드 운용 라이선스를 취득했으며, 2017년 1월 '켄달스퀘어자산운용'으로 사명을 변경했다. 현재 주요 주주는 워버그핀커스, APG자산관리, ㈜SK 등이다.
한편 ESR은 연면적·보유자산 가치, 관리펀드·투자기구 규모 기준 아시아태평양 최대 부동산 플랫폼으로 중국, 일본, 한국, 싱가포르, 호주, 인도에 법인을 운용하고 있다. 2016년 이상(e-Shang)과 레드우드(Redwood)가 합병하면서 지금의 ESR이 탄생했다.
이에스알켄달스퀘어리츠 관계자는 "남 대표가 처음 물류센터 시장에 발을 들인 2014년만해도 물류센터는 '창고'에 불과했다"며 "당시 글로벌 부동산 투자시장에서는 물류센터 투자와 관련 리츠들이 부상하기 시작했지만 국내에서는 주목받지 못해 기관투자자들이 싼 값에 내놓은 토지를 켄달스퀘어자산운용이 사들이면서 물류센터리츠 조성의 토대가 만들어졌다"고 설명했다.
◆11개 물류센터 쿠팡 49% 사용…배당수익률은 5.38% 기대
지난해 12월 이에스알켄달스퀘어리츠는 부천, 고양, 용인, 이천 등 A급 물류자산 11개를 묶어 공모 리츠를 상장했다. 11개 자산의 감정평가액은 1조4000억원, 연면적은 68만8000제곱미터(㎡)로 국내 주요 기관투자가 중 보유면적 기준 1위다.
회사 관계자는 "시기를 확정할 수는 없지만 스폰서가 보유하고 있는 물건 230만㎡를 포함하면 향후 편입 자산은 더욱 늘어날 것"이라고 전망했다.
지난 3월에는 제이알투자운용이 내놓은 김포 고촌읍 김포TJ물류센터 인수 우선협상자로 이에스알켄달스퀘어자산운용이 선정됐다. 제이알투자운용이 2015년 781억원에 매입한 이 물류센터는 2013년에 준공되었으며 연면적 2만9781㎡ 규모의 상온 물류센터다. 전자상거래 업체 쿠팡이 임대면적의 3분의 2가량을 임차해 활용, 나머지 공간은 스와치그룹코리아, 레온로지스틱스, 부경로지스틱스 등이 임차하고 있다.
물류센터 투자를 포함해 국내 상장리츠 운용자산 규모면에서도 이에스알켄달스퀘어리츠는 롯데리츠의 뒤를 바짝 쫓고 있다. 롯데리츠의 운용자산규모는 1조5846억원으로 이에스알켄달스퀘어리츠 운용자산 1조4000억원와 비교해 차이가 크지 않다. 또한 롯데리츠는 보유 물량 대부분이 롯데쇼핑을 필두로한 계열사가 사용하고 있지만 이에스알켄달스퀘어리츠는쿠팡, CJ로지스틱스, 필라, LF로지스틱스 등을 임차인으로 두고 있다. 전체 임대률은 지난해말 기준 97.9%이며, 11개 물류센터 면적의 49%인 30만5593㎡를 쿠팡이 사용하고 있다.
회사 관계자는 "올해 6월 안성물류센터 편입을 고려하면 올해 배당수익률은 5.38%, 내년 5.71%로 기대하고 있다"고 밝혔다.
최근 물류센터 선호도가 도심·대형물류·최신시설·저온시설 등에 몰린다는 점에서도 이에스알켄달스퀘어리츠가 보유한 자산은 유리한 평가를 받는다. 도심권 내 부천·고양물류센터, 수도권 내 용인·이천·평택·안성 물류센터를 보유, 부산에서는 김해 물류센터를 가지고 있다.
이들 물류센터의 평균 준공연한은 3.1년, 2년 미만은 54.3%, 2~5년이 35.6%, 5년 이상은 10.1%로 최신 신규 설비를 갖추고 있다. 또 평균 면적은 62㎢, 규모별로는 50~100㎢이 32.6%, 100㎢ 이상이 29.2%, 30~50㎢는 31.7%, 10~30㎢는 6.5%로 대형물류센터를 보유하고 있다.
가중평균임대기간은 5.3년이며, 계약조건에 따라 다소 차이는 있으나 임대료 상승에 대비해 평균 1.0~4% 수준의 임대료 인상 계약을 맺어 안정적인 임대차 계약이 이뤄지도록 하고 있다
회사 관계자는 "토지매입, 임차료 협상, 물류센터 운영, 펀드조성, 리츠상장 등 직접 토지를 매입하고 인허가를 받고 개발하는 일련의 모든 과정을 한 회사가 책임지고 진행하고 있다"며 "지난 7년 간 직접 물류센터를 개발온만큼 국내에서 가장 풍부한 운용 경험을 가지고 있다"고 소개했다.
이어 "온라인 비중이 높은 국내 리테일 시장과 전자상거래 산업의 높은 성장세를 고려하면 물류시설 역시 높은 성장이 예상된다"며 "코로나19 종식 이후에도 국내 전자상거래의 비중은 증가해 물류시설에 대한 장기적 수요는 지속적으로 늘어날 것으로 예상한다"고 말했다.
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